Александр Крапин: Нельзя слепо доверять статистике

Вырастут ли цены на жилье, как отразится на рынке недвижимости ситуация на нефтяной бирже или выборы нового президента, как будет развиваться в этом году рынок ипотечного кредитования - в обсуждении подобных тем принято опираться на мнение аналитиков. Кто такие аналитики рынка недвижимости, как и для кого они работают, откуда им известны ответы на вопросы, волнующие рядовых покупателей жилья ? Обо всех этих актуальных для московского рынка недвижимости вопросах в интервью М2 рассказывает генеральный директор информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY Александр Крапин. В прошлом году он стал первым специалистом рынка, удостоенным звания «Лучший аналитик рынка недвижимости».

- Какова сегодня роль аналитиков на рынке недвижимости?

Для ответа на этот вопрос всех аналитиков целесообразно разделить на две группы в зависимости от основных потребителей их информации: профессиональные участники рынка (В2В) и частные лица (В2С). Первые ищут закономерности развития рынка и обосновывают конкретные девелоперские проекты или экономическую целесообразность сделок. Главной задачей второй группы является информационное воздействие на потребителей в интересах компаний, действующих на рынке недвижимости. Сегодня в информационном пространстве преобладают аналитики, ориентированные на потребителя (В2С). При этом их работу прямо или косвенно финансируют профессионалы рынка. Результаты работы аналитиков рынка В2В чаще всего являются конфиденциальной информацией, которая используется исключительно внутри компании-заказчика или предлагается к продаже (в большинстве случаев это неплохие статистические сведения с элементами аналитики). Очевидно, что на рынке В2В существенно меньше «лукавства от аналитиков» по сравнению с рынком В2С.

- Кто в первую очередь пользуется плодами трудов аналитиков, для кого вы работаете?

Агентство RWAY работает для специалистов. Мы не занимаемся никакой иной деятельностью, кроме анализа рынка недвижимости России. Особенно внимательно отслеживаем и анализируем события на московском рынке, который за счет большого объема инвестиций опережает в своем развитии региональные. Нашими клиентами являются не только большинство основных игроков столичного рынка недвижимости (инвесторы, кредиторы, девелоперы, оценщики, риэлторы, строители), но и властные структуры, а также ряд профильных высших учебных заведений. Кроме того, после начала работы портала rway.ru нашими клиентами постепенно становятся и частные лица. Но здесь нам еще предстоит немало сделать, чтобы превратить этот интернет-проект в систему знаний о рынке недвижимости.

- В чем заключается работа аналитика на рынке недвижимости?

Если очень кратко - понимать, что такое рынок и как он развивается. Для этого необходимо создать модель рынка, наиболее адекватную реальности. В этом качестве мы используем сложную социальную систему, состоящую из управляющей, производственной и сервисной подсистем рынка. С ее помощью легко ответить на многие актуальные вопросы.Работа аналитика выполняется в соответствии с принципом «от общего к частному». Общее - это модель рынка, а частное - события на нем. Аналитик обязан знать существующие «правила игры» и уметь находить причинно-следственные связи между основными событиями, происходящими на рынке недвижимости в рамках используемой модели.

- Насколько интересна эта работа? Какими качествами, образованием, интересами и т. д. должен обладать человек, чтобы заниматься такой деятельностью и быть успешным в своей области?

Работа аналитика интересна, поскольку позволяет не только понять, что происходит в настоящее время, но и спрогнозировать наиболее вероятные сценарии развития событий в будущем. Аналитику требуются разносторонние знания, причем не только по экономике. При этом недопустима фанатичная вера всем экономическим постулатам, которые активно внедряются в массовое сознание с начала реформ. К сожалению, сегодня аналитиками зачастую называют в основном тех участников рынка, работа которых сводится к статистической обработке некоторых количественных характеристик, что в принципе ошибочно. Конечно, без статистической информации аналитику практически невозможно выполнять свою работу, но нельзя слепо доверять статистике. Надо уметь оценивать достоверность сведений по косвенным параметрам. К сожалению, в настоящее время многие важнейшие статистические данные поступают на рынок с существенной задержкой. Но некоторые параметры работы рынка удается вычислить расчетным путем, используя количественные характеристики, значения которых достаточно корректны. Не всей поступающей информации стоит доверять, поскольку одной из основных функций открытой информации является воздействие на платежеспособного потребителя. Чтобы добиться профессионального успеха, аналитик должен демонстрировать свое знание рынка в средствах массовой информации, на семинарах, конференциях и других профильных мероприятиях. При этом необходимо использовать простые и доступные понятия, а не жаргонные, заимствованные с других рынков.

- Как выглядит рынок недвижимости в России, в Москве глазами аналитика?

Рынок недвижимости в России еще очень молод и динамично развивается. Основной вектор развития направлен на дальнейшую либерализацию правил игры, то есть законодательных норм, подзаконных актов и принятых принципов делового оборота. Практически не используется альтернативный метод развития рынка - социализация правил игры. Основными инструментами этого процесса является налоговая и кредитно-финансовая политика государства. Нельзя сказать, что российский рынок недвижимости развивается оптимальным для общества образом: создаваемая на деньги налогоплательщиков система крайне мало учитывает интересы рядовых граждан. Кроме того, наш рынок сложно назвать сбалансированным по основным направлениям.

Основная причина тому - разногласия между уровнями власти. Дело в том, что в прошлом веке российский рынок недвижимости находился практически полностью под контролем администраций субъектов Федерации и муниципалитетов. Теперь контроль над рынком переходит в основном на федеральный и муниципальный уровни. Справедливости ради отмечу, что некоторые недостатки российского рынка недвижимости сослужили хорошую службу в условиях мирового экономического кризиса. Например, российские банки пока не успели выдать много ипотечных кредитов, как, например, это произошло в ряде прибалтийских государств - таким образом, Россию мировой ипотечный кризис затронет в наименьшей степени.

- Какова ценовая ситуация на рынке сегодня и что с нею произойдет в ближайшей перспективе?

Рост стоимости жилья в Москве в конце прошлого и начале нынешнего года был связан с желанием сильных игроков рынка осуществить продажи по максимальным ценам. Очевидно, что уменьшение количества выставляемых на продажу квартир стало благоприятным фоном для удержания высоких цен. Для активизации спроса заинтересованные компании широко распространили слухи о скорой деноминации рубля. Благодаря этому, а также из-за потока информации о ширящемся мировом экономическом кризисе собственники действительно подняли цены квартир, а часть предложений была снята с продажи. Как следствие, в настоящее время общий объем предложений более чем в два с половиной раза ниже аналогичного показателя за середину марта 2007 года. За это время большинство покупателей приобрели квартиры не для улучшения жилищных условий, а для сбережения накопленных средств. Вполне естественно, что наибольшим спросом пользовалась недвижимость эконом-класса, как наиболее дешевая. Следует отметить, что цены реальных сделок на рынке жилья, как правило, ниже стоимости предложений (обратная ситуация тоже случается, но обычно сохраняется недолго). Так, в первые три месяца нынешнего года для рынка по-прежнему были характерны скидки, размер которых составлял от 2-3 до 10-15% первоначально заявленной стоимости квартир. Однако если стоимость жилья существенно превышает уровень так называемой «справедливой цены», которая тесно связана с таким понятием, как доступность жилья, то можно утверждать, что рынок «перегрет». В таком случае говорить о привлекательности инвестиций в недвижимость некорректно. Удорожание кредитных средств, ипотеки, стройматериалов, земли и объектов коммунальной инфраструктуры способствует повышению стоимости московского жилья. Рынок становится все более «узким», то есть на нем заключается все меньше сделок. Именно поэтому сильные игроки рынка будут стимулировать спрос со стороны юридических лиц для сохранения уровня своих доходов. Велика вероятность того, что процесс удержания цен продолжится до середины этого года, а в летние месяцы рынок ждет очередная депрессия, из которой выведут только действия управляющей подсистемы рынка, то есть власти. Как показывает опыт других стран, практические действия правительства на рынке могут быть весьма эффективными. В противном случае московское жилье станет еще недоступнее для абсолютного большинства потенциальных покупателей. Основной причиной нестабильной ситуации на столичном квартирном рынке является отсутствие прогрессивного налога на недвижимость, исчисляемого от ее рыночной стоимости. Такое положение делает жилье привлекательным для спекулятивных операций. Но в целом продолжающийся процесс снижения цен на рынках недвижимости многих стран мира будет способствовать аналогичному процессу и в нашей стране.

- Расскажите о таком новом понятии, как коэффициент доступности жилья, который вы собираетесь использовать в своей работе.

Понятие «доступное жилье» - одно из самых популярных на рынке недвижимости за последние четыре года. В первую очередь благодаря средствам массовой информации, которые при этом практически не раскрывали содержание этого термина. В мире уже давно введено понятие доступности жилья, которое связано с доходами семьи.

Коэффициент доступности равен количеству лет, необходимых для накопления суммы, достаточной для покупки стандартной для конкретной страны единицы жилья. Несмотря на некоторые различия в методике расчета коэффициента для различных стран, существует общепринятая классификация рынков. Жилье считается доступным, если его стоимость не превышает трех годовых доходов семьи до уплаты налогов. Это условие является весьма важным во многих странах мира, поскольку налоги на доходы физических лиц там существенно выше российских аналогов. Понятие единицы жилья, которое используется в разных странах мира, тоже заметно различается. Например, в Великобритании за единицу жилья принят городской дом (таунхаус) площадью 75 кв. м, а в некоторых странах Юго-Восточной Азии - любое отдельное жилье общей площадью 18 кв. м. В нашей стране определение доступности жилья наиболее полно приведено в федеральной целевой программе «Жилище», где также содержатся основные количественные и качественные индикаторы этой программы. В частности, коэффициент доступности жилья в России в период с 2008 по 2010 год должен снизиться с 3,2 до 3 лет. Но на практике в большинстве регионов России, в том числе в столице, этот показатель превышен практически вдвое. Похоже, что в предвыборный период на эту тему было наложено «табу», которое еще продолжает действовать.

Теперь о практике, то есть о введении в практику индикатора доступности жилья. Размер среднестатистического домохозяйства (семьи) в России и Москве составляет в среднем 2,7 человека, из них, как правило, только двое получают зарплату. Поэтому сделано допущение, что зарплата двух человек равна доходам домохозяйства, что не совсем корректно, но может быть использовано на первом этапе расчета индикатора доступности. В качестве федерального стандарта жилья принята двухкомнатная квартира площадью 54 кв. м. Исходя из этого, нетрудно подсчитать, что жилье доступно, если стоимость 1 кв. м меньше или равна 1,3 среднестатистической зарплаты одного человека; не очень доступно, если лежит в пределах 1,3-1,8 зарплаты; осложнено, если колеблется от 1,8 до 2,2 зарплаты, и недоступно, если цена 1 кв. м превышает сумму 2,3 зарплаты одного человека. Аналогичные индикаторы реально ввести для комнаты, однокомнатной или многокомнатной квартиры, индивидуального дома, что мы и собираемся сделать. Сейчас жилье в столице по приведенной выше классификации недоступно. Похожая ситуация характерна и для большинства регионов России.

- Мнения разных аналитиков по одному и тому же вопросу зачастую очень отличаются друг от друга. С чем это связано и как в этом случае правильно оценить ситуацию? Кому верить, на чье мнение полагаться?

Среднестатистическому потребителю чаще всего сложно распознать лукавство аналитиков рынка В2С, которые доминируют в информационном поле. Необходимо искать источники информации, заслуживающие доверия. Агентство Rway пришло на рынок потребителя (B2C) из сферы оказания услуг профессионалам рынка недвижимости (то есть с рынка B2B). Очевидно, что на рынке В2В практически невозможно работать, предлагая некачественную аналитическую информацию. В нынешнем году мы создадим новую версию нашего портала, в которой будет реализовано много сервисов для потребителя.

Беседовала Мария Макалкина