Элита засматривается на рубиновые звезды

Застройщикам сложно найти хорошие площадки, а покупателям не из чего выбирать, поскольку слишком мало новых объектов соответствует их требованиям. О том, какое престижное жилье сейчас продается и покупается на московском рынке, в интервью М2 рассказывает управляющий директор компании Kirsanova Realty Надежда Кот.

Что сегодня принято называть элитным жильем? Какие критерии являются определяющими для этого сегмента?

Слово «элитный» по частоте употребления скоро сможет соперничать с ненормативными выражениями на заборах. Если люди хотят подороже продать свой товар, они называют его элитным. Не стала исключением и сфера недвижимости. Судя по рекламе, в Москве теперь возводится исключительно жилье высшего класса. Конечно, если построить современный дом с охраной и удобной парковкой в Капотне, то по сравнению с другими домами в этом районе он вправе считаться элитным. На самом деле престижное жилье предназначается исключительно для тех 3-4% населения, которые являются потребителями люксовых услуг и товаров. Настоящих элитных объектов не может быть много.

Сами по себе такие параметры, как охраняемая территория, подземный паркинг, использование качественных стройматериалов, сегодня представляют собой необходимый минимум для любого жилья современного уровня. А элитность подразумевает наличие не просто «изюминки», а доброго килограмма изюма - это видовые характеристики, правильные (не обязательно редчайшие) материалы, использованные в строительстве и отделке, интересные архитектурные решения, необычные опции.

К сожалению, в Москве не так много домов, которые войдут в историю столичного рынка недвижимости. Очень мало уникальных и добросовестно построенных зданий, в которых каждая вещь - начиная от почтовых ящиков и заканчивая фильтрами для бассейна - сделана с учетом вкусов и предпочтений состоятельных жильцов.

Вы сделали акцент на видовых характеристиках. Но ведь в районе Остоженки очень много домов, квартиры в которых не имеют хороших видов и тем не менее считаются элитными.

Вид из окна - это важный определяющий параметр. Если продавец выставляет на продажу квартиру по $50-60 тыс. за 1 кв. м и Кремля из окон этой квартиры не наблюдается, то возникает вопрос: откуда взялась такая цена? Зато если Кремль виден, продавец всегда оправдает этим высокую стоимость: объектов с такими характеристиками очень мало, и поэтому они стоят баснословно дорого (при прочих, разумеется, преимуществах). Вид из окна на рубиновые звезды определяет статус жилья, как ни крути.

Количество дорогих домов растет и будет расти, но их характеристики, к сожалению, очень статичны. Квартиры с уникальными видовыми характеристиками - варианты редкие.

Сегмент элитного жилья считается наиболее спокойным по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости. Какова ситуация на данный момент?

В настоящее время на рынке элитного жилья очень мало интересных предложений. Далеко не всегда то, что выставлено на продажу, соответствует ожиданиям потенциальных покупателей, поскольку имеет довольно средний уровень. К сожалению, нет никаких радостных новостей о новых предложениях, интересных продуктах. Мы за последний год не увидели практически ни одной новой площадки. Все, что сейчас есть на рынке, - это уже давно навязшие в зубах адреса. На элитном рынке давно не наблюдается эмоционального подъема, прогресса, позитивного развития.

У девелоперов начинают появляться проблемы с реализацией объектов. Об этом говорят размеры комиссионных, которые застройщики время от времени предлагают риэлторам: эти суммы зачастую выше среднерыночных.

Стоимость элитного жилья в последнее время заметно выросла, что немедленно отразилось на предпочтениях покупателей, которые стали интересоваться квартирами меньшего метража. Элитная недвижимость - по определению самое дорогое жилье, но сейчас цены находятся на грани приемлемых, даже с точки зрения очень состоятельных покупателей.

Насколько важно участие в работе над элитными проектами архитектора с именем?

Пока имя архитектора - очень относительное преимущество, этот фактор даже для покупателей с большим бюджетом не является определяющим. Люди купят квартиру, только если она им понравится, зацепит на эмоциональном уровне. Но никак не потому, что над проектом работал известный в узком кругу архитектор.

Более того, при всем изобилии специалистов, которых ежегодно выпускают вузы, мы пока не видим на рынке достаточного количества именитых архитекторов, которые могли бы между собой конкурировать, создавать хорошие, разные, интересные проекты.

Другое дело, что опытных архитекторов приглашают, когда появляется необходимость создать новый продукт для московского рынка недвижимости, и девелопер не хочет ограничиваться возведением обычной бетонной коробки. Например, если речь идет о большом мультикомплексе, сочетающем в себе несколько форматов.

По мере сокращения свободных площадок на Остоженке начинает изменяться и элитная география. Как вы считаете, какие московские районы могут претендовать на статус элитных? Оправдан ли выбор этих районов?

Сейчас много разговоров о том, что пришло время раскручивать новые площадки, районы, потому что действующий во всем мире принцип «location, location and location» (место, место и еще раз место. - М2) применительно к Москве якобы изжил себя. Но это не совсем так.

Действительно, многие застройщики, у которых не было возможности получить площадки на Остоженке, начали возводить объекты в других районах внутри Садового кольца. В результате Плющиху, что называется, «вытянули» как элитный район - сегодня она пользуется спросом. Теперь на очереди Китай-город и Таганка: в скором времени там начнут появляться очень дорогие объекты с хорошей концепцией. Начнется самое интересное - продвижение этих районов. Сейчас сложно сказать, удастся ли им получить статус элитных. Потому что вид на Кремль, как говорится, никто не отменял.

Впрочем, каждому району - свое время. Остоженка - тоже искусственный продукт. Когда-то это была ужасная старомосковская улица, на которой никогда не жила элита. Развитие этого района началось со строительства здесь центра Галины Вишневской. Со временем Остоженка приобрела черты престижного района. В то же время у нее есть свои недостатки, например, множество старых домов, которые нужно реставрировать. Кроме того, до последнего времени здесь была слабо развита социальная инфраструктура.

Только недавно появились два сетевых супермаркета и несколько дорогих ресторанов.

Понятно, что когда-нибудь у девелоперов дойдут руки и до Китай-города, просто пока этот район им не очень интересен. Оценив риски, специалисты понимают, что тут придется серьезно потратиться на коммуникации. На площадках, близких к Кремлю, обнаруживаются всевозможные правительственные кабели, на участках у реки - карсты, пустоты и т. д. Посмотрите, сколько проектов озвучено, но строительство до сих пор не начато. Это очень сложные площадки, возводить объекты на них и физически, и экономически крайне тяжело.

Чем сегодня можно удивить взыскательных покупателей элитной недвижимости? Появляются ли на рынке какие-либо новые форматы дорогого жилья?

В Москве начали появляться первые лофты, которые, надо полагать, будут стоить совсем не дешево. Но возникает вопрос, кто станет конечным потребителем. Если во всем мире в лофтах предпочитает селиться творческая интеллигенция, то у нас такие деньги на жилье есть только у довольно крупных бизнесменов. При этом человек должен быть молодым, прогрессивным, лояльным и терпимым. Ему придется жить в районе, который пока не приспособлен под его потребности, где нет дорогих химчисток, супермаркетов и прочих привычных для него элементов инфраструктуры.

Еще в ближайшее время на рынок «элитки» выйдет довольно много апартаментов, и станет наконец понятно, насколько этот продукт востребован. Пока мы не видим ни одного реализованного проекта с апартаментами именно для проживания. Среди людей, которые купили такую недвижимость в «Москва-Сити», практически нет конечных потребителей - в основном объекты приобретались с целью перепродажи. Есть вероятность, что люди просто пока не понимают, что делать с апартаментами. Ведь среднестатистический покупатель - человек семейный, у него есть дети, домашние животные и т. д. А жизнь в небоскребе, в деловом районе - не самое подходящее место для семьи.

В базе предложений на элитном рынке есть несколько реконструированных особняков. Насколько интересен этот формат покупателям?

Особняки абсолютно не подходят для проживания одной семьи. Люди хотят обособленности, значит, им нужна совершенно автономная придомовая территория. Но, как правило, городские особняки имеют вход с «красной линии» - прямо с тротуара, то есть отгородиться от остального мира невозможно. Кроме того, сразу обнаруживается масса бытовых проблем: нужно нанимать охрану, содержать дом (люди, у которых есть загородные резиденции, знают, что это такое). Одно дело - иметь коттедж с участком в поселке с общей эксплуатационной службой, и совсем другое - дом фактически без земли в Москве, который, может быть, станет обслуживать РЭУ. Однако, если говорить об особняках, рассчитанных на несколько семей, они покупателям довольно интересны.

Беседовала Мария Макалкина