Что такое история квартиры, зачем ее знать и как себя защитить

Нужно ли знать историю квартиры при покупке жилья на вторичном рынке? Ответ очевиден - да! Покупая квартиру, необходимо исключить все риски, которые могут привести к утрате либо ограничению права собственности покупателя. История квартиры - это совокупность юридически значимых фактов, установленных в результате анализа документов на объект недвижимости.

Крупные компании, оказывающие услуги на рынке недвижимости, по запросу клиента осуществляют юридическую проверку объектов. Юридическая проверка является комплексом мероприятий, направленных на детальное изучение и правовой анализ всех документов (правоустанавливающих, документов о возникновении и переходе прав собственности и иных документов) выбранного клиентом объекта. В результате проверки клиенту (по его желанию) выдается письменное заключение, в котором оцениваются сведения, полученные в результате юридической экспертизы, даются рекомендации о возможности минимизации или устранения рисков (если они есть).

Компания, оказывая юридическую услугу, анализирует как минимум следующие сведения о квартире:

- обо всех настоящих и бывших собственниках и зарегистрированных в квартире лицах;
- о лицах, временно не проживающих в жилом помещении (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных Силах, в интернате, доме престарелых и др.);
- о существующих или возможных правах третьих лиц на проверяемый объект;
- о наличии фактов нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе и ранее проживавших;
- получение сведений на предмет наличия обременений (арестов, запретов, залогов, прав пользования и др.);
- о наличии произведенных "неузаконенных" перепланировок/переоборудования квартиры;
- в случае необходимости - о том, не предназначен ли дом, в котором находится приобретаемая квартира, под снос или реконструкцию с отселением жителей;
- о наличии задолженностей по коммунальным/эксплуатационным платежам.

Глубина юридической проверки зависит от истории объекта. Только внимательный взгляд юриста при исследовании документов может обнаружить подводные камни, составляющие риск владения квартирой. Например, если юрист видит, что в свое время в квартире, которую хочет приобрести покупатель, были зарегистрированы дети, не включенные в приватизацию, и которые на этот момент достигли 18 лет и могут претендовать на свою долю в квартире, он обязательно предупредит покупателя о возможных рисках этого шага. Более того, в этом случае риэлторы, как правило, берут заявление 18-летнего ребенка о том, что он свою долю получил от родителей и на долю в этой квартире претензий не имеет.

Но даже в этом случае, в силу объективных обстоятельств, стопроцентную проверку юридической чистоты квартиры не может провести ни одна риэлторская компания, ни один нотариус. Чтобы риэлтор мог проверить юридическую чистоту квартиры "на все сто", он должен иметь прямой доступ ко всем документам. В то время как не все документы, касающиеся истории квартиры, выдаются риэлтору без соответствующих полномочий.

Например, невозможно предугадать все, что касается возможных наследников первой очереди (детей), по той простой причине, что иногда даже вдова умершего может не знать о детях от его предыдущих браков или вне брака.

Единственный механизм, который действительно может защитить интересы приобретателя жилья, - титульное страхование. Только в этом случае добросовестный приобретатель в случае утраты права собственности имеет возможность получить обратно стоимость квартиры в полном размере. Ставки страхования дифференцированы в зависимости от срока страхования, стоимости объекта. Страховые компании со своей стороны тоже проверяют юридическую чистоту объекта с целью обнаружения возможных рисков.

Конечно, принимая решение о страховании титула, лучше обращаться к крупным, хорошо зарекомендовавшим себя игрокам страхового рынка. Нужно очень внимательно изучить условия страхового полиса и условия выплаты. Выплата страховки возможна только в том случае, если ситуация, связанная с утратой права собственности, полностью соответствует условиям, предусмотренным в договоре страхования. Поэтому нужно очень внимательно относиться к договорам.

Ирина Шугурова, заместитель генерального директора компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" по правовым вопросам