Рынок офисной недвижимости Москвы

Обзор офисного рынка Москвы за 2007 год и прогнозы на 2008 год от консалтинговой компании Mayfair Properties.

Ключевой тенденцией развития рынка офисной недвижимости в Москве в 2007 году стало повторение ситуации на рынке в 2006 году - ввод новых офисных площадей не приводит к снижению спроса на офисы класса А и В.

В IV квартале 2007 года было введено в эксплуатацию более 200 тысяч кв.м. новых офисных помещений. Этот показатель на 10% превышает показатель III квартала 2007 года. Тенденция увеличения объема введенных в эксплуатацию офисных площадей к концу года является традиционной и повторяется на протяжении последних лет. При этом сохраняется тенденция переноса девелоперами сроков сдачи объектов на более поздний срок в связи с особенностями девелоперского бизнеса.

Объем введенных в 2007 году качественных офисных помещений составил более 700 тыс. кв. м., что сопоставимо с данными за 2006 год. Объем помещений классов А и В среди объектов ввода уравновешен. При этом, вклад объектов реконструкции в суммарное количество вновь введенных площадей составляет порядка 40-45%.

Стоит отметить тенденцию снижения в 2007 году объема офисных помещений, предлагаемых застройщиками для продажи, в общей структуре предложения. Это вызвано стремлением участников рынка офисной недвижимости получать стабильный доход на протяжении длительного промежутка времени, при том, что дефицит качественных офисных помещений сохранится в дальнейшем.

Структура предъявляемого спроса к офисным помещениям в 2007 году выглядела следующим образом. Основная доля спроса приходилась на офисные площади, расположенные в бизнес-центрах класса «А» и «В» (80%), при этом на офисные помещения класса «С» приходилось около 12% предъявляемого спроса. Остальные 8% приходились на отреставрированные особняки, которые расположены преимущественно в пределах ТТК. В структуре спроса на качественные офисные помещения доля объектов класса А составила 30%, класса В - 70% по итогам года.

Спрос в зависимости от вида сделки выглядит следующим образом: 75% запросов в 2007 году приходится на аренду, 25% - на покупку офисных помещений.

Совокупный объем реализованного спроса (аренда / покупка) на готовые и строящиеся офисные помещения класса «А» и «В» в 2007 году в году Москве составил 1 730 000 кв. м., что в 2,3 раза превышает годовой объем введенных в эксплуатацию качественных офисных площадей. Таким образом, помимо всех вновь введенных за год площадей, были поглощены помещения в ранее построенных объектах, а также заключено большое число сделок по аренде/покупке еще не введенных в строй офисных помещений. Налицо продолжающийся рост неудовлетворенного спроса на качественные бизнес-центры. Ожидается, что эта тенденция сохранится и в 2008 году.

Отсюда следует тенденция сокращения уровня вакантных площадей в структуре предложения. К концу 4 квартала 2007 года уровень вакантных площадей в сданных бизнес-центрах класса А снизился на 15% по сравнению с показателями за 3 квартал и составил 2%. Средний уровень вакантных площадей по офисным помещениям класса В также снизился и составил 5,5% от общего числа предлагаемых на рынке площадей. Как показывает практика, на этапе сдачи здания в эксплуатацию значительная часть помещений уже реализована, вне зависимости от географического положения объектов.

По состоянию на конец 2007 года, средний уровень арендных ставок составил $880 за кв.м. с год по офисам класса А и $625 по офисам класса В, без учета НДС и эксплуатационных расходов. Таким образом, годовой прирост арендных ставок на качественные офисные помещения составил 18% по классу А и 11% по классу В.

Средний уровень цены продажи 1 кв. м. офисных площадей составил $6500 на конец 2007 года. Объекта класса А предлагаются на продажу по цене $8000-10000 за 1 кв. м., класса В - $3000-7000 за 1 кв. м. Итоговый рост цен за год в данном сегменте рынка составил от 35% до 50%, что связано с крайне малым объемом качественного предложения офисов на продажу в сочетании с достаточно высоким уровнем спроса на покупку дорогих помещений. Ожидается, что в 2008 году столь высоких показателей не будет отмечено, поскольку большая часть спроса сместится на рынок аренды офисов.

Эксплуатационные расходы составили в среднем $100-120 за 1 кв. м. в год для помещений класса A и порядка $90-95 за 1 кв. м. в год для офисов класса В; в течение года эти показатели остались практически неизменными.

Основные тенденции 2007 года

• Сдача офисов в аренду становится все более популярной среди владельцев, так как рост цен на рынке обеспечивает арендодателям стабильно высокий уровень доходов. При этом, с учетом дефицита предложения офисных помещений компании-арендаторы принимают решение арендовать объем площадей на долгосрочной основе.
• Запрет на строительство офисных зданий в ЦАО оказал значительное воздействие на уровень арендных ставок. Офисные здания, заявленные до принятия постановления Правительства Москвы, будут построены по указанным адресам, тогда как реализация новых проектов офисных зданий может не состояться. Таким образом, дефицит качественных офисных помещений в ЦАО сохранится на ближайшую перспективу, что вызовет повышенный спрос со стороны арендаторов на текущие и новые предложения и приведет к продолжению роста арендных ставок.
• Наиболее яркой тенденцией 2007 году на рынке офисной недвижимости является укрупнение строительства офисных зданий, расположенных за пределами ЦАО, а также около МКАД.
• Укрепившейся тенденцией на рынке коммерческой недвижимости является строительство бизнес-парков как нового формата офисной недвижимости.
• Сохранение тенденции задержки сроков ввода объектов в эксплуатацию.
• Рост неудовлетворенного спроса, в том числе и инвестиционного, на покупку офисных помещений больших площадей.
• Увеличение этажности и, как результат, общего метража вновь заявленных проектов многофункциональных комплексов.
• Укрупнение сделок как в области аренды офисов, так и в области продажи площадей.
• Строительство многофункциональных комплексов, которое позволяет девелоперу диверсифицировать риски и получать более стабильный доход.
• Стабилизация уровня эксплуатационных расходов.
• Продолжение децентрализации нового строительства и спроса.
  
  

Прогнозы на 2008 год

• Аренда - от 10% до 15%, в зависимости от класса.
• Продажа - от 20% до 25%, в зависимости от класса.
• Доля вакантных площадей продолжит снижаться вне зависимости от класса.
• Уровень эксплуатационных расходов останется стабильным.
• Увеличится доля объектов реконструкции в структуре нового предложения.
• Общий объем ввода новых площадей составит 1 млн кв. м. в 2008 году.
• Доходность девелоперских проектов начнет снижаться.
• Начнется постепенное насыщение рынка офисных помещений.
• Продолжится региональная экспансия столичных игроков.