Не зная налога - не покупай квартиру

Одна из главных тем, упорно занимающая первые строчки новостей перед выборами, - новый налог на недвижимость. Среди причин нововведения называют мировой финансовый кризис и буксующий закон о местном самоуправлении. И конечно, социальную справедливость: как заявил недавно замминистра финансов Сергей Шаталов, будущий налог на недвижимость перераспределит «налоговую нагрузку с малоимущих на богатых».

Единственная загвоздка: разработчики закона не имеют представления о том, как все это соединить, в то время как специалисты рынка утверждают, что как раз богатым опасаться нечего.

Главное - не вспугнуть

Строго говоря, задача налоговой политики состоит не только и не столько в том, чтобы перераспределять налоговую нагрузку с богатых на малоимущих, но и в том, чтобы было как можно больше богатых, с которых будет взиматься налог. Задача сложная, слов нет. И вовсе не факт, что прогрессивная шкала налогообложения - это всегда и везде хорошо, плоская - похуже, а регрессивная - совсем плоха для малоимущих.

Если на каком-нибудь тропическом архипелаге туристы распробовали очередной остров, то там частенько возникает проблема: наветренный берег утопает в зелени, а подветренный страдает от засухи. Тогда тамошний замминистра финансов вполне может предложить такую шкалу налогообложения, при которой найдется достаточно желающих строить виллы и гостиницы именно на подветренной стороне.

Понятно, что озвученные размеры будущего налога на недвижимость (сотые доли процента рыночной цены) и уверения в том, что сбор от налога останется на нынешнем уровне (всего 60 млрд руб.), - лишь начальная стадия операции. Сейчас главная задача - не вспугнуть налогоплательщика раньше времени: обеспечить условия для спокойной работы над реестрами недвижимости, методикой ее массовой оценки и определением налогооблагаемой базы, т. е. стоимости имущества, от которой будет исчисляться налог. После чего речь пойдет совсем о других ставках - на порядок выше. Иначе налог просто не станет одним из инструментов регулирования рынка - например, защитой от чрезмерной строительной нагрузки в одних районах и поощрением девелопмента в других. Если угодно, выравниванием уровня их развития.

Поскольку речь идет о недвижимости, то генеральный подход к налогу - «от объекта» - у специалистов возражений не вызывает. Более того, многие эксперты подчеркивают первичную ценность земли. «Не согласна, что единый налог на жилье - «налог на богатых», - говорит управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова. - Это налог на дорогую собственность - землю, поскольку определяющим при налогообложении является ликвидность участка, его рыночная стоимость. А строение, как правило, имеет вторичную ценность: сегодня на дорогом участке стоит сарай, а завтра там возведут замок. И тогда эти два объекта недвижимости - земля и здание - будут адекватны друг другу».

Эксперт предупреждает, что проблемой на начальном этапе способно стать неверное зонирование территорий. Налог на недвижимое имущество, расположенное на Остоженке или Пречистенке, должен быть выше, чем, например, на Таганке, хотя все эти районы находятся в границах ЦАО. Продуманная, детальная градация по районам для целей налогообложения существует во многих странах. Поэтому, скажем, в Канаде, человек никогда не купит недвижимость в месте, где он будет не в состоянии ее содержать, в том числе платить налоги.

Можно привести немало доводов, ставящих под сомнение возможность использования даже такого четкого критерия, как стоимость земли. Каждый московский район - город в городе, в каждом есть свой «Арбат» и своя «Капотня». Но верно и то, что абсолютная рыночная стоимость 1 кв. м слишком непостоянна (как правило, она растет), тогда как относительная стоимость земли (престижность района), скажем, в Свиблове по отношению к цене земли в Хамовниках, меняется относительно медленно. При подходе «от земли» снимается острота проблемы с массовой оценкой недвижимости, где существуют бесконечные пути для занижения классности постройки и, соответственно, для коррупции. Только принцип «от земли» вправе стать «каркасом» будущего налога.

Все во имя человека

Недели-другой работы нескольких команд, включающих городских чиновников, муниципальных специалистов и риэлторов, вполне достаточно, чтобы составить карту относительной ценности московских кварталов лет на пять вперед. Это минимальный срок, который требуется реконструируемому кварталу, чтобы приобрести новое качество. Несколько больше времени потребовалось бы для «налогово-картографической» разбивки Московской области и большинства других регионов.

После этого на первый план выступит второй подход к новому налогу - «от человека». Все-таки государство у нас - социальное. И вот тут разработчиков закона ждут большие трудности.

«До сих пор в центре города в больших и очень дорогих по сегодняшним меркам квартирах проживает много малообеспеченных людей, - отмечает руководитель юридического департамента «МИАН-агентства недвижимости» Хая Плещицкая. - Это, например, бывшие партийно-государственные пенсионеры, их дети и внуки. Для таких людей новый налог может стать неподъемным. Главное, участники рынка опасаются, что всех «уравняют»: и тех, кто владеет единственным жильем - малоимущих и средний класс, и тех, у кого таких квартир несколько». По мнению эксперта, выходом могло бы стать исчисление налога исходя не из стоимости, а из количества квартир - чем их больше, тем более высокой должна быть ставка.

Руководитель отдела инвестиций ООО «Пересвет-Девелопмент» Сергей Баранов поясняет: «Двухкомнатная квартира площадью менее 50 кв. м в старом доме с высокой степенью износа, но находящаяся в ЦАО, стоит более 8 млн руб. В ней в третьем или четвертом поколении проживает семья, доход которой ныне составляет 40 тыс. руб. Являются ли они счастливыми обладателями роскошной недвижимости и смогут ли платить повышенный налог на нее?» Не секрет, что справка о доходах не всегда отражает реальную ситуацию. Не приведет ли введение данного налога к поискам очередных обходных путей и сокрытия своих доходов? В настоящий момент вопросов больше, чем ответов.

Квартиры плодятся, как тараканы

Действительно, доказать, что дом (участок) находится на внешней стороне Садового кольца, в то время как он находится на внутренней, пока никому не удавалось. А вот «расписать» по родне собственность - акции, предприятия, да и саму недвижимость - дело обычное.

Пока прозвучал лишь один количественный показатель, впрочем, ни к чему не обязывающий: «Граждане, которые имеют на человека, например, по 25 кв. м, фактически не должны платить никакого налога или он должен быть минимальным - уж точно не больше, чем сегодня, - заявил начальник экспертного управления Администрации президента Аркадий Дворкович. - При этом нужны льготы для пенсионеров, одиноких пожилых людей. Следует ввести вычеты для семей с детьми. Таким образом, реально этот налог следует взимать только с людей, владеющих большими квартирами сверх стандартной площади, которая закреплена в законе».

Специалисты сразу обратили внимание на слово «квартира». А как же дача - единственное спасение москвича, отравленного свинцом и диоксидами? Можно быть уверенным, что святое право на отдых за городом будет защищено от прогрессивной ставки налога. Но тут возникает закономерный вопрос. Почему москвич вправе иметь домик в деревне, а человек, живущий в Подмосковье, не может обзавестись квартирой в городе, чтобы не садиться за руль после посещения филармонии? И почему, собственно, законна только связка «Москва-Подмосковье», а не «Москва-Сургут»? Поездка в Москву для удовлетворения культурных потребностей так же понятна, как отъезд из столицы ради отдыха на свежем воздухе.

ОСАГО в помощь

Сотрудники аналитического центра IRN.ru приводят немало причин, оправдывающих владение или долю в двух квартирах, не говоря уже о дачах. Основная часть формальных собственников двух квартир - люди среднего возраста, которые купили себе жилье, но при этом остались долевыми собственниками родительских квартир еще с времен приватизации 1990-х. Нередки случаи, когда вторая квартира достается по наследству. Многие люди покупают отдельную квартиру своему ребенку. Чтобы обезопасить молодое поколение от всяких непредвиденных случаев, родители оформляют это жилье на себя. Точно так же люди среднего возраста стараются защитить интересы своих пенсионеров-родителей, став долевыми собственниками их недвижимости.

Ясно, что под новый налог «без скидок и изъятий» попадет все жилье, построенное (реконструированное) и купленное начиная с 1990-х. Для остальных - тех, кто приватизировал квартиру, в которой проживал с советских времен, установят понижающие коэффициенты. По некоторым данным, комбинированные. С одной стороны, будет учитываться социальный статус: пенсионеры, малоимущие, многодетные, с другой - качество жилья.

Тем не менее эксперты рискуют делать первые прогнозы. «Использование земли и объектов недвижимости значительно различается, привести все к единому налогу, чтобы были учтены все факторы, на мой взгляд, невозможно, - полагает финансовый директор группы компаний «Пересвет-груп» Иван Буруханов. - Ситуация напоминает принятие закона об ОСАГО, когда присутствовала дифференциация по региональному признаку и принималось во внимание минимальное количество критериев. В данном случае суммы значительно отличаются - критериев оценки должно быть в разы больше. Если вспомнить негативную реакцию населения на внедрение ОСАГО, то несложно спрогнозировать, что произойдет при введении единого налога на недвижимость. На мой взгляд, на данном этапе социально-экономического развития страны это не совсем реально».

Одной из задач принятия единого налога на недвижимость физических лиц, по планам правительства, должно стать пополнение объема предложения (и, следовательно, снижение общего уровня цен) за счет уменьшения доли инвестиционных покупок на рынке жилья. Это приведет к вынужденным продажам имеющихся у населения «дополнительных» квартир.

Как считает генеральный директор компании «Элит Строй» Сергей Гоз, после введения налога действительно есть шанс, что количество предложений на вторичном рынке за счет инвестиционных квартир увеличится. «Вначале цены на «вторичке» поползут вверх, так как налог будет закладываться в цену перепродажи, - отмечает эксперт. - Дальнейшая динамика зависит от того, превратится ли рост цен в спекулятивный. В случае перенасыщения рынка вероятно и снижение стоимости жилья. Как вариант - может начаться волна операций по альтернативным сделкам».

Ответит не крайний

«Проблемных, спорных вопросов действительно много, - успокаивает Хая Плещицкая, - но тот факт, что они широко и всесторонне обсуждаются на различных уровнях власти, позволяет надеяться, что новая реформа исчисления налога на имущество будет глубоко проработана и ошибок удастся избежать».

Но стоит исходить из худшего сценария. Кто получит «по полной» при новом налоге? Допустим, не малоимущие. И конечно, не владельцы самой дорогой недвижимости. Отличительное свойство этого класса состоит не в размерах их доходов, а в том, что именно они формируют и структуру доходов, и структуру расходов российского населения. Иначе говоря, они в состоянии «потянуть» налог, равный и 2% рыночной стоимости объекта, и 3%, и 5%. Впрочем, большие налоги многим владельцам элитного жилья и не грозят. Простейший пример: дома одного из самых дорогих сегментов на загородном рынке - так называемых «ранчо» - формально не являются объектами для постоянного проживания. Это земля сельхозназначения, а на ней стоит... называйте это, как хотите, хоть хижиной ковбоя. То же относится к такому сегменту городской недвижимости, как апартаменты. В Европе так называют дешевые меблированные квартиры, сдаваемые в долгосрочный наем. В России это нечто вроде доли собственности в гостиничных площадях, фактически дорогая квартира - правда, без права регистрации.

Способно ли государство покончить с этими схемами? Разумеется, да. И будут найдены другие. «Если налог станет проблемой для состоятельного клиента, то решения, безусловно, будут найдены, - считает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. - Так, прежде всего возможно оформление жилых объектов на паевой инвестиционный фонд, а они сегодня не платят налога на имущество. Собственник объекта в таком случае становится просто владельцем паев».

Очевидно, среднему классу, который всегда отвечает за все, не следует расслабляться. Без сомнения, лучшие умы рынка недвижимости в ближайшее время предложат такие формы покупки недвижимости, которые обезопасят средний класс от неизбежных «заносов» очередной реформы.

Ольга Пономарева

Директор по маркетингу агентства недвижимости Doki:

Сегодня россияне платят налог на землю и налог на имущество. Но эта плата почти символическая. Кроме того, налог почти одинаков для владельца однокомнатной квартиры и для хозяина огромных апартаментов. По предварительным расчетам Минфина, ставки единого налога могут составить от 0,01 до 0,05% рыночной стоимости жилья. Пока, правда, непонятно, кто и исходя из чего станет определять эту рыночную стоимость. Но уповать на то, что введение налога вызовет снижение цен, не приходится. Гражданин, который может позволить себе квартиру за 20 млн руб., спокойно расстанется с 20 тыс. руб. в год. А вот для того, кто проживает в квартире за 4 млн руб., 4 тыс. - ощутимый расход.

После введения налога на недвижимость увеличится спрос на жилье эконом-класса, которого в Москве и так строится все меньше. Соответственно, цены на недорогие квартиры могут... вырасти!

Ольга Воробьева

Юрист агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:

В ближайшем будущем объектом налогообложения станет единый объект недвижимости: земля и строения на ней. Когда ставка налога будет рассчитываться исходя из рыночной цены квартиры, налоги вырастут в разы. Кто не сумеет заплатить, тому придется менять жилье на более дешевое или попросту его деприватизировать. Ввести налог на недвижимость можно только после составления полного кадастра объектов недвижимости. Затем будут утверждены методики, начнется оценка. Но вряд ли это произойдет ранее 2009 года. Создать справедливую методику оценки недвижимости вполне реально. Лучше использовать не индивидуальную, а массовую оценку на основе стандартных процедур.

Льготы необходимо предоставлять социально не защищенным категориям налогоплательщиков (как правило, пенсионерам и инвалидам).

Елена Мамонова