Андрей Шелковый: Готовы обеспечивать банкам и застройщикам «подушку безопасности»

О федеральной государственной программе «Стимул», новых антикризисных мерах на рынке жилищного строительства в России и о том, как снизить стоимость квадратного метра, в интервью М2 рассказывает исполнительный директор по жилищному финансированию ОАО «АИЖК» Андрей Шелковый.

- Расскажите более подробно о федеральной программе «Стимул». Ее задачи, цели и условия?

- Программа «Стимул» была разработана агентством как антикризисная мера, направленная на поддержку строительства рынка жилья. Из-за непростой экономической ситуации 2008-2009 годов многие кредиторы и застройщики вынуждены были свернуть или заморозить строительные проекты, что негативно отразилось на ипотечном рынке. Поэтому встала острая необходимость поддержать ипотечный рынок снизу, не только повысив доступность кредитования для граждан, но и предложив действующий механизм кредитования застройщиков.

Результатом нашей работы стал запуск программы «Стимул», цель которой - стимулирование кредитования стройки как таковой через финансирование банков, участвующих в проектах строительства эконом-жилья, а также использование дополнительных механизмов, снимающих ряд рисков с банков (процентный, риски реализации построенного жилья). Программа направлена и на активизацию кредитования физических лиц, покупающих квартиры в новостройках или в строящихся домах, возведенных в рамках совместных проектов.

- Как фактически происходит кредитование?

- Схема проста: АИЖК заключает соглашения с банками, которые кредитуют или хотят кредитовать строительные проекты, и предоставляет им право в течение двух лет воспользоваться займом агентства. Естественно, эти средства целевые, то есть могут быть использованы только на финансирование строительства жилых объектов, соответствующих требованиям. Полученные от АИЖК деньги банк направляет на кредитование застройщика и физических лиц, покупающих квартиры в возводимых застройщиком домах. Что касается параметров финансирования, то они фиксированные: АИЖК с 1 июля 2010 года предоставляет займы банкам под 8% годовых, что позволяет доводить деньги до застройщика под 11-12%.

- Основные преимущества программы для застройщиков, банков и простых граждан?

- По сути, уникальность программы заключается в трех ключевых преимуществах. Первое - это условия фондирования, согласно которым банки могут, но не обязаны использовать деньги АИЖК. Заключая соглашение, банк получает гарантию, что в течение периода кредитования строительного проекта (два года) он имеет доступ к целевому займу агентства. Причем по фиксированным параметрам - 8%. Фактически это опцион.

Второе преимущество программы в том, что агентство заключает контракты на выкуп ипотечных кредитов физических лиц, которые банки предоставят на этапе строительства. АИЖК обязуется контрактовать выкуп закладных на срок до двух лет. Никогда еще агентство не шло на такие длинные сроки и не принимало на себя жестких обязательств выкупа с фиксированными параметрами ипотечных портфелей (стандартные сроки контрактирования у агентства - шесть-восемь месяцев).

Наконец, третье преимущество программы «Стимул» - наличие нового участника кредитных отношений - гаранта сбыта, задача которого заключается в выкупе нереализованных квартир по окончании проекта. Это также прописывается в соглашении между агентством и банком: если застройщик и банк не смогут реализовать квадратные метры на рынке, то в действие вступит гарант сбыта.

Есть два возможных механизма работы. Классический механизм выглядит следующим образом: застройщик получает деньги на строительство от банка (это могут быть средства банка или средства агентства). Если ситуация складывается таким образом, что застройщик не может рассчитаться с банком по кредиту, то подключается гарант сбыта, который обязуется с дисконтом выкупить не проданные застройщиком квартиры. Банк выдает гаранту сбыта кредит, гарант сбыта выкупает у застройщика нереализованные квартиры, застройщик погашает кредит. Таким образом, кредит, который выдал банк, оказывается обеспечен залогом квартир и АИЖК выкупает его у банка как ипотечный. При этом агентство сразу, на этапе вхождения в проект, заключает договор, фиксирующий обязательство выкупить у банка кредит гаранту сбыта.

В настоящее время принято решение, что будет работать и дополнительный механизм, когда гаранта сбыта как отдельного юридического лица может и не быть, а его функция перекладывается на застройщика. По сути, это опять же дополнительное снижение рисков для банкиров и застройщиков.

- Какие у программы существуют недостатки, что, на ваш взгляд, еще нужно доработать?

- На сегодняшний день можно с уверенностью сказать, что программа «Стимул» не нуждается в доработках. Это хорошо сбалансированная рабочая программа. Все недостатки и шероховатости, которые, естественно, были вначале, мы постарались устранить еще на этапе пилотных проектов. Одним из последних важных изменений, которые были внесены в программу, стало снижение ставки до 8% годовых, а также возможность совмещения функций гаранта сбыта и застройщика.

- Где будет действовать программа?

- Принять участие в программе «Стимул» может любой кредитор, если у него есть интересный строительный проект и он подходит под общие требования. Для банков кроме наличия лицензии и соблюдения требования регулятора базовыми требованиями являются валюта баланса - не менее 3 млрд руб. и собственные средства - не менее 1 млрд руб. Кстати, когда программа запускалась, параметры были жестче.

- Каким образом будет проходить отбор застройщиков для участия в программе? Какие условия должны быть ими соблюдены?

- Что касается строительных объектов, то к ним предъявляются свои требования. Например, если это многоэтажное строительство, то реализация проекта должна идти в соответствии с законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». И, конечно, программа направлена в первую очередь на строительство проектов эконом-класса. Жестких ограничений по стоимости квадратного метра нет, но мы устанавливаем ограничение максимальной суммы кредита, который предоставляется гаранту сбыта в случае возникновения ситуации выкупа нереализованного жилья. Так что на строительство элитных квартир мы денег не дадим.

Обычно застройщики приходят со своими проектами к кредитору, кредитор их оценивает и выносит решение о возможности кредитования строительства. Т.е. программа построена таким образом, что решение по качеству проекта принимает банк. Но если застройщик обратится напрямую в агентство, мы проведем с ним все необходимые консультации, расскажем, какие есть возможности. Кроме того, мы готовы осуществлять коммуникацию между участниками рынка, готовы предлагать и предлагаем банкам, желающим участвовать в программе, те строительные проекты, с которыми обращаются к нам застройщики.

- Может ли программа повлиять на снижение стоимости квадратного метра в Москве и Московской области?

Для того чтобы цены на квадратные метры не повышались, необходимо как можно больше строить, а программа «Стимул» как раз и направлена на увеличение количества строящегося жилья. Что касается Москвы и Московской области, то ходить за примером далеко не нужно, на днях был подписан ряд соглашений, согласно которым агентство, в том числе и в рамках программы «Стимул», будет принимать участие в строительстве малоэтажного города-спутника Новое Ступино в Московской области. В городе планируется возвести 1,7 млн кв. м жилья для проживания 55 тыс. человек. Благодаря комплексному подходу и сочетанию различных программ, направленных на стимулирование строительства, стоимость жилья в этих домах для конечного потребителя будет составлять порядка 38,5 тыс. руб. за 1 кв. м.

- Сколько банков и застройщиков уже участвуют в программе? Чувствуется ли заинтересованность застройщиков и банков в участии?

- Сейчас в рамках программы реализуется более 50 проектов. Участвуют 25 банков: «ГПБ-Ипотека», Газпромбанк, НТБ, АК БАРС, Ханты-Мансийский банк, Балтинвестбанк, Локо-банк, МДМ, «Пересвет», НОМОС-банк и т.д. Общий объем фондирования по заключенным соглашениям в настоящий момент - 14,3 млрд руб. Более 90 проектов находятся в работе - это те заявки, которые мы получили.

Повторюсь, что главная задача программы «Стимул» - это не заставить банки взять деньги, а снять определенные риски, в том числе процентные. Если у банка вырастет стоимость привлечения средств из иных источников, он сможет воспользоваться средствами АИЖК.

- Ваши прогнозы. Сможет ли эта программа повлиять на увеличение объемов строительства жилья эконом-класса и снизить стоимость жилья? Когда появятся первые результаты?

- Государством уже многое сделано, чтобы, с одной стороны, оказать реальную помощь строительной отрасли, а с другой - повысить доступность жилья для граждан. Сейчас надо серьезно увеличивать объемы строительства, чтобы в 2011-2012 годах мы не столкнулись с тотальным дефицитом жилья на рынке. В приоритете, конечно, проекты комплексной застройки. Их преимущества и в масштабах, и в обеспечении социальной инфраструктурой: построили микрорайон, там должны быть больница, школа, детский сад. В целом можно говорить, что активность на рынке строительства повышается: и благодаря банкам, и благодаря региональным администрациям, со стороны которых предпринимаются значительные усилия, чтобы стройка пошла. Мы же со своей стороны готовы обеспечивать банкам и застройщикам «подушку безопасности», чтобы они могли спокойно работать, избегая лишних рисков.