Цены на "вторичку" вырастут еще на 15-20%

В 2005 году на самарском рынке вторичного жилья не произошло таких перемен, как в сегменте новостроек. Сложившаяся на первичном рынке ситуация в первую очередь оказала влияние на увеличение спроса на вторичные квартиры, что вызвало и значительный рост цен. По оценкам экспертов, за 11 последних месяцев стоимость 1 кв. м возросла в среднем на 20%. Кроме этого, риэлторы отмечают, что на увеличение цен также влияло развитие ипотеки и упрощение процесса получения кредитов на жилье. Участники рынка недвижимости говорят, что если приобретение квартир на первичном рынке через участие в долевом строительстве станет невозможным, то в 2006 году это намного усилит рост спроса на готовое жилье. По их прогнозам, цены вырастут еще как минимум на 15-20%.

В отличие от самарского рынка новостроек, уходящий год не принес кардинальных изменений в секторе вторичного жилья. "Потрясений, характерных для первичного рынка, не происходило, кроме, пожалуй, серьезного снижения количества предложений в летний период", - отметил генеральный директор строительной компании "Портал" Игорь Михеев. По его мнению, это могло произойти из-за того, что многие продавцы выжидали в надежде продать жилье дороже, учитывая динамику роста цен. Наиболее важным фактором, характеризующим ситуацию на рынке "вторичек" в 2005 году, стал неуклонный рост цен. Руководитель департамента оценки компании "Спектр недвижимости" Сергей Винтаев рассказал, что за год стоимость квадратного метра в центральных районах (Октябрьский, Ленинский, Самарский) поднялась с 1050-1100 долл. до 1300 долл.; в таких районах, как Железнодорожный и Советский, - с 1000 долл. до 1100-1200 долл., и в удаленных районах (Промышленном, Кировском) - с 700-800 долл. до 1000 долл.

Как утверждает генеральный директор инвестиционной компании "Дом" Евгений Поберезкин, с января по декабрь 2005 года цены на вторичном рынке выросли на 21,2%. А с февраля по конец апреля, добавляет Ольга Фридман, генеральный директор компании "Академия недвижимости", наблюдалось увеличение стоимости 1 кв. м на 30% по сравнению с началом года. "Это было связано с подготовкой и выходом Закона "О долевом участии в строительстве" и нового Градостроительного кодекса, и если на рынок первичного жилья этот блок законодательных актов оказал самое прямое влияние, то вторичное жилье подорожало просто "по инерции", - поясняет она. - Новое законодательство создало переходный период на рынке недвижимости, и люди стали бояться, что они вообще вскоре не смогут приобрести новые квартиры, поэтому и стали активно вкладывать средства во вторичное жилье, что и привело к росту цен". Генеральный директор риэлторско-строительного центра "Мабис" Никита Петухов согласен, что большое влияние на подъем цен на рынке вторичного жилья оказала ситуация на первичном рынке. "Когда увеличилась цена квадратного метра в новых домах, многие люди смогли позволить себе лишь "вторички", а это, в свою очередь, повлекло рост цен в этом сегменте", - говорит он.

Чтобы проиллюстрировать ажиотаж, который наблюдался в мае 2005 года из-за принятия нового Закона "Об участии в долевом строительстве", Евгений Поберезкин приводит такие цифры: в мае 2004 года на вторичном рынке было совершено примерно 1800 сделок, а в мае этого года количество сделок возросло уже до 2800. Игорь Михеев также обращает внимание на то, что стоимость "вторички" напрямую зависит от строящихся рядом домов. Ведь массовая застройка района повышает его престижность, и, следовательно, дорожают квартиры в домах по соседству.

С апреля по август цены начали выравниваться и, наконец, с августа по декабрь они возросли, по подсчетам специалистов, еще на 15-20%, но это был уже сезонный скачок. Риэлторы говорят, что на стоимость вторичного жилья в течение всего года также влияло и продолжающееся развитие ипотеки. Ольга Фридман рассказывает, что если в 2004 году среди их клиентов наблюдались единичные случаи покупки жилья с помощью ипотечных средств, то теперь около 30% покупателей квартир берут кредит.

По словам участников самарского рынка недвижимости, в 2005 году по-прежнему наиболее престижными остались Самарский и Ленинский районы. "В настоящее время цена квадратного метра в "сталинке", расположенной в одном из этих районов, составляет более 1000 долл.", - рассказал он. Стали более востребованы такие отдаленные районы, как Мехзавод. По мнению заместителя директора по риэлторской деятельности компании "Поволжский центр развития" Юлии Чемпинской, за 2005 год разница в стоимости квадратного метра в различных районах начала постепенно нивелироваться.

А вот ликвидность квартир по итогам года сюрпризов не преподнесла. Наиболее востребованными остались однокомнатные квартиры. Сергей Винтаев объясняет это тем, что малогабаритное жилье является наиболее удобным средством вложения денег для людей среднего класса. "Традиционно наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры", - подтверждает общую точку зрения Евгений Поберезкин. Среднее значение площади квартир на вторичном рынке, которые сегодня популярны у покупателей, составляет 70 кв. м (двухкомнатных), и 43 кв. м (однокомнатных).

Как и в отношении новостроек, риэлторы не решаются давать какие-либо точные прогнозы о том, как будет развиваться в 2006 году рынок вторичного жилья. Они отмечают, что в этом сегменте многое зависит от того, как поведет себя "первичка". Никита Петухов предполагает, что в случае невозможности приобретения первичных квартир через участие в долевом строительстве значительно увеличится спрос на квартиры вторичного рынка. "А как следствие, будут подниматься и цены на них", - замечает он. Сергей Винтаев считает, что цены вырастут еще как минимум на 15-20%. Кроме того, г-н Петухов полагает, что рынок вторичного жилья будет обновляться в сторону увеличения числа предлагаемых дорогих квартир - новостроек, перешедших в разряд "вторичек".

Все риэлторы сходятся на том, что в январе на вторичном рынке будет наблюдаться традиционное затишье, связанное с праздниками, в феврале произойдет заметное оживление, которое, возможно, выразится в росте цен. Евгений Поберезкин прогнозирует, что в следующем году темпы роста цен на вторичном рынке превысят аналогичный показатель на 2005 год. Большое внимание уделяется ипотеке: банки активно запускают свои программы, начиная инвестировать денежные средства в развитие ипотечного кредитования. Активно ведется работа по улучшению условий по ипотечным кредитам: снижению процентных ставок и уменьшению первоначального взноса. Это, безусловно, приведет к увеличению доступности кредитов и одновременному повышению цен на недвижимость.

Анастасия Вишнякова