Учите историю. Экологическую

Экологическая диспозиция подмосковных направлений известна: традиционно наименее загрязненными считаются северные и западные районы, наиболее проблемными - южные и восточные. Но даже на направлениях, считающихся экологически чистыми, могут обнаружиться участки с «сюрпризами». И изучение экологической истории участка для коттеджного строительства - личное дело застройщика.

Экология различных направлений Подмосковья сильно различается в зависимости от степени влияния «атмосферного шлейфа» столицы и специфики розы ветров в регионе. В целом экологическая обстановка на территории Московской области, по словам различных специалистов, «характеризуется как умеренно напряженная», «оставляет желать лучшего» и «кардинальным образом давно не меняется».

Ветер дул - нагонял беду

«Больше половины населения Московской области живет на территории, где загрязнение воздуха, воды, земли превышает предельно допустимое, - комментирует руководитель отделения «Сретенское» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Антон Архипов. - Причин у сложившейся экологической ситуации много: высокая концентрация в Московской области промышленных и энергетических предприятий, стремительный рост количества личного и общественного транспорта, нежелание многих предпринимателей тратить деньги на установку очистных сооружений. При железнодорожных перевозках до сих пор еще используются старые тепловозы на дизельном топливе».

Наиболее проблемными с точки зрения загрязнений воздуха отходами промышленного производства являются Балашихинский, Воскресенский, Люберецкий, Каширский и Мытищинский районы Подмосковья. Помимо множества промзон, расположенных на востоке и юго-востоке Подмосковья, ситуацию усугубляет роза ветров: большую часть года в Московском регионе преобладают северные и северо-западные ветры. В результате столичный смог сдувается в юго-восточном направлении. Именно поэтому большая часть крупных промышленных предприятий сосредоточена как раз на востоке и юго-востоке.

По данным многочисленных экологических исследований, самый высокий уровень загрязнения воды наблюдается в Москве-реке от впадения Яузы и до устья, т. е. на территории Воскресенского, Коломенского, Люберецкого, Раменского районов. Неважно обстоят дела и на реке Клязьме (территории Щелковского, Ногинского, Павлово-Посадского и Орехово-Зуевского районов).

«Из всего объема сточных вод более половины сбрасывается в водоемы недостаточно очищенными, бывает, что воду сливают вообще без очистки, - отмечает Антон Архипов. - К сожалению, далеко не идеально и качество воды питьевых источников Московского региона: на водосборной площади идет активное строительство недвижимости, инфраструктуры - все это не может не влиять на качество воды».

В XVII веке при царе Алексее Михайловиче Романове было запрещено создание каких-либо дымящих производств западнее столицы. Запад Подмосковья традиционно считается одной из самых экологически чистых зон: 40% территории покрыто лесами, где еще обитают лоси, кабаны, гнездятся тетерева. Тут существует сеть заказников, среди которых известный Завидовский заповедник. Наименее загрязненными считаются территории, прилегающие к Рублевскому, Новорижскому, Дмитровскому, Ильинскому шоссе. Экологи называют среди самых чистых Одинцовский район, Киевское и Калужское направления.

И на Солнце тоже пятна

Тем не менее идеальных с точки зрения экологии направлений нет вообще. На тех же популярных западных и северо-западных направлениях существует проблема загрязнения воздуха выхлопными газами от многочисленного транспорта, а также загрязнения почвы и воды строительным мусором.

По мнению экологов, считать какие-то направления грязными, а какие-то чистыми не совсем правильно. Внимание нужно обращать в первую очередь на расположение самого объекта или конкретного участка. Источники загрязнения земельных участков бывают самые разные. Наиболее опасны случаи, когда поблизости от места предполагаемой застройки находится или раньше находилось промышленное производство, инфекционная больница, линии электропередачи, полигоны, свалки, места добычи полезных ископаемых. Не очень благоприятная экологическая ситуация может наблюдаться и в районах, где земли раньше имели сельскохозяйственное назначение, а впоследствии были переведены под ИЖС. В этом случае велика вероятность загрязнения почвы и воды химикатами, которые применялись в качестве удобрений.

«Был случай, когда во внешне вполне благополучном районе, где нет поблизости никаких предприятий, провели анализ воды - результат показал наличие целого ряда веществ, концентрации которых превышали норму во много раз, - рассказывает заместитель руководителя испытательной лаборатории «Экостандарт» Екатерина Ржевцева. - Детальный анализ подтвердил, что на этом месте ранее была свалка, которую просто засыпали, не рекультивировав территорию должным образом».

Эксперт привела в пример и другую ситуацию, когда в Подмосковье для засыпки карьера привозили почву, по официальным заявлениям, нетоксичную. В результате исследования были выявлены значительные превышения количества опасных веществ (свинец - более чем в 700 раз, мышьяк - более чем в 40 раз, кадмий - более чем в 30 раз и т. д.). Результаты были переданы в администрацию, в настоящее время ведутся разбирательства, с чем связана подобная токсичность почвы. «Последствия превышений трудно предугадать: все эти вещества могут попасть в грунтовые воды, а употребление такой воды крайне опасно», - отметила Екатерина Ржевцева.

Жест доброй воли

Ответственность за выявление подобных недостатков и своевременное их устранение, как правило, лежит на плечах застройщиков. Клиент, покупающий участок в коттеджном поселке, может поинтересоваться документами об экологическом состоянии приобретаемой земли. Застройщика, купившего «грязный» участок, впоследствии ждет дорогостоящая процедура рекультивации территории, так как информация о плохой экологии проекта в перспективе способна сказаться на темпах реализации и вообще на имидже девелопера.

У застройщика есть два варианта. Первый - экологическая оценка территории по собственной инициативе. Но многие компании не проводят специальную экспертизу, а при оценке инвестиционной привлекательности земельного участка изучают результаты проводившихся ранее исследований местности и природной среды.

Но есть и второй вариант - обязательная государственная экологическая экспертиза, проводимая органами санитарно-эпидемиологического надзора при согласовании проекта и получении разрешения на строительство. Данное мероприятие подразумевает под собой исследование возможного воздействия будущего проекта на окружающую среду и регламентируется Федеральным законом «Об экологической экспертизе». Обязательность ее проведения указана в Федеральном законе «Об охране окружающей среды», а также в иных нормативно-правовых актах.

Государственная экологическая экспертиза проводится специальной экспертной комиссией, в состав которой не могут быть допущены люди, заинтересованные в результатах, - представители заказчика экспертизы или лица, связанные с заказчиком трудовыми или иными договорными отношениями. Без положительного заключения экологической комиссии девелопер не сможет получить разрешение на строительство.

Дышите осторожно

Экологическая экспертиза начинается не позднее, чем через месяц после сдачи необходимой документации и оплаты ее проведения. Длительность процесса зависит от сложности объекта экспертизы, но в соответствии со ст. 14 закона № 174-ФЗ не может превышать шесть месяцев. По решению суда экологическая экспертиза может быть проведена повторно. «Зачастую проведение обязательной экологической экспертизы носит формальный характер, и ее исход уже заранее предрешен, - отмечает PR-директор компании Renaissance realty Наталия Курашова. - Так что проведение дополнительного экологического мониторинга в любом случае не помешает».

Конечно, перед строительством поселка застройщик проходит ряд согласований, в том числе и в Роспотребнадзоре, куда необходимо предоставить результаты проведенных исследований, подтверждающих, что территория под застройку безопасна для проживания. Но зачастую оказывается, что, несмотря на обязательность всех процедур, удается согласовать проект даже с совершенно явными нарушениями. «К примеру, наиболее типичной является ситуация, когда коттеджные поселки возводятся в непосредственной близости от ЛЭП, - рассказывает Екатерина Ржевцева. - Иногда линии электропередачи проходят непосредственно над участком - и это несмотря на то, что для ЛЭП официально прописаны санитарно-защитные зоны, внутри которых строительство запрещено. Проживание в такой зоне, под постоянным воздействием повышенного значения электрического и магнитного поля, способно оказать очень серьезное воздействие на организм: начиная от головных болей, бессонницы, плохого самочувствия и заканчивая болезнями сердечно-сосудистой и нервной системы, а также онкологическими заболеваниями».

Уровень экологической чистоты местности определяется комплексом взаимосвязанных факторов. Профессионалы берут пробы воды, воздуха, почвы, проверяют участок на наличие радиации и электромагнитных излучений, на акустические параметры.

Лабораторный анализ проб воздуха включает выявление более 30 потенциально опасных соединений, в первую очередь таких канцерогенов, как формальдегид, фенол, асбест, ртуть, бензол, аммиак.

Анализ воды из скважины позволяет определить общее загрязнение грунтовых вод, а также наличие и концентрацию радиоактивных соединений, фенолов, пестицидов и пр. Обследование почвы включает геохимический, бактериологический, санитарно-токсикологический, паразитологический анализы, позволяющие выявить наличие и концентрацию соединений тяжелых металлов, возбудителей паразитарных заболеваний и т. п. Акустические исследования определяют уровень шума и сравнивают с предельно допустимым: днем уровень шума не должен превышать 55 дБ, ночью - 30 дБ.

Заказчику экологической экспертизы следует иметь в виду, что ее должна проводить организация, имеющая лабораторию, в область аккредитации которой входят все предлагаемые виды измерений. Сотрудники обязаны иметь свидетельства о квалификации, оборудование должно быть проверено и внесено в государственный реестр. Иначе результаты исследований не имеют никакой юридической силы.

Мария Макалкина