Жилье станет доступнее cо строительством ипотечных домов

Несмотря на то, что количество сделок с участием ипотеки растет, она все еще не является эффективным средством для приобретения жилья. В основном это связано с тем, что ипотечным заемщикам сложно найти квартиру, собственник которой согласился бы в среднем два месяца ждать за нее вырученных денег. Одним из возможных выходов из сложившейся ситуации может стать строительство ипотечных домов. В этом случае клиент ипотеки имеет возможность сразу оформить кредит на новое жилье.

В Москве эта схема работает уже давно, в Самарской области строительство ипотечных квартир началось только в прошлом году и пока ведется на средства областной администрации. По прогнозам участников рынка недвижимости, наблюдается тенденция к тому, что ипотечное жилье будет строиться и на свободном рынке Самары за счет инвестиций региональных кредитных учреждений.

По данным участников самарского рынка недвижимости, за последний год количество сделок с участием ипотечных кредитов составило около 20% от всего объема сделок. Однако ипотеку все еще нельзя назвать по-настоящему эффективным финансовым инструментом для покупки квартир. Принятие руководством банка решения о выдаче кредита занимает от 5 дней до месяца. Затем еще около недели требуется на процесс подготовки и подписания кредитного договора и договора купли-продажи квартиры. К тому же очередь в Регистрационной палате может занимать до 3 месяцев. И, наконец, после получения расписки о приеме документов в Регистрационную палату выдается кредит на покупку квартиры.

Поскольку большинство ипотечных сделок происходит на вторичном рынке недвижимости, собственники жилья часто не готовы ждать получения вырученных средств в течение двух месяцев в среднем после продажи квартир. В результате, даже имея возможность получить ипотечный кредит, бывает очень сложно найти квартиру, владелец которой будет согласен на такие условия продажи.

Определенным выходом из сложившейся ситуации может стать строительство специальных ипотечных домов, когда клиент получает возможность сразу оформить кредит на новое жилье. Сейчас такую программу реализует только "Самарский областной фонд жилья и ипотеки" (СОФЖИ), стопроцентным владельцем которого является администрация Самарской области. Год назад областной фонд стал строить такие дома в Сызрани, Жигулевске, Кинеле и Похвистнево, но не исключено, что строительство ипотечного жилья в скором времени начнется и в Самаре. Эти объекты финансируются на средства областной администрации, а застройщиками, как правило, выступают различные строительные организации, работающие в области.

По мнению заместителя директора СОФЖИ Татьяны Солодиловой, это сможет решить проблему нехватки доступного жилья, которое можно было бы легко приобрести по ипотеке.

Также она отметила, что "жилье, которое приобретается по ипотеке, продается на вторичном рынке, а потребители в основном заинтересованы в приобретении новых квартир". "В первом полугодии мы планируем завершить строительство домов в Кинеле, Похвистнево и в Сызрани. Дом в Жигулевске пока находится на стадии строительства первого этажа", - рассказала г-жа Солодилова. Она также добавила, что завершить строительство планируется с помощью привлечения кредитных ресурсов иностранных банков.

Надо отметить, что пока, кроме СОФЖИ, другие игроки на самарском рынке недвижимости не реализуют программы по строительству ипотечного жилья. Однако сегодня наблюдается тенденция к тому, что эту идею могут "подхватить" кредитные учреждения, входящие в строительные холдинги или имеющие аффилированные агентства недвижимости. Подобная схема взаимодействия кредитного учреждения с застройщиком дает возможность первому работать с изученной строительной организацией, а второму - дешевые ресурсы.

Например, кредитное учреждение инвестирует средства в строительство дома, и вместо выплаты банку "тела" кредита и процентов застройщик возвращает инвестиции жильем. Затем банк сможет реализовать его в ипотеку с помощью аффиллированного агентства недвижимости. В Самарской области есть ряд кредитных организаций, которые смогут работать по подобной схеме. По информации "Времени", к ним можно отнести тольяттинские АвтоВАЗбанк и ФИА-банк, которые имеют аффилированные строительные организации.

В Самаре потенциальными игроками, имеющими возможность инвестировать средства в строительство ипотечного жилья, являются Алекскомбанк, относящийся к группе компаний "Союз", а также Юнитбанк, входящий в структуру группы компаний Russian Business Estate (RBE). Но стоит заметить, что подобная структура работы не будет интересна федеральным и иностранным игрокам, предлагающим ипотечные продукты на самарском рынке. Им гораздо выгоднее предоставлять строительным организациям кредиты на строительство жилья и отдельно предлагать населению ипотечные программы.

По словам заместителя управляющего самарского филиала "Внешторгбанк. Розничные услуги" (ВТБ-24) Алексея Анфимова, в инвестициях в строительство домов, которые будут сданы в ипотеку, больше всего заинтересованы региональные банки. "Многие из них имеют собственные строительные и риэлторские активы. Федеральным игрокам и банкам с иностранным капиталом этот путь менее интересен, поскольку подобными ресурсами они не располагают. Банк не может продать квартиру, у него нет для этого лицензии, а вот если у него есть дополнительная строительная компания, то это возможно", - пояснил он. Также г-н Анфимов отметил, что "если говорить о выдаче кредитов на строительство жилья, то не все кредитные учреждения могут себе позволить предоставить кредит на длительные сроки по причине низкой ресурсной базы банков". "Длинные кредиты" в Самаре пока выдают только СОФЖИ, Сбербанк и ВТБ", - говорит он.

С ним согласен член правления, начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко, который считает, что "банки в первую очередь заинтересованы в предоставлении ипотечных кредитов населению". "Строительство домов и их содержание является прерогативой соответствующих органов, которым банки могут давать кредиты", - говорит он.

По словам руководителя службы по работе с физическими лицами тольяттинского Потенциал-банка Галины Клементьевой, инвестирование кредитными учреждениями строительства ипотечных домов является перспективным направлением деятельности. Однако о том, собирается ли банк участвовать в строительстве ипотечных домов, в кредитном учреждении пока не комментируют.

Президент Ипозембанка Ильяс Шакуров, заметил, что пока схема инвестирования строительных организаций банками в Самаре не работает, так как кредитные организации в этом не заинтересованы. "Однако в прошлом году в Москве банки участвовали в строительстве целых микрорайонов, а потом продавали их по ипотечным программам", - заявил он. Вполне возможно, что в дальнейшем подобный процесс станет развиваться и на самарском рынке.

Ирина Опарина