Рынок новостроек Москвы. Аналитический обзор за ноябрь 2008 года

Аналитический Центр Корпорации «ИНКОМ» опубликовал исследование «Рынок новостроек Москвы. Аналитический обзор за ноябрь 2008 года».

1. Предложение

Объем предложений новостроек Москвы

Анализ предложения новостроек Москвы, проведенный Аналитическим центром компании «ИНКОМ-Недвижимость», показал, что в ноябре 2008 года в продаже находились квартиры в 309 объектах-новостройках.

Лидерами по количеству экспонируемых объектов являются ЗАО, ЮЗАО и ЦАО, которые в совокупности занимают более половины рынка (51% или 158 объектов).
Наименьшее количество объектов-новостроек отмечается в ЮВАО (4,2%).

Позиции внутри тройки районов-лидеров изменились незначительно. Наибольшее количество новостроек, выставленных на продажу, отмечается в районах Раменки и Обручевский - 21 объектов и 14 объектов соответственно.

Третье место занял район Кожухово - 11 объектов. В районах Проспект Вернадского, Солнцево, и Фили-Давыдково экспонировалось по 9 объектов. В Кунцево, Южное Чертаново и Тропарево-Никулино - по 8 объектов, соответственно.

Изменение объема предложения новостроек Москвы

Общий объем предложения новостроек Москвы вырос по сравнению с октябрем на 4,4%.
Доля новых объектов в ноябре составила 2,6%.

Динамика распределения объемов предложений новостроек по типу

Доля домов монолитной конструкции, находящихся в стадии реализации, в ноябре по сравнению с октябрем незначительно увеличилась и составила 80%. Доля панельных новостроек составила в ноябре 20%.

Распределение существующих объектов по типу (панель, монолит) помесячно

В структуре предложения по типу (монолит, панель) в ноябре объем предложения монолитных новостроек увеличился на 7,9%. Количество выставленных на продажу панельных новостроек уменьшилось на 7,5%.

2. Цены

Динамика средних цен предложения в новостройках Москвы (без учета ЦАО)

Средняя долларовая (без учета ЦАО) цена квадратного метра в московских новостройках в ноябре составила $6,45 тыс., что на 1,4% ниже усредненной цены предложения октября.

Средняя цена квартир в панельных новостройках составила $5,05 тыс. за кв.м., что на 0,1% ниже показателя прошлого месяца.

Средняя цена квартир в монолитных домах-новостройках - $6,87 тыс./кв.м. (на 2,6% ниже, чем в октябре).

Анализ средних цен в новостройках Москвы по округам

Лидером по средней цене предложения традиционно выступает ЦАО ($17,34 тыс. за кв.м., рост за месяц на 1,5%).

За ним следуют ЗАО, где стоимость квадратного метра составила $7,5 тыс., с месячным снижением на 2,6%, ЮЗАО ($6,7 тыс., снижение на 1,5%) и СЗАО ($6,5 тыс., снижение на 3,2%)

В округах средней ценовой категории уменьшение цены произошло только в САО (на 0,8% до $6,03 тыс.). В СВАО ($5,9 тыс.) и ЮВАО ($5,6 тыс.) рост цен предложения на 0,1% и 1,8% соответственно.

В округах нижней ценовой категории цены снизились: в ЮАО ($5,4 тыс., снижение на 2,1%), в ВАО ($5,6 тыс., снижение цены на 1,3%).

Средние цены за квадратный метр в новостройке по типу объектов по округам

Самые дорогие новостройки монолитной конструкции сосредоточены в ЦАО (средняя стоимость кв. м $17,34 тыс.), ЗАО ($7,68 тыс. за кв.м), ЮЗАО (7,4$ тыс. за кв.м) и СЗАО ($6,68 тыс. за кв. метр).

Наиболее доступные монолитные новостройки в ЮАО ($5,92 тыс. за кв.м.), ЮВАО ($5,85 тыс.) и ВАО ($5,81 тыс.).

Наиболее дорогие панельные новостройки находятся в САО ($5,76 тыс.), ЮВАО ($5,3 тыс.) и СВАО ($5,4 тыс.).

Наиболее дешевыми для приобретения панельного жилья в ноябре стали СЗАО ($4,0 тыс. за кв.м) и ВАО ($4,9 тыс.за кв.м).

3. Резюме

За ноябрь рынок новостроек Москвы более активно отреагировал на происходящее в экономике - долларовые цены предложения снизились по сравнению с октябрем на 1,4% до $6446 за кв. м в среднем по столице (без учета ЦАО). Совокупный рост цен относительно начала года составил 28%. Центральный округ стал своего рода «островком стабильности». Здесь средняя цена предложения за ноябрь наоборот, выросла на 1,4% до $17340 за кв. м. Такая ситуация типична рынка недвижимости в целом - наиболее дорогие и качественные объекты не дешевеют, даже несмотря на кризис. Так, на рынке вторичной жилой недвижимости цены на элитные квартиры не снижаются с конца лета. Аналогичная ситуация происходит и на рынке элитной загородной недвижимости.

С учетом снижения цен за прошедший месяц, октябрь установил исторический максимум цен на первичную городскую недвижимость столицы ($6538 за кв. м). В отличие от рынка вторичной жилой недвижимости, который демонстрирует постепенное снижение долларовых цен предложения, основным механизмом движения навстречу клиенту на рынке первичной городской недвижимости остаются скидки. Можно предположить, что для сохранения стабильного уровня доходности, при условии дальнейшего движения цен предложения «вниз» размер скидок застройщиков будет одновременно пропорционально уменьшаться. Учитывая традиционный подход к формирования прайс-листов, это приведет к тому, что девелоперы городской недвижимости скорее вернутся к практике предоставления скидок, сохраняя цены предложения на стабильном уровне.

Таким образом, сейчас на рынке сложилась ситуация при которой снизившиеся цены на новостройки, вкупе со скидками, предоставляемыми застройщиками для привлечения средств в условиях кризиса, дают возможность приобретения квартир по максимально выгодным условиям. Приятным дополнением оказываются и «новогодние» акции, а также готовность продавцов предоставить индивидуальные скидки. Есть вероятность, что подобная практика изменится уже к концу января - де-факто, рынок первичной недвижимости сейчас оказался максимально близким к своему дну. Этим могут воспользоваться прагматично настроенные покупатели, желающие сохранить сбережения в недвижимости. Следует учесть и инфляцию, стремительно набирающую темпы, - из-за нее ожидание дальнейшего снижения цен может обернуться для колеблющихся покупателей реальной потерей средств.

Аналитический Центр Корпорации «ИНКОМ».