Обзор торговых и офисных центров

В Самаре рынок коммерческой недвижимости ежегодно растет на четверть. О своих планах освоения местного рынка заявили сразу несколько местных, федеральных и международных операторов. Девелопмент в Самаре отличается сравнительно невысокой доходностью, зато риски таких капиталовложений минимальны, и это стимулирует активность инвесторов.

Наибольшим потенциалом для инвестиций в коммерческую недвижимость обладают 13 городов-миллионников, включая Москву и Санкт-Петербург, говорится в отчете исследовательской группы World Winning Cites. Наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают Самара, Екатеринбург, Новосибирск и Ростов. Карина Крейя, менеджер по странам Восточной Европы исследовательской группы World Winning Cites, считает, что до сих пор города с миллионным населением были незаслуженно обделены вниманием игроков рынка коммерческой недвижимости. Но поскольку в Москве и Питере рынок уже заполнен, российских и иностранных инвесторов все больше привлекают областные центры. Если в 2006 г. объем средств, вложенных в регионы, составлял порядка 10-12% от всех инвестиций в коммерческую недвижимость, то в 2007 г. он достигнет 15-20%.

Обычно офисные и торговые центры в Самаре объединяются в рамках одного здания. Это объясняется тем, что рынок торговой недвижимости более развит, чем рынок офисной, – арендаторами торговых площадей часто являются федеральные сетевые ритейлеры. С другой стороны, во многих ТЦ арендаторы снимают и торговые, и офисные площади. Например, в ТЦ "Парк Хаус" офисы сдаются в аренду только тем компаниям, которые арендуют торговые площади.

Дефицит качественных помещений привел к усилению спроса. По оценке главного аналитика департамента стратегического планирования и исследований рынка УК "Молл Менеджмент" ("Парк Хаус") Дмитрия Баранова, годовая валовая выручка торговых центров в Самаре составляет порядка $580 млн, а ежегодные темпы роста этого рынка в течение последних пяти лет достигали 25%. Как пояснил г-н Баранов, в последние 2-3 года темпы строительства несколько снизились. Как пояснили эксперты, застройка велась активно и спрос компаний-арендаторов был частично удовлетворен. Как отмечает г-н Баранов, говорить о том, что рынок насыщен, нельзя, – его емкость постоянно увеличивается за счет роста доходов населения и повышения уровня качества инфраструктуры торговли. Заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Полина Жилкина: "Для удовлетворения потребительского спроса городу необходимо еще порядка 350-400 тыс. кв. м современных торговых площадей, и это без учета динамики роста доходов населения".

Общий объем торговых площадей в Самаре, по оценкам экспертов, составляет порядка 250 тыс. кв. м, из них 130 тыс. кв. м приходится на современные торговые центры класса A и B. По мнению Полины Жилкиной, к последним можно отнести лишь "Парк Хаус", "Мегакомплекс Московский" и "МегаСити" (последние два принадлежат ООО "Виктор и Ко "Мегакомплекс на Московском"). Как утверждает Дмитрий Баранов, можно говорить о дефиците в Самаре по-настоящему качественных площадей.

Еще меньше в Самаре современных офисных комплексов. Большинство их было сдано в конце 2005 г. Примерно половина офисных помещений относятся к классу B, большинство остальных представляют собой промежуточный вариант между классами B и C. Среди современных офисных комплексов высокого уровня эксперты выделяют "Деловой мир", "Скалу", "Глобус" и несколько других.

По словам Полины Жилкиной, современный ТОЦ представляет собой здание, отвечающее определенным требованиям арендаторов как торговой, так и офисной части: "Торговая часть может быть разной по объему и профилю, например fashion-галерея с бутиками одежды, обуви и аксессуаров или небольшой супермаркет и торговая галерея, рестораны и кафе, предприятия услуг".

Но есть и некоторые общие принципы организации ТОЦ, подчеркнула г-жа Жилкина. Например, торговая часть должна быть расположена максимум на трех первых этажах здания. Входы в торговую и офисную части должны быть разделены, чтобы потоки посетителей офисов и торгового центра не пересекались. Центр должен предлагать разнообразный набор услуг для удобства офисных сотрудников, обязательно включая кафе и рестораны.

Как отмечает менеджер агентства недвижимости "Большой Город" Татьяна Маскина, постоянным спросом у арендаторов пользуются "компактные" торговые площади от 15 до 35 кв. м. Они больше востребованы частными предпринимателями и предприятиями малого бизнеса. Крупные площади, например по 20 тыс. кв. м и более, как правило, сдаются в аренду "якорям". Договоры с ними довольно часто заключаются уже на этапе строительства объекта.

На рынке аренды офисной недвижимости Самары, по данным аналитического центра "Индэст-Development", наблюдается тенденция увеличения запрашиваемых арендаторами площадей. Офисные помещения от 50 до 200 кв. м лишь немного уступают спросу на компактные площади до 50 кв. м. Растет спрос на площади свыше 300 кв. м.

Эксперты утверждают, что требования компаний-арендаторов офисов за последние годы заметно не изменились. Татьяна Маскина отметила, что стандартные требования – это телефон, выделенная линия интернет, ремонт. Крупные компании заинтересованы и в установке систем кондиционирования. Кроме того, им обычно нужна не одна, а 2-3 телефонные линии. Таких среди арендаторов ТОЦ порядка 20-30%. Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb: "Требования компаний-арендаторов офисов обычно идут вслед за предложением. Сами они, как правило, не могут придумать ничего принципиально нового и выбирают из предложений девелоперов. А девелоперы и собственники больше внимания уделяют уровню сервиса, оказываемого арендаторам, – они разрабатывают и внедряют стандарты управления и качества".

Как утверждают эксперты, меньше всего прибыли приносит девелоперу якорный арендатор. По словам Алексея Чижова, в ТЦ "якорями" обычно становятся крупные сетевые операторы, а в бизнес-центрах – крупные банки и страховые компании: "В торговых и офисных комплексах якорный арендатор создает имидж объекту, а в ТЦ, кроме того, формирует покупательские потоки. Снимать площадь рядом с такой компанией престижно". Например, в самарском ТЦ "Парк Хаус" якорный арендатор – федеральная компания "Перекресток", а в "Мегакомплексе Московском" – "Раменко" ("Рамстор"). Дмитрий Баранов: "Главная задача "якоря" – притягивать людей как магнит".

Увеличивать покупательский поток помогают и офисные "якорные арендаторы". Например, в ТОЦ Sky City в офисной части их роль выполняют "Русфинанс Банк" и "Самаратранстелеком", а в торговой – компания "МИР". Клиенты и деловые партнеры арендаторов офисов в то же время являются и потенциальными покупателями ТЦ.

Застройка ТОЦ смещается в спальные районы Самары. Дефицит качественных торговых и офисных помещений спровоцировал усиление деловой активности местных, федеральных и иностранных операторов рынка. По информации аналитического отдела "Индэст-Development", в 2006 г. в Самаре были построены ТЦ "МегаСити" (58 тыс. кв. м), Castorama (11,5 тыс. кв. м), вторая очередь ТЦ "Парк Хаус" (34 тыс. кв. м, общая площадь объекта увеличилась до 54 тыс. кв. м), ТЦ "Молот" (3,2 тыс. кв. м) и мебельный центр "Мягкофф" (15 тыс. кв. м).

По мнению Дмитрия Баранова, выбор места для строительства ТЦ играет ключевую роль: от этого зависит его посещаемость. По словам эксперта, удобное место для размещения ТЦ включает в себя наличие хороших подъездных путей, удобной парковки и достаточную численность потенциальных потребителей, проживающих или работающих в шаговой доступности от объекта.

По словам Татьяны Маскиной, посещаемость ТЦ постепенно смещается из исторического центра в спальные районы города: "Прежде всего это районы с большой плотностью населения, такие как Промышленный и Советский". Однако, по мнению эксперта, происходит это медленно: "Центральные районы города, особенно место от Самарской площади до площади Революции, до сих пор считаются престижными для строительства объектов коммерческой недвижимости".

По мнению руководителя направления рекламы и PR ЗАО ППСО АО "Авиакор" Нины Шумковой, активная застройка спальных районов города объясняется тем, что там ниже арендная плата и есть удобные парковки: "Однако при выборе места многое зависит от специфики деятельности компании. Если компания-арендатор заинтересована, например, вести переговоры с партнерами по бизнесу, ей удобней разместить свой офис в историческом центре города".

По словам Дмитрия Баранова, активная застройка объектов коммерческой недвижимости сейчас ведется в районе Московского шоссе – магистраль как раз отвечает почти всем требованиям, которые предъявляются к размещению торговых и офисных зданий.

Арендовать объект выгодней, чем строить "в долевку". Региональные рынки торгово-офисной недвижимости, в том числе самарский, характеризуются большой активностью строительства на основе долевого участия: объект может строиться "в долевку", за счет средств нескольких инвесторов. Первоначальный взнос на стадии начала строительства объекта составляет, как правило, 50%. Затем, как пояснила Татьяна Маскина, средства вносятся поэтапно, равными долями. По ее мнению, инвестиции "в долевку" выгодны, так как уменьшается срок окупаемости объекта. По словам Алексея Чижова, использование этого финансового рычага позволяет застройщикам получать большие прибыли при минимальных начальных вложениях собственных средств.

В то же время, как пояснил г-н Чижов, объект, построенный "в долевку", в итоге утрачивает управляемость, так как собственность распределяется между несколькими инвесторами, которые не всегда могут договориться между собой.

Алексей Чижов отмечает, что весь цивилизованный мир предпочитает арендную схему распределения площадей. Но в России пока нет культуры арендных отношений. Зачастую дольщики предпочитают купить недвижимость, чтобы оставаться полноправными хозяевами объекта. Алексей Чижов: "Часто они понимают, что вкладывают деньги неэффективно. Но, являясь хозяевами своего офиса, они могут влиять на принятие решения, обеспечивать качество. Арендаторам не всегда предоставляют должный уровень сервиса. По мере того как рынок будет развиваться, станут появляться девелоперы с хорошими условиями аренды. Тогда "долевка" отомрет сама собой".

Но, как отмечает коммерческий директор ОАО "Секунда" (ТТЦ "Аквариум") Михаил Бейгель, крупной компании выгодней купить офис, если же речь идет о малой или средней компании и сам офис небольшой, то выгоднее арендовать. В этом случае не придется вкладывать единовременно большие средства. По оценке г-на Бейгеля, средняя цена офисной площади в центре Самары составляет $3-3,5 тыс. за кв. м.

Инвестиции в строительство ТЦ, по словам Дмитрия Баранова, могут сильно отличаться в зависимости от качества объектов: "У качественных ТОЦ, таких как "Парк Хаус" или "МегаСити", они могут достигать $1,5 тыс. за кв. м". По оценке Михаила Бейгеля, средняя сумма инвестиций в строительство ТЦ составляет от $800 до $1 тыс. за кв. м. Средний срок окупаемости подобных объектов – 5-7 лет. Несколько иного мнения придерживается Алексей Чижов. Он полагает, что строительство ТОЦ может окупиться в среднем за 7-10 лет.

Девелоперы минимизируют риски. По словам Дмитрия Баранова, доходность от сдачи в аренду торговых площадей зависит от места, где находится здание, качества предоставляемых услуг и посещаемости ТЦ. Поэтому одна из главных задач собственника – собрать пул арендаторов, товары и бренды которых будут пользоваться спросом. Это позволит увеличить покупательский поток, что является серьезным аргументом для повышения ставки аренды. Как утверждают эксперты, за счет этого у девелопера появляется возможность увеличить доходность своего бизнеса с 8-9 до 18% годовых.

По оценке Алексея Чижова, рентабельность бизнеса по созданию объектов недвижимости сегодня колеблется от 12 до 18% и этот уровень постепенно снижается: "Причина – уменьшение рисков. На рынке происходит насыщение и стабилизация. И здесь начинает работать закономерность: меньше рисков – меньше доходность". Сведение рисков к минимуму означает стабилизацию бизнеса и рынка в целом. Это значит, что собственник может получать от сдачи в аренду пусть небольшой, но стабильный доход.

Сергей Столяров