Ипотекой займутся брокеры

Новая концепция развития ипотечного жилищного кредитования подготовлена Министерством экономического развития и торговли совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования. По авторскому замыслу, главным фактором, который окажет влияние на динамику развития ипотеки, станет применение узкой специализации - судя по опыту западных стран, данный подход позволяет не только сократить финансовые издержки, но и ускорить развитие разных сфер экономики.

Предполагается, что принципы узкой специализации будут использованы в первом блоке ЕСР ИЖК. Главной его задачей является выдача ипотечных кредитов. Если на сегодняшний день эту функцию практически полностью осуществляют банки и региональные операторы АИЖК, то уже в ближайшем будущем к ее реализации должны подключиться ипотечные брокеры - компании, выполняющие функцию консультантов потенциальных потребителей ипотечного рынка. Их задача - осуществление связи между кредитными организациями и возможными заемщиками, а также сопровождение оформления документов, необходимых для получения ипотечного кредита.

Дания Вагапова:

- Главная функция ипотечного брокера - максимально способствовать увеличению числа операторов единой системы рефинансирования ИЖК, действующих на основе рыночного ценообразования, не пользующихся государственной поддержкой, которые осуществляют выкуп прав требований по стандартным кредитам (рефинансирование ипотечных кредитов) и формирование на их основе ипотечного покрытия для ипотечных финансовых инструментов.

На первый взгляд, может сложиться впечатление, что работа ипотечных брокеров, будучи направленной на активизацию продаж кредитных продуктов заемщикам, обслуживает только интересы банков. Если рассматривать процесс с данной точки зрения, может возникнуть вопрос о степени целесообразности создания целой сети агентов - ипотечных брокеров. Институты, призванные выполнять данные функции, в общем-то, уже существуют - прежде всего, это сами банки с их отделениями и филиалами. Но обязательно ли, чтобы ипотечные продукты реализовывались только в собственных офисах банка?

С учетом того, что сегодня предложение российского рынка включает в себя множество кредитных жилищных продуктов, на сегодняшний день гораздо более актуальным является создание инфраструктуры, состоящей из организаций, которые помогут потенциальному заемщику сориентироваться в выборе наиболее приемлемой для него ипотечной программы. На данный момент разобраться в особенностях всех видов жилищного кредитования без профессиональных консультаций весьма сложно, если не сказать невозможно.

Данные проведенных исследований свидетельствуют, что в более чем в 90% случаев потенциальные заемщики говорят о том, что в процессе подбора кредитной программы и оформления пакета документов, необходимого для получения займа, хотели бы воспользоваться квалифицированной помощью специалистов. Предоставить ее должны ипотечные брокеры. Сведений, почерпнутых из Интернета, здесь явно недостаточно, а заполучить развернутую информацию от самих банков физическое лицо скорее всего не сможет. Таким образом, организации, выполняющие функции ипотечного брокера, стоит рассматривать как агентов не только и не столько кредитных институтов, но и их клиентов - будущих обладателей жилищных займов.

В связи с этим система предоставления услуг по ипотечному брокерству выглядит следующим образом. Потребитель рынка недвижимости, нуждающийся в заемных средствах для приобретения жилья, заключает договор с профессиональным ипотечным агентством. Предметом договора становится оказание услуг в решении такой задачи - причем не только специальными советами, но и действиями, обеспечивающими искомый результат.

Здесь возникает еще один вопрос: кто возьмет на себя функции создания сети ипотечных брокеров в нашей стране? Один из вариантов - этим должны заняться сами банки. Однако при более детальном рассмотрении данная версия не является состоятельной: представляя интересы покупателя, ипотечный брокер по определению не имеет права одновременно представлять интересы банка как одного из продавцов кредитных продуктов.

В реальности у ипотечного брокера есть возможность быть агентом достаточно большой группы банков. На сегодняшний день конкуренция внутри финансового рынка столь велика, что о самостоятельном проведении переговоров между его операторами на предмет объективного, беспристрастного предложения их ипотечных продуктов потребителю говорить не приходится. Таким образом, данную функцию возлагает на себя ипотечный брокер, который должен знать все о программах жилищного кредитования.

Какие функции осуществляет ипотечный брокер? Рассмотрим один из классических вариантов предоставления услуг организацией данного типа. В компанию приходит клиент, который планирует приобрести квартиру в Самаре, имея на руках средства, достаточные лишь для покупки жилья в одном из районных центров области. В этот момент начинается работа ипотечного консультанта. Он приступает к подбору оптимальной схемы кредитования, выгодной клиенту. Сегодня существует как минимум десяток таких программ. Анализируя каждую из них, специалист по ипотеке должен учесть все обстоятельства, благодаря которым интересы всех сторон - участников сделки с использованием ипотеки будут соблюдены, и клиент обретет искомую квартиру. Следует иметь в виду, что осуществить такую работу без серьезной технической поддержки практически нереально.

Предполагается, что в будущем клиент вместе с кредитным консультантом в офисе компании будет отвечать на вопросы компьютера, который отфильтрует неподходящие варианты программ и оптимизирует выбор среди наиболее приемлемых. В идеале этот процесс должен распространяться на все интересующие клиента параметры, как-то: первоначальный взнос, ежемесячные платежи, общая сумма затрат, побочные издержки, время, необходимое для процесса выдачи кредита. Если после первого круга вопросов не найдено ни одного подходящего варианта кредитования, компьютер предложит подобрать наиболее подходящую из исключенных программ - при этом клиент сам решит, какой из сообщенных им параметров можно скорректировать.

Подобная методика позволяет заносить кредитные продукты в базу данных организации - ипотечного брокера. Таким образом, появляется возможность дистанционного общения: если у банка-партнера возникает новый кредитный продукт, уже вскоре о нем могут узнать консультанты территориальных отделений ипотечного брокера, находящиеся в разных концах города.

Очевидно, что на данный момент предоставление услуг, максимально приближенных к функциям, которые должен осуществлять ипотечный брокер, представляющий интересы клиента, осуществляют риэлторские компании. Согласно прогнозам, именно агентства недвижимости сформируют основной состав российской сети ипотечных брокеров. Однако Дания Вагапова не совсем согласна с нашими выводами. "Нельзя говорить о том, что все риэлторские компании, которые занимаются подбором объектов недвижимости для приобретения с использованием ипотечных механизмов, являются ипотечными брокерами, - говорит Дания Завдатовна. - Ипотечный брокер может осуществлять обслуживание выданных кредитов, в сегодняшней ситуации на нем лежит обязанность осуществлять выкуп дефолтной закладной (кредита, по которому в силу каких-либо обстоятельств прекращается выплата). У риэлтора такой возможности нет, так как для этого у него должны быть достаточно “длинные” деньги, которые он может заморозить и извлечь из оборота, а также возможность и желание заниматься судебными разбирательствами по неплательщикам - ведь не факт, что он выиграет данную процедуру".

Но давайте ответим на один вопрос. Что в конечном итоге нужно клиенту? Получение кредита как такового? Конечно - но, с какой позиции ни посмотри, займ является своего рода способом, иногда единственно возможным, удовлетворения конечной потребности клиента - приобретение жилья. В связи с этим вполне логичным является то, что свой первый визит потенциальный заемщик совершает именно в риэлторское агентство. Некоторые кредитные учреждения уже сейчас работают именно с риэлторами. Глава самарского представительства Городского ипотечного банка Елена Битяй:

- На сегодняшний день ипотечное кредитование в России остро нуждается в полноценной инфраструктуре, важной составляющей которой являются услуги ипотечного брокера. Для современной России это явление достаточно новое. В соответствии с экономическим словарем, брокер - это поверенный, действующий от имени поручителя, то есть комиссионер. В случае с ипотекой поручителем могут выступать как банк, интересы которого представляет ипотечный брокер, помогая ему продавать кредитные продукты потенциальным заемщикам, так и клиент, который поручает профессиональному ипотечному брокеру помочь грамотно и наиболее эффективно купить ипотечный кредит. В идеале ипотечный брокер должен помочь клиенту в выборе необходимого кредитного продукта, провести предварительную оценку платежеспособности, помочь сформировать кредитное дело для передачи на рассмотрение заявки в банк, организовать взаимодействие клиента с банком и другими участниками ипотечной сделки (оценочными, страховыми и др. компаниями).

Самый важный нюанс заключается в том, что брокер должен не только обеспечить клиенту кредитный лимит, но и оформить документы на тот объект недвижимости, который приобретается на ипотечные средства. Услуги, которые по своему содержанию ближе всего к тому, что делает ипотечный брокер, выполняют соответствующие отделы при риэлторских компаниях. Однако не все они оказывают действительно квалифицированные брокерские услуги.

Сегодня банки, в том числе и наш банк, начали предлагать компаниям соответствующие обучающие программы, дающие возможность разобраться в ипотечных продуктах, определить основные критерии андеррайтинга, провести предварительную оценку платежеспособности и кредитоспособности потенциального заемщика.

Исполнительный директор СОФЖИ Дания Вагапова:

- В январе текущего года решением Наблюдательного совета ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" была принята концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России. В ней в первый раз официально обозначена ситуация появления в ближайшее время на рынке ипотеки иных операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, в том числе ипотечного брокера.

Оксана Евдокимова