В столице счастья нет, но есть земля и воля

Земельные отношения - одна из самых запутанных сфер московского рынка недвижимости. Несмотря на все законодательные акты, принятые для урегулирования земельного вопроса, права и обязанности заинтересованных сторон яснее не становятся. Закон № 48 «О землепользовании в городе Москве» стал еще одним документом в этой цепочке. О том, представляет ли он интерес для москвичей и какие нормы устанавливает, рассказывает юрист М2.

Закон разделил все полномочия, связанные с управлением землей города, между Мосгордумой и правительством Москвы. Думе отданы функции, связанные с законотворчеством: определение и согласование границ города, установление ставок земельного налога, утверждение правил землепользования и пр. Городской администрации досталась в большей степени управленческая роль: московские власти станут принимать решения о развитии застроенных территорий, накладывать обременения на землю, контролировать ее использование, устанавливать ставки арендной платы, рассчитывать цену земли и т. д.

В решениях правительства Москвы о предоставлении земли в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду, а также в договорах купли-продажи, аренды и пр. устанавливаются вид использования земельного участка и требования к его использованию, обусловленные природоохранным законодательством РФ и законами Москвы.

Закон предусматривает наложение запрета на строительство или реконструкцию объектов, что фактически лишает собственника возможности что-либо делать на своей земле. Запрет может быть снят при условии оплаты собственником 80% кадастровой стоимости участка на момент снятия запрета. Впрочем, если строительство не меняет вид использования земли, есть шанс, что запрет снимут бесплатно.

Кому принадлежит трава у дома

Закон весьма абстрактно говорит о возможности предоставления земли в частную собственность. Такая возможность (равно как и аренда, постоянное и безвозмездное пользование) предусматривается. Получить землю в собственность разрешено после формирования земельного участка и внесения его в кадастр. Это означает, что люди, которые ранее на каких-либо основаниях владели землей, должны оформить свои права, чтобы «легализовать» ранее возникшие правоотношения (благодаря которым был получен участок) - своеобразный вариант «дачной амнистии» в условиях мегаполиса.

Такой механизм действует в том числе и в отношении земельных участков под многоквартирными домами. Но закон № 48 не говорит непосредственно об оформлении участка в собственность. По заявлению представителя жильцов-собственников уполномоченный орган лишь формирует земельный участок и обращается с заявлением о проведении его кадастрового учета. Границы участка устанавливаются в соответствии с проектом межевания. После получения кадастрового плана он передается заявителю.

Процесс формирования земельного участка не должен превышать шесть месяцев. С одной стороны, направление документов уполномоченным органом для кадастрового учета земли облегчит жизнь жильцам. В этом случае будет действовать упрощенный порядок кадастрового учета в связи с внутренним взаимодействием госорганов. Но срок, в который участок должен быть сформирован, не позволяет надеяться на продуктивное сотрудничество жильцов и городских властей.

Но главный камень преткновения в другом. До сих пор не существует законодательного акта, который четко и однозначно описывал бы процедуру определения площади и границ земельных участков под многоквартирными домами. Это значит, что решение о формировании участка принимают на свое усмотрение городские власти, которые имеют право как согласиться с параметрами участка, указанными в заявлении жильцов дома, так и отказать. И такие споры способны тянуться годами. Конечно, если жильцы готовы довольствоваться землей непосредственно под зданием и не претендуют на свой двор и парковку, то скорее всего проблем не возникнет. Но такой вариант явно устроит не многих. Значит, проблема остается нерешенной.

Зато лишиться земли гораздо легче, чем получить ее в собственность. Горожан вряд ли порадуют введенные новым законом дополнительные основания для изъятия участков для нужд города. В их список входят:

- реализация городских целевых программ при отсутствии иных вариантов размещения объектов капитального строительства, предусмотренных соответствующей программой;

- выполнение обязательств города по соглашениям и договорам при отсутствии иных вариантов размещения объектов;

- застройка в соответствии с Генпланом Москвы, правилами землепользования и застройки в городе.

Эти основания фактически предоставляют городским властям право изымать земельные участки в любое время по своему усмотрению. Кто-нибудь сомневается в способности московского правительства доказать «отсутствие иных вариантов размещения объекта»?

Арендуем, не торгуясь

Особое внимание в законе посвящено вопросам аренды городской земли. Тот или иной участок может быть предоставлен в аренду как по результатам торгов, так и без них. Если право аренды реализуется на торгах, победителем становится тот, кто предложит большую плату за право аренды или годовую арендную ставку. Но договор аренды может быть заключен и без проведения торгов. Перечень оснований открыт и содержит отсылку к иным случаям, установленным федеральным законодательством. В самом законе определены следующие случаи заключения договора аренды без проведения торгов:

- если договор заключается с собственником или арендатором здания, расположенного на земле города;

- если заключение договора аренды необходимо для обеспечения деятельности органов государственной власти или выполнения городом столичных функций;

- если ранее занимаемый арендатором участок был изъят для госнужд.

При заключении договора определяется вид использования земли, в зависимости от которого устанавливается срок аренды. Так, для размещения строений и сооружений, не относящихся к объектам капитального строительства, срок аренды не может превышать пяти лет. Земли общего пользования арендуются на год. Однако если речь идет об аренде земли, на которой расположены какие-либо объекты транспортной инфраструктуры (дороги, пешеходные пути, улицы и пр.), срок аренды увеличивается до пяти лет. Но такие земли сдаются в аренду только для ремонта или строительства вышеуказанных объектов. Самый продолжительный срок аренды - для владельцев недвижимости - 25-49 лет. По договоренности сторон срок договора может быть уменьшен.

Также закон установил случаи, в которых плата за право аренды не взимается:

- землю арендует собственник или арендатор расположенной на ней недвижимости;

- земля передается для обеспечения деятельности госорганов или выполнения городом столичных функций;

- земля передается для размещения объектов инфраструктуры ЖКХ или аналогичных объектов организаций, работающих по гостарифам;

- договор заключается на новый срок (без проведения повторных торгов);

- земля передается в аренду по условиям концессионного соглашения.

Помимо платы за право аренды арендодатель должен также уплачивать арендные платежи, размер которых определяет правительство Москвы. На размер арендных ставок влияет вид использования земли и осуществляемой на ней деятельности. Размер годовой арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости арендуемого участка. Если договор аренды заключен в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования, годовая арендная плата не может превышать 2% кадастровой стоимости участка. Аренда изъятых или ограниченных в обороте земель обойдется не дороже 1,5% кадастровой стоимости в год.

Если критерием определения победителя торгов был размер арендных платежей, он устанавливается по результатам проведения торгов. Когда земля передана в аренду во исполнение договора о развитии застроенной территории, размер арендной платы идентичен размеру земельного налога.

Чужие здесь не ходят

Стоит добавить несколько слов о сервитуте - праве ограниченного пользования чужой недвижимостью. Закон определил порядок установления земельного сервитута в Москве. Это не только решит проблемы прохода и проезда через чужие земли, но и уменьшит число споров между собственниками земель и теми, кому необходимо воспользоваться этими землями.

Сервитуты могут устанавливаться по заявлению заинтересованных лиц (граждан, организаций и даже органов управления). Кроме того, надо привести сведения о собственнике или ином пользователе земли. Заявление рассматривается при наличии проекта межевания соответствующей территории, на котором указаны границы сервитута. Но закон не определяет, должен ли сам заявитель предоставить такой план.

Заявление сначала рассматривает уполномоченный орган, после чего проводятся публичные слушания. Информация о них должна быть опубликована не менее чем за 30 дней до проведения. Кроме того, публикуется план межевания (с указанием зон сервитута). Результатом слушаний становится решение об установлении сервитута или отказе в этом. Решение принимается большинством голосов от числа участников слушаний.

Информация о результатах слушаний тоже подлежит публикации. После установления сервитута собственник участка не имеет права препятствовать проходу или проезду через земельный участок.

Если установление сервитута препятствует использованию земли ее собственником или приводит к существенным затруднениям, он имеет право обратиться в уполномоченный орган с заявлением об установлении соразмерной платы, или об изъятии участка и компенсации убытков, либо о предоставлении нового участка. В заявлении должны быть указаны затруднения, приведшие к невозможности использования земли ее собственником.

Установление и прекращение сервитута обязаны пройти государственную регистрацию. Кроме того, границы действия сервитута при его установлении отмечаются в кадастровом и градостроительном планах.

Несмотря на почти полное отсутствие норм, регулирующих вопросы собственности на землю в Москве, закон содержит ряд положений, которые должны отчасти упростить взаимоотношения городских властей и пользователей земли. Поскольку закон предусматривает необходимость регистрации некоторых прав и устанавливает порядок рассмотрения заявлений граждан, эффективность его действия станет понятна на практике. Вместе с тем особых трудностей при реализации закона возникнуть не должно: ряд механизмов уже был ранее опробован городскими властями.

Иван Куприянов