Анна Левитова: Все хотят жить на Манхэттене
Управляющий партнер международного агентства недвижимости «Эванс» Анна Левитова рассказывает в интервью М2 об особенностях рынка недвижимости Нью-Йорка.
- У вашей компании два офиса: в Москве и Нью-Йорке. Расскажите про особенности рынка недвижимости крупнейшего города США.
- Более 70% жителей Нью-Йорка являются арендаторами, поэтому спрос на аренду жилья очень высок. При этом более 85% зданий являются кооперативами, то есть здание принадлежит корпорации - некоммерческой организации, которая владеет зданием и занимается его управлением. Квартиры в таких зданиях продаются как пакеты акций в компании, количество акций соответствует размеру квартиры. Таким образом, все жильцы в доме являются партнерами в кооперативе, их доли в кооперативе соответствуют размеру квартир. Кооперативы управляются советами кооперативов (coop board), которые не только принимают решение о ремонте и обслуживании здания, следят за своевременной оплатой счетов и общей деятельностью кооператива, но и одобряют принятие новых членов кооператива. Каждый, кто хочет стать владельцем квартиры в коопе, должен пройти интервью, на котором ей или ему придется предоставить подробную финансовую информацию о своих доходах, расходах, долговых обязательствах и кредитной истории, а также массу личной информации. Несмотря на то что дискриминация в вопросах жилья в Нью-Йорке жестоко преследуется, советы кооперативов не должны давать никаких объяснений при отказе в одобрении нового члена кооператива. Такого интервью боятся даже коренные ньюйоркцы - вторжение в личную жизнь всегда неприятно, а для иностранных покупателей и инвесторов покупка в кооперативе просто невозможна: иностранцы не могут предоставить налоговые декларации о доходах в США, предпочтительно в штате Нью-Йорк, что является обычным требованием таких зданий. Более того, большинство кооперативов ограничивают возможность сдавать купленную квартиру в аренду - обычно владелец квартиры в коопе может сдавать ее на один год после двух лет собственного проживания.
- Какие типы жилой недвижимости есть в Нью-Йорке?
- Около 15% зданий это кондоминиумы. В отличие от коопов в таких зданиях квартиры можно сдавать на длительный срок, и именно такие здания являются типом недвижимости, интересным большинству иностранных инвесторов. Кондо тоже имеют набор строгих правил - регламентировано практически все, от времени пользования грузовым лифтом до возможности содержать домашних животных и устанавливать стиральную машину в собственной квартире. Эти строгие правила обеспечивают комфортное проживание множества соседей под одной крышей.
Кроме коопов и кондо можно выбрать таунхаус - свой дом с садиком в городе. Такие здания в начале ХХ века использовались для проживания одной семьи, а последний этаж или подвал - для прислуги. В течение ХХ века стиль жизни менялся, и большинство таких зданий были разделены на отдельные квартиры. Тем не менее во многих дорогих и престижных районах, таких как Upper West и Upper East Side, есть и исторические таунхаусы с бережно сохраненными интерьерами, есть и ультрасовременные интерьеры с историческим фасадом. В некоторых зданиях, поделенных на отдельные квартиры, часть жильцов живет не на рыночных условиях, а выплачивая существенно более низкую плату за наем. Покупка таких таунхаусов и их расселение немного напоминает расселение московских коммуналок - сложно, долго и множество неожиданных преград, но результат может превзойти все ожидания, поэтому многие инвесторы интересуются нью-йоркскими таунхаусами.
- Кстати, вы сказали, что большинство ньюйоркцев снимают свои квартиры...
- Да, недвижимость и ее содержание в Нью-Йорке могут позволить себе немногие успешные жители города и иностранцы, поэтому большинство ньюйоркцев - арендаторы. Поскольку именно большинство выбирает власти города, городские законы строго охраняют права арендаторов, иногда даже ограничивая при этом права владельцев недвижимости. Так, в определенные годы в Нью-Йорке было принято законодательство, ограничивающее право арендодателей поднимать арендную плату для определенных категорий нанимателей. Несмотря на то что такое законодательство сейчас не действует, некоторые жильцы, арендовавшие квартиры по старым законам, до сих пор платят за квартиру по ценам 50-х или 60-х годов, что в некоторых случаях может составлять меньше 10% от сегодняшней рыночной цены. Такие квартиры называются rent controlled, rent stabilized. Многие участники рынка считают, что наличие таких квартир приводит к завышению рыночных арендных ставок. Так же как и любые нерыночные обстоятельства, существование таких квартир приводит к многочисленным нарушениям и махинациям - некоторые жильцы давно покинули свои квартиры, но продолжают в них числиться, платить мизерную плату за наем и пересдавать квартиры значительно дороже другим арендаторам; некоторые жильцы таких квартир препятствуют ремонту квартир и здания, поскольку проведение ремонта позволят владельцу здания несколько увеличить плату за наем, и т.д. В любом случае, покупая здание, необходимо понимать, на каких условиях сданы квартиры в доме и каковы правила общения с нанимателями.
- Вернемся к сегментам рынка. Что есть на рынке кроме таунхаусов?
- В Нью-Йорке много квартир с большими балконами и террасами, площадь которых не входит в официальную площадь квартиры и называется open space. Такое «открытое пространство» очень высоко ценится. Квартиры с террасами и балконами стоят значительно дороже, чем квартиры такой же площади без открытого пространства. В отличие от Москвы в Нью-Йорке много квартир с террасами, а во многих зданиях есть терраса на крыше для всех жильцов. Климат Нью-Йорка значительно мягче московского и позволяет пользоваться террасой не только летом, но также весной и осенью.
Luxury condos - это не просто новостройки, это красивые современные здания, в проектировании которых участвовал какой-то известный архитектор или дизайнер. В этих домах есть не только высокие потолки, панорамные окна от пола до потолка, дорогая сантехника, кухонная мебель и модная бытовая техника, но и множество дополнительных удобств для всех жителей дома. В таких домах обычно есть спортивный зал, комната для хранения велосипедов, библиотеки и общие гостиные, где можно проводить вечеринки или деловые встречи, не приглашая посетителей в свои квартиры, террасы на крыше, холодильники для хранения продуктов, которые доставляют в отсутствие жильцов, услуги консьержа, носильщиков и т.д. Жить там удобно и приятно. Такие здания очень популярны среди россиян, других иностранных инвесторов и состоятельных арендаторов.
Pre-war buildings, или довоенные дома, - это красивые здания с высокими потолками, историческими фасадами, лепниной и настоящим духом роскошного прошлого города, они очень популярны среди ньюйоркцев. К сожалению, большинство таких зданий являются коопами и недоступны иностранным покупателям.
Небоскребы могут быть как офисными, так и жилыми зданиями, жизнь в которых имеет свои особенности. Именно так большинство иностранцев представляет себе настоящий Нью-Йорк - открытые виды на множество огней большого города. Жизнь в таких зданиях имеет свои особенности - чаще всего там не открываются окна, имеется сложная система вентиляции и пожарной безопасности, очень важно количество лифтов - если их недостаточно, можно потратить много времени на то, чтобы просто спуститься со своего этажа. Тем не менее только из таких домов можно посмотреть на город с какого-нибудь 55-го этажа.
- Насколько важен престиж района?
- Конечно, все хотят жить на Манхэттене. Но в США существует такое понятие, как up-and coming area, - очень важное понятие в американской недвижимости. Облики районов меняются, какие-то ухудшаются, какие-то улучшаются, и все инвесторы находятся в постоянном поиске таких меняющихся к лучшему районов. Чаще всего такие изменения совершаются с помощью этих же инвесторов - они покупают и ремонтируют недорогую недвижимость, повышая ее качество и привлекая более состоятельных жильцов. Чаще всего этому процессу способствуют какие-то внешние изменения - строительство новых станций метро, новых коммерческих зданий - корпусов университетов или госпиталей, множество сотрудников которых нуждаются в жилье, и т.д. Хорошим примером таких положительных изменений сегодня является западная часть Гарлема, где запланировано строительство новых корпусов Колумбийского университета, в том числе новое здание бизнес-школы. Студенты и преподаватели Колумбийского университета изменят облик района к лучшему.
