Инвестиции в недвижимость или "Деньги на валидол"

Где выше доходность для инвесторов в недвижимость: в стрит-ритейле или в дорогих квартирах премиум-класса? Об этом на днях шла речь на пресс-конференции "Стрит-ритейл как инструмент доходности для ритейлеров и инвесторов", организованной совместно группой компаний RRG и компанией Contact Real Estate.

Квартира в новостройке

Управляющий партнер компании Contact Real Estate Денис Попов предложил сравнить несколько видов инвестиционных вложений в московскую недвижимость. Одним из привычных, но и самых рискованных видов инвестиций, по словам эксперта, является покупка элитной квартиры в строящемся доме. Специалист уточнил, что вкладывают в новостройки, как правило, частные состоятельные и молодые инвесторы. "Здесь потребуется относительно небольшая сумма инвестиций - порядка 0,7-5 млн долларов, при этом никаких дополнительных вложений и сил тратить, к примеру, на управление или ремонт объекта, не надо", - уточнил эксперт. Рассчитать доход такой недвижимости вполне просто, а срок инвестиций обычно ограничивается окончанием строительства дома. В качестве примера Денис Попов привел инвестиционную покупку, которая была совершена в кризисное время. Тогда на начальной стадии строительства за 845 тыс. долл. была приобретена квартира площадью 130 кв. м в ЖК "Четыре Солнца" (Замоскворечье, ЦАО), стоимость квадратного метра на тот момент составляла 6,5 тыс. долларов. В начале этого года инвестор продал объект за 1,56 млн долларов, при этом стоимость квадратного метра выросла за это время до 12 тыс. долларов. По словам Дениса Попва, инвестор не испугался "вынуть" средства в кризисный период и вложить их в квартиру на начальной стадии строительства, в итоге доходность такой инвестиции составила 22,67%.

Однако вложения в квартиру в новостройке - это не только высокая доходность, но и серьезные риски. "Придется потратить деньги на валидол", - заметил Денис Попов. Такие проблемы, как задержка сроков строительства, банкротство застройщика и плохие документы, довольно часто возникают на первичном рынке жилья. Ведь обманутых дольщиков элитных домов тоже немало.

Прибавка к пенсии

Второй вид инвестиций, более надежный - это покупка элитной квартиры на вторичном рынке жилья. Здесь придется сделать больше вложений (1-5 млн долларов), доход будет несколько меньше, зато спать можно спокойно. Кстати, среди инвесторов в этом сегменте часто бывают обеспеченные пенсионеры. "Риски при таком вложении минимальны. Однако есть дополнительные затраты - на эксплуатацию, ремонт и покупку мебели и срок вложений может растянуться до 10 лет", - уточнил управляющий партнер компании Contact Real Estate. К примеру, в первой половине 2009 года инвестор приобрел квартиру в ЖК "Воробьевы горы" за 1,6 млн долларов. Доход от сдачи в аренду за три года составил 372 тыс. долларов. Затем инвестор реализовал квартиру за 2,3 млн долларов. В итоге доходность такого объекта составила 19,67%.

Доход от уличной торговли

Следующий вид недвижимости, который обсуждался на пресс-конференции, - это торговые помещения в сегменте стрит-ритейла, расположенные на центральных улицах Москвы. Здесь очень высокий порог входа - от 3 до 10 млн долларов, постоянные "заморочки" с поиском арендаторов. Однако есть очевидные плюсы.

Как пояснил председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников, средняя арендная ставка в сегменте стрит-ритейла в пределах Садового кольца упала во время кризиса с 2,8 до 1,7 тыс. долларов. Однако этот сегмент быстрее остальных восстановился, и к сегодняшнему дню арендная ставка выросла уже до 2,58 тыс. долларов за 1 кв. м в год. "В свою очередь, средневзвешенная цена продажи 1 кв. м в этом сегменте только с конца прошлого года увеличилась с 14,5 тыс. до 15,3 тыс. долларов", - заметил он. Эксперты прогнозируют и дальнейший рост стоимости.

Стремительный рост цены продажи и арендных ставок в сегменте стрит-ритейл, особенно в помещениях, расположенных в пределах Садового кольца, объясняется достаточно скромным объемом предложения. Так, по данным компании RRG, в этой локации на продажу выставлено всего 33 объекта площадью 9 тыс. кв. м. Всего в Москве экспонируется порядка 227 помещений стоимостью 766 млн долларов. Как объяснил руководитель департамента коммерческой недвижимости Contact Real Estate Олег Морозов, новых помещений в этом сегменте практически не появляется, а основные объекты раскуплены еще в 2004-2007 годах. "Раньше квартиры на первых этажах переводили в категорию нежилых помещений, сегодня этот процесс усложнился в разы. Кроме того, увеличились расценки на покупку дополнительных электрических мощностей, которые необходимы для нормальной работы магазинов, и т. п.", - отметил он.

В качестве примера того, насколько выгодны вложения в этот сегмент недвижимости, в Contact Real Estate привели сделки, проходившие в центре Москвы. В начале 2009 года инвестор приобрел помещение площадью 250 кв. м за 3,76 млн долларов, на сдаче в аренду заработал более 1,5 млн долларов и продал объект в этом году за 6,5 млн долларов. Доход - 31,6%.

Как пояснил генеральный директор RRG Brokerage Сергей Азаров, по уровню доходности до кризиса с сегментом стрит-ритейла конкурировал фондовый рынок. Однако, как напомнил эксперт, кризис показал: что бы ни произошло, стрит-ритейл останется. "Те, кто не скупился на услуги профессиональных брокеров и юристов, могли "выжимать" деньги из арендаторов даже во время кризиса. Сегодня этот сегмент стал более понятен с точки зрения ведения бизнеса, он менее проблематичен и это более защищенный вид инвестиций для частных инвесторов", - заключил эксперт.

Ольга Петрова