Дачный сезон образца 2008

Итак, чем запомнился 2008 год и что нам ожидать до Нового года? Надо сказать, что на протяжении всего года спрос и предложение на загородное жилье оставались относительно высокими  поселки продолжают строить на всех направлениях, на любом расстоянии от МКАД, доступные для любого (почти) кошелька. Рассмотрим основные тренды рынка загородной недвижимости 2008.

Дальние дачи

В целом на сегодняшний день в Московской области никаких предпосылок для снижения темпов роста цен на земельные участки нет. По прогнозам M2, цены на рынке загородной недвижимости в 2008 году вырастут не менее чем на 30%. Стоит отметить, что цена зависит от многих факторов, подтверждающих ликвидность проекта (характеристики участка, наличие коммуникаций, перспективность развития района, транспортная доступность и т. д.), но тем не менее средняя стоимость 1 кв. м в коттедже, расположенном в поселке премиум-класса, в конце I квартала 2008 года составляла $6843 (включая стоимость земли). В строящихся поселках бизнес-класса стоимость 1 кв. м около $3300, а в поселках эконом-класса  $1685.

На сегодняшний день в Подмосковье уже построено более 500 поселков, еще 200 находятся в стадии строительства. Как рассказал генеральный директор Urban Group Иван Богатов в своем выступлении на недавно состоявшейся конференции Современные тенденции в девелопменте загородной недвижимости, это позитивная статистика свидетельство того, что рынок развивается. Но чуть позже он привел и цифры, указывающие на негативные явления: Более 200 объектов стоят непроданными три года и даже более, или же в них продано менее половины площадей, сказал он. С чем это связано Каждый девелопер пытается заработать побольше денег. Для того чтобы продать подороже, недвижимость искусственно переводят в нишу бизнес-класса  в котором дом с земельным участком стоят от $1,5 млн. Именно такие объекты и застаиваются на рынке.

Тем не менее III квартал 2008 года показал, что в моде сейчас ? так называемые дальние дачи. Именно на это время заявлены и начинают выставляться на продажу или уже заселяться коттеджные поселки на значительном удалении от МКАД, порядка 100 км. Подобные географические сдвиги происходят из-за того, что зона до 20 км от Москвы, куда еще вчера старались попасть все застройщики загородных объектов, сейчас просто недоступна: цена земли здесь на интересных направлениях (даже не беря в расчет внеконкурентные Рублевку или Ильинку) превысила $15?20 тыс. за сотку.

Единственный фактор, которым девелопер может управлять в данной ситуации, это плотность застройки (количество квадратных метров, которые можно соорудить на одном гектаре земли), считает Иван Богатов. Предельная плотность, допустимая в коттеджном поселке, 2 тыс. кв. м на 1 га. При цене земли около $20 тыс. за сотку (соответственно, $2 млн за гектар) девелопер имеет следующие возможности: в себестоимости его будущего продаваемого метра только земля стоит около $1 тыс. Именно поэтому загородные проекты стремятся вдаль от Москвы. И это одна из базовых тенденций.

Но тут девелопер попадает в другую ловушку: основной потребитель этой недвижимости работает в Москве. В Московской области, на удалении свыше 50 км, в городах уровня Чехова, Волоколамска, Клина и т. п., пока не существует рабочих мест, где человек может заработать миллион или даже полмиллиона долларов, чтобы купить такой коттедж. То есть у этих потенциальных покупателей нет экономического базиса для формирования локального спроса на подмосковную недвижимость. Именно поэтому, по мнению Ивана Богатова, и трудно привести пример успешного загородного проекта формата основного дома бизнес-класса на расстоянии 60 км от Москвы и дальше.

Кстати, такие удаленные поселки зачастую уже находятся не в Московской области, а в соседних (так, поселок ?Заокские просторы, презентация которого состоялась в сентябре, расположен именно в 100 км от столицы  в Тульской области. Прим. авт.).

Удаленное месторасположение вовсе не говорит о том, что поселки ? ?доступные?, эконом-класса. Подавляющая часть предложения по-прежнему приходится на сегмент бизнес-класса. При этом уровень конкуренции в данном сегменте продолжает расти. Основное количество новых проектов относится именно к этому ценовому диапазону и классу поселка.

Проекты наиболее востребованного эконом-класса выходят на рынок значительно меньшими темпами (рейтинг поселков эконом-класса см. на стр. 8). За первое  полугодие, например, начались продажи не более чем в пяти проектах, причем все они расположены в дальнем Подмосковье.

Но, что парадоксально, ярко выраженная тенденция рынка загородной недвижимости в 2008 году проекты, которые возводятся близко к Москве, стремятся попасть в нишу эконом-класса. К эконом-классу я отношу объекты до полумиллиона долларов, сказал Иван Богатов. Конечно, это тоже огромная цифра, но такова специфика Московского региона. Так вот, объекты с бюджетом до $300 тыс. пользуются просто-таки ажиотажным спросом. Если девелоперу удается возвести в ближайшем Подмосковье интересный объект стоимостью до $300 тыс., он продается быстрее, чем закончена стройка.

В целом на рынке увеличивается доля эконом-класса ввиду наибольшего спроса именно в данном сегменте, говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. В элитке на сегодняшний день, напротив, зафиксирован переизбыток предложения, новые проекты на рынок выходят меньшими темпами.

Еще один из трендов рынка загородной недвижимости 2008 все больше крупных лендлордов начинают осваивать собственные земельные активы при этом большинство заинтересовано в комплексном освоении именно больших территорий, в связи с чем намечается тенденция к увеличению на рынке числа мегапроектов, предполагающих строительство помимо жилой недвижимости также комплексов общественных инфраструктурных объектов, создание крупного центра притяжения.

Направления

По итогам первого полугодия лидером по объему предложения на первичном рынке коттеджных поселков является Новорижское шоссе, продолжает разговор о популярных  направлениях Мария Литинецкая. Доля данного направления составляет порядка 30%. На втором месте находится Калужское и Дмитровское шоссе, чьи доли составляют по 18%. На Рублево-Успенское шоссе приходится около 11% (доля постепенно сокращается. Прим. ред.).

У исполнительного директора салона элитной недвижимости Рублевка Immobiliare Натальи Петшик несколько другие данные: Наибольшее количество предложения на сегодняшний день представлено по Новорижскому направлению (около 65 коттеджных поселков). Доля данного направления составляет порядка 35% в общем объеме предложения загородного рынка. На втором месте остается Дмитровское направление (порядка 52 проектов). За ним следует Калужское шоссе (около 19% общего количества представленных поселков). Рублево-Успенское же направление сместилось на четвертое место (порядка 34 поселков).

Как отмечает генеральный директор компании Усадьба Евгений Иванов, на Рублево-Успенском направлении наибольшим спросом пользуются участки средней площади, а именно 20 - 35 соток, на которых есть возможность построить дом площадью 400- 800 кв. м. Сегодня для инвестиций в землю на рынке Рублево-Успенского шоссе требуется как минимум $1,5 млн. Большой плюс такой земли  ее высокая ликвидность ввиду очень узкого предложения на рынке, считает Евгений Иванов.

Из новых проектов, вышедших на рынок в 2008 году и расположенных в относительной близости от столицы, можно отметить следующие: Перелески (56 км, Новорижское шоссе, $250?800 тыс.), Бельгийское предместье  (9 км, Калужское шоссе, $750?2300 тыс.), Покровское-Рубцово (43 км, Новорижское шоссе, $1700?5500 тыс.), ?Пушкин лес  (28 км, Ярославское шоссе, $400?850 тыс.) (таблицу средней стоимости 1 кв. м в загородных поселках см. на стр. 7).

В Подмосковье лучше всего продаются элитные дома и дома эконом-класса, а самыми продаваемыми направлениями по-прежнему остаются Рублевское и Новорижское шоссе,  заявил на пресс-конференции в РИА Новости коммерческий директор компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость Дмитрий Цветков. В большинстве случаев плохие показатели наблюдаются в поселках бизнес- и премиум-класса по южному, восточному, северо-восточному направлениям там, где дома стоят больше $1 млн, хотя цена для этих мест явно неоправданна.

Недвижимость  средство инвестирования

При сохранении наметившихся тенденций к концу года можно прогнозировать дальнейшее укрепление позиций ведущих направлений и снижение объема предложения по таким направлениям, как Минское, Можайское, Киевское, считают эксперты М2. C другой стороны, если рассматривать загородную недвижимость как средство инвестирования, возможно, следует присмотреться к направлениям менее перегретым таким, где покупка участка и постройки обойдется дешевле, но есть уверенность в более стремительном росте в будущем их стоимости. В частности, максимальный рост цен зафиксирован именно на Киевском направлении (30%). Данное обстоятельство объясняется недооцененностью трассы и ее высоким потенциалом за счет наличия лесных земельных участков и улучшения транспортной доступности после реконструкции.

Если говорить об инвестициях, то имеет смысл упомянуть о приобретении отдельных земельных участков. Ухудшение ситуации на фондовом рынке значительно повышает привлекательность быстрорастущей в цене как городской, так и загородной недвижимости.

Особый интерес как для частных, так и для институциональных инвесторов представляют земельные активы, прошедшие стадию лэнд-девелопмента. Такие земли характеризуются высокой ликвидностью и доходностью на уровне как минимум 30?40% годовых.

Как правило, значительная доля покупок земельных участков совершается с инвестиционными целями, в рост и с полной или частичной застройкой участка с дальнейшей продажей домовладения. По данным агентства недвижимости Усадьба по состоянию на сентябрь 2008 года, объем предложений на вторичном рынке земельных участков Рублево-Успенского направления оценивается на уровне 50-70 участков, при этом большая часть (около 55%) из них  лесные. Стоит отметить, что практически все участки первичного рынка являются нелесными и не имеют древесной растительности.

Рост цен и технологии

Рост цен на земельные участки продолжается, и к концу 2008 года стоимость участков земли повысится примерно на 35-40% по сравнению с началом года  такое мнение высказали спикеры, опрошенные М2. Однако следует учесть, что земельные участки окупаются в течение длительного периода, хотя риск при покупке земли значительно меньше, чем при инвестициях в ценные бумаги или банковских вкладах. Также следует учесть, что без девелопмента территории участка он не сможет принести большой доход в краткосрочной перспективе.

Разговор о загородной недвижимости не может обойтись без упоминания о технологиях, которые применяются при строительстве. Надо сказать, что сейчас активно развиваются технологии каркасного домостроения на основе финской и немецкой технологий. Также в связи с развитием эконом?класса все больше возводится домовладений из пенобетонных блоков, в частности используются газосиликатные блоки, а также увеличивается доля деревянного домостроения (количество всевозможных вариантов масса ? брус цельный или клееный, каркасно-засыпные и т. д.). В премиум-классе (элитка) по-прежнему основными материалами строительства являются кирпич и монолит.

Игнат Бушухин