Рынок аренды выводят "из тени": как изменятся цены на съемные квартиры

Столичные власти одерживают победу над рынком "серой" аренды квартир в Москве. Если раньше игроки рынка скептически относились к инициативе градоначальника Сергея Собянина и путям ее реализации, то теперь риэлторы в один голос заявляют о том, что теневой рынок аренды жилья понемногу сдает свои позиции. Правда, в этой войне проиграет не собственник, а арендатор.

Напомним, что кампанию по борьбе с незаконной арендой жилья, городские власти объявили в конце июня 2012 года. Тогда столичный градоначальник признал, что 90% рынка аренды жилья находится в тени и призвал вывести ее на свет. По его оценке, в столице сдается не менее 300 тыс. квартир, при этом налоги платят лишь около 5 тыс. человек. "Дело даже не в упущенных доходах города. Квартиры, сдаваемые в серую аренду, - это места проживания незаконных мигрантов. Именно там хранится краденое, организуются притоны, осуществляется подготовка к преступлению. Да и просто неприятно жить в подъезде, где часть квартир сдается непонятно кому", - заявил тогда Сергей Собянин.

В активную стадию, по утверждению властей, программа вошла с сентября 2012 года. Мэрия к борьбе с теневой арендой подключила полицию, управляющие компании, товарищества собственников жилья, а также призвала граждан сообщать об арендуемых квартирах. Теперь, спустя полгода, можно констатировать факт, что программа мэра реализуется довольно успешно. Так, в конце 2012 года в Москве было выявлено более 133 тыс. фактов незаконной сдачи жилья в аренду. А общее количество поданных деклараций по уплате НДФЛ за аренду квартир увеличилось почти в два раза. В свою очередь, сумма уплаченного налога за последние три месяца прошлого года выросла более чем на 400% - со 116,2 млн рублей до 473,2 млн рублей. Чиновники рассчитывают, что за счет сбора "арендных" налогов горбюджет ежегодно будет пополняться минимум на 5 млрд рублей.

Налог ляжет на плечи арендаторов

По мнению риэлторов, опрошенных "РБК-Недвижимостью", ужесточение налогообложения для собственников, сдающих свои квартиры, может повлиять на стоимость аренды по рынку в целом. Рост ставок может наблюдаться в "вилке" от 6% до 13%, то есть будет напрямую связан с обязательным подоходным налогом, прогнозирует управляющий директор компании "Миэль-Аренда" Наталья Сивко.

Какая-то часть москвичей, сдающих квартиры, придет к тому, что оплачивая налог, они теряют доход, на который рассчитывали, поэтому на сумму налога повысят ставку аренды. Это может спровоцировать повышение общего ценового фона на рынке столичного найма жилья.

По данным компании "Миэль-Аренда", средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса в Москве за 2012 год выросла на 7% и составляет сейчас 33,4 тыс. рублей в месяц. Аренда двухкомнатных квартир за год выросла в цене на 4,9% и на конец года составляет в среднем 41,4 тыс. рублей. Трехкомнатные квартиры в течение года незначительно упали в цене на (1,17%), и аренда в них в месяц стоит 47,1 тыс. рублей.

В целом сейчас средняя цена аренды квартиры (все сегменты) в Москве составляет примерно 41 тыс. рублей в месяц. Средний рост цен за 2012 год, по данным риэлторов составил около 10%. Эксперты прогнозируют, что в 2013 году предпосылок к снижению ставок аренды нет и, скорее всего, рост будет на уровне прошлого года. Ужесточение контроля за рынком аренды может прибавить к этому росту еще 6-13%. Правда, это будет происходить постепенно, скорее всего, в течение нескольких лет, считают эксперты.

По открытым данным налоговых органов уже сейчас понятно, что по сравнению с прошлым годом количество законопослушных налогоплательщиков в сфере аренды жилья увеличилось в два раза. Можно предположить, что наиболее сознательные собственники из тех, кто попал в такие рейды, пересмотрели для себя вопрос об "обелении" аренды и начали платить налоги.

По мнению специалистов рынка, еще долго будет существовать часть собственников, которая будет пытаться и дальше скрывать свои доходы. Если человек уже попал под прицел налоговых органов, разумнее задуматься о том, какой налог и в каком размере есть смысл выплачивать.

Игроки рынка недвижимости отмечают, что "серый" рынок аренды больше относится к недорогим квартирам, правда составляющим львиную долю всего столичного рынка.

В высоком бюджете найма жилых площадей уже давно и исправно уплачиваются налоги по одной из схем - либо через ИП, либо через приобретение патента. "Чем дороже квартира, тем большим рискует ее собственник. Люди, владеющие и сдающие жилье в высоком сегменте, не заинтересованы в конфликтах с ФНС. Зачастую это ведь широко известные представители бизнеса, шоу-бизнеса, частые участники политических баталий, и идти на конфликт ради нескольких тысяч рублей в месяц они не станут", - поделился своими соображениями с "РБК-Недвижимостью" директор департамента аренды жилья Penny Lane Realty Илья Плаксин.

Возможно, ужесточение действий со стороны ФНС снизит планку суммы, начиная с которой собственники будут декларировать свои доходы от сдачи в наем своей недвижимости.

Так или иначе, налоговое бремя будет переложено на нанимателей жилья, но все это произойдет в завуалированном виде и сольется с плавным ростом ставок, считают игроки рынка.

"Мы никогда не увидим такого, как в супермаркете, где в чеке пробивается сумма, а ниже еще одна, но с учетом НДС. Каждый собственник сам для себя принимает решения о путях оптимизации налогообложения", - заключил Илья Плаксин.

Стоит отметить, что 6% с дохода - это низкий налог. На западе подоходные вычеты достигают 30-35%, отмечает Елена Семина, исполнительный директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба".

Как оптимизировать налоги

По закону доходы, получаемые от сдачи квартиры в наем, облагаются подоходным налогом в размере 13%. Если сдавать квартиру экономкласса как физическое лицо за 30 тыс. рублей в месяц, то ежемесячный налог будет в районе 4 тыс. рублей. Но если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, то ежемесячный налог за ту же квартиру будет почти в два раза меньше (6%).

Той части владельцев, у которых одновременно сдается более одной квартиры или квартира относится к сегменту бизнес-класса или элитного жилья, Наталья Сивко рекомендует рассмотреть вариант покупки патента на этот вид деятельности.

В этом случае учет полученных доходов ведется в простой для заполнения книге учета доходов. Патент можно приобрести на срок от 1 до 12 месяцев. Его годовая стоимость на текущий год по данному виду деятельности в Москве составляет 43,2 тыс. рублей, на три месяца - 10,8 тыс. рублей, на один месяц - 3,6 тыс. рублей. Оплата стоимости патента происходит в два этапа. Одну треть надо заплатить не позднее 25 дней после начала действия патента, остальное - не позднее 25 дней со дня окончания.

Правда, получается, что такой вид налога, как патент, будет выгоден не всем арендодателям. Так, если ежемесячная стоимость аренды квартиры составляет 25 тыс. рублей в месяц, то даже при ставке подоходного налога в 13% придется заплатить 3,25 тыс. рублей в месяц, тогда как при патенте - 3,6 тыс. рубелй. А вот уже при стоимости аренды в 30 тыс. рублей патент обойдется на 300 рублей дешевле, чем при ставке в 13% (3,9 тыс. рублей).

Чтобы уплатить налог, придется подать налоговую декларацию, при этом налоговая инспекция вправе потребовать подтвердить размер доходов документально, то есть представить договор с нанимателем, выписку со счета, на который поступают арендные платежи, или акты приема-передачи денежных средств, если оплата осуществляется наличными.

Сергей Велесевич