Торговые компании занялись строительством. Рука об руку.

В последние несколько лет наблюдается активное сближение ритейла и девелопмента. Среди наиболее активных ритейлеров, которые начали строить для себя торговые площади и сдавать их в аренду, - "Ашан", IKEA, "Техносила". Главная причина заинтересованности ритейлеров в развитии девелоперского направления – нехватка качественных торговых площадей. Аналитики рынка прогнозируют дальнейшее сближение девелоперских и ритейлерских направлений в рамках единых холдинговых структур.

Сегодня в Самарской области, равно как и в целом в стране, практически невозможно встретить ритейлера в чистом виде, то есть компанию, которая занималась бы только производством товаров или услуг для конечного потребителя. За последние несколько лет торговые компании все чаще стали диверсифицировать свой бизнес, развивая параллельно основному направлению деятельности девелопмент. Более 80% ритейлеров строят для себя торговые площади или сдают их в аренду. Среди наиболее активных игроков этого сегмента можно назвать холдинг X5 Retail Group, "Ашан", IKEA, Metro, "Техносила", "Мосмарт". В числе основных причин, которые заставили компании заняться непрофильной деятельностью, – нехватка качественных торговых площадей. "Найти торговый центр, в котором площади отвечают всем требованиям ритейлера, крайне сложно. Например, "Техносила" потратила несколько лет, прежде чем ей удалось найти площадки под второй и третий супермаркеты бытовой техники", - рассказывает аналитик УК "Молл Менеджмент" Дмитрий Баранов.

Одним из основных параметров, которые жестко задает каждый ритейлер, является размер торгового зала. Так, например, минимальная площадь, которая интересует ритейлера бытовой техники "Мир", составляет 1500 кв. м, "Эльдорадо" - 4500-5000 кв. м, "Техносила" или "Ашан" - 3000 кв. м. Большинство торговых центров имеют слишком мелкую "нарезку" площадей – не более 15-20 кв. м, поэтому присутствие в них крупных якорных арендаторов невозможно.

Нехватка торговых площадей приводит к жесткой конкуренции между ритейлерами, в результате чего арендные ставки даже для "якорей" могут доходить до $20 за квадратный метр. "Цены на коммерческую недвижимость очень быстро растут, а сильная конкуренция в регионах не всегда позволяет получить интересующие торговые площади в нужных местах. Самостоятельное строительство торговых центров является рациональным способом обеспечить себе устойчивую экспансию", - объясняет аналитик ИК "Финам" Сергей Фильченков.

Еще одной причиной тяги ритейлеров к девелопменту стала попытка застраховать себя от резкого повышения аренд­ных ставок. "Когда торговый центр находится в собственности, есть возможность сэкономить на аренде площадей и, соответственно, оптимизировать процесс ведения бизнеса", - объясняет директор самарского филиала "Перекресток" Владимир Рыжков.

Наконец, привлекательность девелопмента объясняется его фантастической (по сравнению с ритейлом) доходностью. По словам Рыжкова, прибыль в девелопменте колеблется в интервале от 20 до 40%, в то время как маржа в торговле, даже при самом выгодном раскладе, не превышает 10%. По данным Сергея Фильченкова, доходность девелопмента в среднем больше 30%. Таким образом, ритейлерский и девелоперский бизнес взаимно поддерживают друг друга: одни получают гарантированного якорного арендатора, другие — помещения, соответствующие собственным требованиям, по приемлемым ценам.

Как показывает практика, ритейлеры заинтересованы в создании собственного девелоперского подразделения. "В каждой компании есть свои корпоративные стандарты для торговых площадей, которые гораздо проще донести до сотрудников собственного подразделения, чем объяснить стороннему девелоперу. Именно поэтому собственные девелоперские подразделения есть и у "Ашана", "Карфура", "Ikea", "Вестфилда", "Вол-Марта" и других крупных интернациональных ритейлеров", - говорит Дмитрий Баранов. В то же время на менее развитых рынках такая политика ритейлеров создает проблему дефицита квалифицированных кадров. "Это не просто специалисты, занимающиеся развитием компании. Они должны уметь проводить грамотный анализ земельных участков, оценивать варианты, перспективы, доходность проектов", - говорит Баранов. Сегодня в Самаре (и в России в целом) проблемой стала быстрая ротация кадров на рынке девелопмента. В результате люди просто не успевают приобрести опыт и знания, которые в этом бизнесе абсолютно необходимы. "В Европе и США на рынке девелопмента работает 4-5 действительно крупных компаний с глобальными интересами, и именно они накапливают огромные кадровые ресурсы и ноу-хау, которыми обычно пользуются ритейлеры" - считает Баранов.

Еще одной сложностью при реализации строительных проектов ритейлерами является то, что в сегменте девелопмента царит жесткая конкуренция, и зачастую на региональных рынках интересы активно лоббируются в местных администрациях. Поэтому в отдельных случаях получить участок для своего девелопера ритейлеру сложнее, чем войти в уже существующие проекты.

При наполнении собственных площадей ритейлеры используют различные модели: одни предпочитают отдавать всю площадь своему брэнду ("Спортмастер", Cаstorama), другие дополняют свой якорный магазин торговой галереей ("Ашан", "Рамстор"). "Само наличие крупного федерального ритейлера в качестве одного из арендаторов привлекательно для других арендаторов, в первую очередь сетевых магазинов одежды, обуви, электроники, которые получают возможность выбирать центры для аудитории своего ценового сегмента", - объясняет Сергей Фильченков. Все аналитики уверены, что в ближайшие годы мы будем наблюдать еще более значительное сближение девелопмента и ритейла. "Эти две сферы тесно взаимосвязаны. С одной стороны, девелопмент - это самостоятельная отрасль, а с другой - он занимается обслуживанием других отраслей: девелоперы зарабатывают на том, что создают площадки, на которых бизнес делает большую экономику", - рассуждает Баранов. С этим соглашается и Владимир Рыжков. "Сейчас крупные ритейлеры имеют некий запас земельных участков, который позволит им реализовывать свои девелоперские проекты", - прогнозирует Рыжков. Общемировая практика показывает процесс тесного слияния этих видов бизнеса в рамках единых холдинговых структур. "В такой холдинг может входить сразу несколько разноформатных ритейлеров, обеспечивающих загрузку мощностей девелопера, банковские и инвестиционные структуры, финансирующие проекты и привлекающие средства сторонних инвесторов, часто собственная рекламная компания, логистические компании и т.д." - рассказывает Фильченков.

Ритейлеры-девелоперы, представленные в Самаре:
IKEA
X5 Retail Group
"Рамэнка"
Media Markt
METRO
"Эльдорадо"
"Городской супермаркет" (компания, управляющая сетью супермаркетов "Азбука вкуса")
"Ашан"
"Техносила"
"Патэрсон"
Castorama
"Спортмастер"

В ближайшие 5-7 лет холдинг X5 Retail Group намерен открыть более 70 гипермаркетов под брэндом Frank. В течение двух лет предполагается построить 10 торговых центров в Москве, Твери, Воронеже, Нижнем Новгороде и Самаре, где "Перекресток" станет якорным арендатором, а две трети площадей будут сдаваться в аренду.

Компания Metro cash & carry Russia планирует в ближайшее время построить магазины в Москве, Нижнем Новгороде, Челябинске, Екатеринбурге, Омске и Новосибирске. Инвестиции в открытие каждого из них составят порядка 18-22 млн евро.

"Мосмарт" в апреле 2007 года открыл первый многофункциональный комплекс общей площадью 72 тысяч кв. м в Москве.