Рынку офисной недвижимости Москвы 20 лет
В 2010 году рынок офисной недвижимости Москвы отметил свой скромный юбилей - 20 лет. За этот небольшой по историческим понятиям период рынок достиг значительных результатов, пережив два кризиса, рейдерство, чиновничий беспредел и строительный бум. Об эволюции рынка рассказывает ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов.
- Максим, расскажите об основных этапах становления рынка офисной недвижимости Москвы. Какие события и участники в большей степени определили вектор его развития?
- В начале 90-х годов трудно было говорить о существовании рынка офисной недвижимости Москвы в принципе, так как отсутствовали специализированные офисные центры. Рынок офисов в сегодняшнем понимании был представлен только Центром международной торговли на Краснопресненской набережной, состоящим из гостиницы, офисных помещений и апартаментов.
С переходом к рыночной экономике появился спрос на офисы. Поначалу организации размещались где попало и как попало, включая здания УПДК, а также административные корпуса заводов и здания НИИ. Каким-то компаниям удалось снять в долгосрочную аренду у города различные помещения на первых этажах и особняки. Кому-то - приобрести здания в частную собственность.
Первые девелоперские компании, такие как СП "Перестройка" и турецкая ENKA, разрабатывали свои проекты в переулках центра: Большом Палашевском, Волковом, Газетном и т. д. В 1990 году в Волковом переулке, 19 возникли офисы, условно названные классом А, которые сейчас в лучшем случае считаются классом В. Появлялись небольшие офисные здания на Олимпийском и Ленинском проспектах (гостиница "Ренессанс", Park Place Moscow). Постепенно разворачивались проекты на Ленинградке в районе станций метро "Сокол" и "Аэропорт". Однако концентрировались офисы все же именно в центре. Часто это была реконструкция особняков и старых зданий, реже - новое строительство.
- Как строились арендные отношения на данном этапе?
- Рынок аренды был слишком узкий. Средние сделки варьировались в пределах 300-500 кв. м. Компании только выходили на российский рынок, присматривались к нему, поэтому и офисы были компактные. Сделки по аренде свыше 2000-3000 кв. м считались сверхкрупными и встречались крайне редко. Заполняемость специализированных офисных зданий была стопроцентной. Арендаторами таких бизнес-центров тогда преимущественно являлись иностранные компании, например Coca-Cola, Hewlett Packard. Только им были под силу кабальные арендные контракты тех времен. Стандарты корпоративной культуры обязывали западные представительства снимать помещения по уровню и качеству не ниже головных офисов. Но таких предложений на рынке не было. Например, не найдя ничего подходящего, компания Shell арендовала на долгий срок "убитый временем" особняк и сделала ремонт за свой счет, привезя материалы из-за границы. Российские компании были вынуждены искать более "бюджетные" варианты, находили их, но при этом зачастую сталкивались с недобросовестными собственниками и "серыми" платежными схемами.
- И как долго продолжалось господство арендодателя на рынке?
- В кризис 1998 года многие иностранные компании закрыли свои представительства в России, разорились банки и финансовые компании, и, как следствие, бизнес-центры частично опустели. Также появилось большое количество качественных зданий, не считавшихся на тот момент бизнес-центрами, но выставленными в аренду в связи с тем, что бизнес предыдущего арендатора не смог пережить кризис. Это привело к тому, что арендаторы смогли диктовать свои правила работы на рынке: условия аренды стали более приемлемыми, постепенно ушли "серые" схемы. Продажи в тот момент остановились.
Рынок аренды начал оживать только к концу 1999 года. К 2001 году более уверенными стали девелоперы, возобновившие свои проекты. Например, "Система-Галс" ввела свой проект Hals-Tower, компания ENKA - БЦ "Садовая Плаза". В это же время рейдеры начали активно продавать захваченное имущество таким компаниям, как ALM Development, "Экоофис" и т. д. Эти девелоперы стали первыми покупателями рейдерской недвижимости и поначалу с осторожностью относились к подобным предложениям, так как не были уверены в успешном исходе сделки. Однако впоследствии высокий спрос на офисные помещения принес большие прибыли застройщикам. Успех пионеров подвиг других участников рынка на начало активной деятельности. Маховик начал раскручиваться.
- Как вы оцениваете деятельность рейдеров на рынке офисной недвижимости?
- Законность деятельности рейдерских компаний пусть оценивают правоохранительные органы и судьи, хотя зачастую они все были в одной упряжке. Известно очень много случаев откровенного бандитизма, мошенничества и других нарушений закона. Я не верю в абсолютно "белое" рейдерство. Если отбросить все моральные и правовые нюансы, роль рейдеров в развитии рынка офисной недвижимости однозначно положительна.
В результате их деятельности на рынке появилось большое количество объектов, которые впоследствии профессиональные девелоперы превратили в образцовые бизнес-центры. Арендаторами этих зданий становились страховые и финансовые структуры, банки, представители нефтегазового и металлургического комплекса. Экономический эффект от сдачи в аренду этой недвижимости был совершенно иной, нежели от задыхающихся производственных цехов. Таким образом, вместо предприятий-банкротов город получил современные бизнес-центры, приносящие доход в бюджет. Кроме того, закрывая убыточное производство, иногда рейдеры заботились и о заводских сотрудниках, по сути оставшихся на улице. Они открывали центры по переквалификации рабочих, люди получали новую профессию, работали в этом же здании, но уже в другом качестве, и при этом больше зарабатывали.
- Какие факторы способствовали дальнейшему росту рынка?
- Один из важнейших факторов - поступательное развитие экономики страны в целом. Также немаловажно, что Москва - это центр деловой, экономической и политической активности России, и потребность города в офисах всегда была, есть и будет. К тому же остановка строек в кризис 1998 года нарушила планомерное развитие рынка. Уверенность к девелоперам вернулась к 2001 году, тогда же на рынок стали возвращаться и деньги. Банковское финансирование стало доступным, пришли иностранные фонды. У девелоперов появился стимул создавать эксклюзивные проекты, дабы привлечь на свои площади иностранных арендаторов. Москва переживала строительный бум, развивалась инфраструктура новых районов, повышалась планка качества офисного строительства. Рынок набирал обороты вплоть до 2008 года. В этот период начала расширяться офисная география. Ранее строительство ограничивалось Садовым кольцом, а по большей части даже Бульварным. В 2000-2001 годах рынок шагнул в сторону Бауманской, потом в сторону Электрозаводской, в 2003 году - в Новые Черемушки, а в 2005-м - за МКАД, в Химки. Растущий спрос сделал дефицит предложения более ощутимым. Появились предварительные договоры аренды, условия для арендаторов стали ужесточаться, ставки уверенно ползли вверх. Собственники не спешили продавать объекты, приносившие стабильный доход от сдачи в аренду. Это привело к появлению так называемых «виртуальных» продавцов, которые манипулировали рынком: в течение года неоднократно выставляли на продажу свои здания и помещения, каждый раз повышая стоимость квадратного метра. С приходом кризиса 2008 года владельцы бизнес-центров впервые столкнулись с проблемой ликвидности и возврата кредитов, что вынудило их продавать свои объекты реально. "Виртуальные" продавцы перешли в разряд реальных. В результате на рынке образовался избыток предложения.
- Как отреагировал рынок на выброс большого количества объектов?
- В тот момент на рынке оказалось большое число качественных объектов, о которых до кризиса покупатели не могли и мечтать, цены продаж упали. Приобретать объекты по заниженной цене стали компании, близкие к государственному сектору, задействованные в энергетической, нефтегазовой и металлургической отраслях. В основном, они покупали офисные здания для размещения своих сотрудников. Например, СГ "СОГАЗ" купила бизнес-центр Wave Tower (проспект Академика Сахарова, 10), ММВБ приобрела БЦ "Елоховский" (ул. Спартаковская, 12-14), "Интер РАО ЕЭС" приобрело у Horus Capital БЦ "Луч" (ул. Б. Пироговская, 27). У этих компаний были свободные средства, которые они могли потратить, не изымая из оборота и не нанося тем самым ущерб своему основному бизнесу. Сейчас все они оказались в плюсе.
В приобретении ликвидных офисных площадей были заинтересованы и топ-менеджеры корпораций, готовые потратить либо полученные бонусы, либо отложенные «в кубышке» деньги в сумме в среднем до 10 млн долларов. Они покупали объекты с целью долгосрочных вложений, чтобы стать рантье, а впоследствии, возможно, "оставить детям".
- Что нового внес кризис в развитие рынка?
- В кризис 2008-2009 годов сформировался рынок продажи маленьких помещений, вызванный спросом на небольшие площади со стороны мелких и средних компаний. Тогда собственники разбивали объекты на отдельные офисы и этажи. В это время можно было приобрести офис за 100-200 тыс. долларов (для сравнения - до кризиса даже за 2 млн долларов это было сделать невозможно). Например, ГК "Абсолют" продавала свои офисы на ул. Барклая и на ул. Магистральной. Компания Red Development успешно реализовывала свои объекты до и во время кризиса: БЦ The Loft (Духовской пер., вл. 17) и административное здание на Рязанском проспекте, 86. Компания Sminex сначала реконструировала и впоследствии продавала БЦ The Yard (1-й Магистральный тупик, д. 11) и БЦ Brent City (ул. Дубининская, 57).
2009 год стал "банковским" годом на рынке офисной недвижимости: кредиторы массово забирали девелоперские активы в счет погашения долгов. Таким образом, на балансе кредитных организаций оказались строительные проекты на миллиарды долларов. Сегодня банки решают, как поступить с непрофильными активами, а уцелевшие девелоперы добиваются реструктуризации долгов и пытаются достроить начатое.
В 2010 году смена правительства Москвы определила вектор развития рынка офисной недвижимости на ближайшие 3-5 лет. Девелоперы в ожидании новых правил работы на рынке не торопятся начинать новые проекты, а в основном достраивают ранее заявленные площади. Растущий спрос на офисные помещения приведет к тому, что к концу 2011 года существующее предложение практически исчезнет. Рынок ожидает жесткий дефицит офисов. С лета 2009 года, когда ставки достигли своего минимума, рынок уже успел отрасти процентов на 40-50% в долларовом эквиваленте и до 70% в рублевом, и сейчас есть все предпосылки к тому, что рост продолжится.
- За это время на рынке появилось много бизнес-центров, разных по качеству, архитектуре и многим другим параметрам. Расскажите о тех из них, которые, по вашему мнению, стали знаковыми для рынка офисной недвижимости: возможно, повысили планку качества объектов, удивили архитектурой или поразили масштабами.
- Первые впечатления - самые яркие. Запомнилось появление в 1996 году первых бизнес-центров - "Пушкин-Плаза" (ул. Тверская, 16/2) и Riverside Towers (Космодамианская наб., 52). Например, «Пушкин-Плаза» - одно из первых специализированных зданий, которое позиционировалось на рынке как объект класса А. Подземная парковка, стеклопакеты, ковролин, системы вентиляции и кондиционирования были чем-то из ряда вон выходящим. По сегодняшним понятиям, это совершенно обычное офисное здание.
Тогда арендаторы даже не рассматривали предложения за пределами Садового кольца - это казалось далеко, неудобно и непрестижно. Однако дефицит земельных участков в центре города постепенно привел к тому, что застройщики стали искать участки между Садовым кольцом и ТТК. Незадолго до кризиса 1998 года возник масштабный бизнес-центр Riverside Towers (Космодамианская наб., 52, в народе - "карандаши"), который положил начало расширению офисной географии. Сегодня за Павелецким вокзалом на месте бывшей промзоны возник целый деловой район. Бывшие фабрики и заводские корпуса стали бизнес-центрами "Аврора", "Вивальди-Плаза" и др. При этом надо отметить, что в конце 90-х бизнес-центры существовали в районе и Речного вокзала, и Сокола. Арендаторами там были в основном иностранные компании. Очевидно, это было связано с близостью тогда еще единственного международного аэропорта Шереметьево. Но в большинстве своем это были реконструированные здания НИИ и заводы, а не объекты нового строительства.
Еще один яркий пример расширения офисной географии - бизнес-центр Cherry-Tower, возникший на базе советского недостроя в 2003 году. Это был первый масштабный объект (площадь около 100 тыс. кв. м), который появился на юго-западе Москвы, в чей успех мало кто верил, так как находится он на значительном удалении от центра (метро "Новые Черемушки"). Тем не менее благодаря удачно разработанной концепции все площади были реализованы в рекордно короткие сроки - за три месяца - по ставкам, в полтора раза превышавшим самые смелые ожидания собственников.
Нельзя не отметить офисные объекты, построенные на базе бывших фабрик и заводов, расположенных в восточной части города. Профессиональный подход девелоперов позволил превратить старые заброшенные территории в шедевр офисного строительства. Арендовать помещения в этих объектах готовы были даже крупные иностранные компании. Речь идет, прежде всего, об объектах компании Horus Capital, например, БЦ "Лефорт". Эти проекты повысили планку качества для офисных зданий, находящихся за пределами ТТК.
Для 2000-ых характерно появление объектов, в интерьер которых вносились какие-то интересные элементы, композиции или скульптуры. Собственники соревновались, чья "фишка" привлечет больше внимания, тратили немалые деньги и получали от этого удовольствие. Например, в здании "Уралсиба" в холле установлена экспозиция на морскую тематику с использованием подводных лодок. В офисном объекте "Легион-1" в огромном атриуме стоит стеклянный рояль, на котором в течение всего дня играет тапер. Интересно, что арендаторы искали такие изыски и готовы были за них платить.
- За прошедшее время арендные отношения также претерпели изменения. Как договаривались собственники и арендаторы? Какие события кардинально повлияли на пересмотр основных положений в договорах аренды?
- На этапе зарождения рынка офисной недвижимости процветали полулегальные схемы сдачи помещений в аренду. Большая доля арендного бизнеса была теневой. Оплата наличными и сомнительные контракты - то, с чем приходилось мириться арендаторам. Это были правила той России, новых рыночных отношений. Тогда зачастую учреждениям запрещено было на законных основаниях сдавать помещения в аренду, поэтому использовались различные схемы в обход законодательства. В качестве примера можно привести договор совместной деятельности. Арендатор якобы участвовал в научной деятельности НИИ, и на этом основании ему предоставлялось помещение. Аналогичная ситуация складывалась и с заводскими объектами. Управляющие директоры нелегально сдавали площади в аренду за наличный расчет, не ставя собственников в известность.
Кризис 1998 года стал переломным этапом в построении арендных отношений, вывел их на новый качественный уровень, сделав более прозрачными и легальными. С появлением избытка качественного предложения прекратили существование «серые» схемы. Арендаторы получили возможность выбирать и диктовать свои условия по цене, договору и отделке. Собственники были вынуждены соглашаться на эти требования. Новой тенденцией 2000-х годов стало появление предварительных договоров аренды. В связи с растущим дефицитом арендаторы торопились заранее занять помещения в строящихся объектах. В этот период появились такие пункты в договорах, как ежегодная индексация ставок, сокращение арендных каникул и т. д. Все это продолжалось до кризиса 2008 года, который ненадолго улучшил положение арендаторов. Сейчас все идет к тому, что большинство контрактов снова будут пересмотрены в сторону повышения арендных ставок и ужесточения условий для арендаторов.
- Что изменилось в технической оснащенности офисов? Повысились ли требования со стороны арендаторов? Как изменились требования к безопасности?
- Двадцать лет назад арендаторы постоянно сталкивались с проблемами телекоммуникаций на объектах. Об Интернете и оптико-волоконной связи тогда мало кто знал, и это казалось очень дорого. Телефонные линии часто не имели выхода на "восьмерку", на компанию выделялось не больше двух линий МГТС, что было крайне неудобно. Приведу в пример один курьезный случай. Некая компания занималась инвестиционной деятельностью и торговала на РТС, активно скупая акции в регионах. Одним из важных условий работы была постоянная связь с сотрудниками, которые на местах приобретали бумаги у населения. Компании нужен был офис, но их устраивала исключительно белая схема аренды. Из всего обилия предложения они нашли такое помещение, но там было всего две телефонных линии, не обеспеченных выходом на междугороднее соединение. Компания вынуждена была приобрести мобильную связь и ежемесячно получала счета в размере 5-10 тыс. долларов. Для сравнения, в то время ежемесячная аренда офиса равнялась 8 тыс. долларов в месяц. Но и с этим арендаторам тоже приходилось мириться.
Сейчас сложно найти объект, не обеспеченный выходом в Интернет, без междугородных и международных телефонных линий. Кроме этого, арендаторы требуют, чтобы бизнес-центры были обеспечены конференц-залами со специальным оборудованием для проведения презентаций и переговоров, беспроводным доступом в Интернет, спутниковым телевидением, системами вентиляции и кондиционирования, современными лифтами - всем тем, без чего трудно представить современный офисный центр. В объектах класса А сегодня устанавливают фальшполы, устройство которых позволяет скрыть внутренние коммуникации и оборудование.
Требования к безопасности за это время трансформировались. Вооруженная охрана на входе была необходимостью в лихие девяностые, и до сих пор в некоторых бизнес-центрах остались стеклянные тубы на входе, которые позволяли ограничить несанкционированный доступ в здание. В некоторых объектах устанавливались рамки, сканирующие личные вещи посетителей с помощью рентгеновского излучения. Не исключен был досмотр личных вещей посетителей - дискеты и диски было запрещено проносить в здание. Сейчас собственники ограничиваются центральным ресепшеном на входе, а наблюдение за объектом осуществляется централизованно с пульта охраны.
- Каково, по-вашему мнению, влияние политической составляющей на рынок офисной недвижимости?
- Чиновничий беспредел, процветавший во времена Лужкова и строительного бума на рынке, пагубно отразился в первую очередь на качестве объектов, а также архитектурном и историческом облике Москвы. Повальное взяточничество на всех уровнях негативно отражалось на инвестиционном климате. Крайне сложная система входа на рынок препятствовала появлению новых застройщиков и, как следствие, тормозила развитие здоровой конкуренции. Себестоимость строительства увеличивалась на размер розданных взяток, рентабельность проектов снижалась. На этом же фоне возникало и попустительство со стороны чиновников: согласовывались многоэтажные объекты без достаточного количества парковок, процветала точечная застройка, нарушались градостроительные нормы. Чего стоит только башня "Федерация". Не были бы наши чиновники такими жадными, здания были бы более функциональными, более изысканными с точки зрения архитектуры и не создавали бы проблем с городским трафиком. Погоня за ликвидными земельными участками в центре привела к исчезновению десятков культурно-исторических памятников с карты города.
- Каковы все-таки основные достижения рынка офисной недвижимости за прошедшие 20 лет? Можно ли сравнивать отечественный рынок офисов с западным?
- Главное достижение этого периода - возникновение рынка офисной недвижимости как такового. Появились специализированные бизнес-центры, профессиональные застройщики и девелоперы, арендаторы, брокеры и управляющие компании. Рынок стал более объемным: заключаются крупные сделки аренды от 10 тыс. кв. м и выше, сделки купли-продажи на целые пакеты объектов. С начала кризиса 2008 года прошло больше сделок купли-продажи, чем за предшествующее десятилетие. За это время возникла классификация офисных объектов, основанная на субъективизме игроков рынка и сравнениях российских проектов с западными. Еще одно немаловажное достижение российского офисного рынка - то, что он стал одним из крупнейших и дорогих рынков Европы.
Однако, несмотря на столь внушительные результаты, нам все еще есть к чему стремиться, и многое предстоит преодолеть. Я считаю, что российский рынок нельзя сравнивать с рынками западных стран, у нас есть своя собственная специфика, обусловленная историческими причинами, особенностями менталитета, законодательства и т. д. Нам еще предстоит достигнуть открытости и прозрачности в отношениях девелоперов и власти. К сожалению, власть пока создает такие условия работы, в которых невозможно развитие здоровой конкуренции среди застройщиков. Это не позволяет появиться на рынке действительно стоящим объектам. По этим же причинам на рынке крайне мало иностранных девелоперов, которые не готовы к работе на подобных условиях.
- Каков ваш прогноз на следующее десятилетие? Насколько сильно, по вашему мнению, становится влияние политической составляющей на рынок коммерческой недвижимости?
- В ближайшие пять лет я прогнозирую стремительный рост ставок и цен продаж. Недостаток нового строительства и растущий дефицит старого предложения неизбежно ведут к этому. Но нужно отметить, что длительная положительная динамика приведет к отсутствию конкуренции среди девелоперов, что, скорее всего, отрицательно скажется на качестве строящихся объектов. Многое сейчас будет зависеть и от политической конъюнктуры. Это тот неэкономический фактор, который не даст ставкам аренды расти так стремительно: политическая стабильность серьезно влияет на инвестиционный климат, который сейчас скорее негативный. Сергей Полонский не так давно обозначил "чемоданное настроение" инвесторов. Непонятные правила работы не только на московском рынке, но и во всей стране, мощный контроль со стороны силовиков отпугивают желающих вкладывать деньги во что бы то ни было. Повальная коррупция и бюрократия подрывают доверие к власти. Недовольство сегодняшней властью в бизнес-среде растет все больше. Уверенность девелоперов в завтрашнем дне тает с каждым днем. Большие размеры оттока капитала из страны показывают настроение инвесторов. Без развития бизнеса в стране, прихода новых игроков не будет такого ажиотажного спроса на офисы, и это как-то замедлит рост ставок.
Что касается пятилетки 2016-2021, то я как оптимист верю, что наступит время, когда политическое, номенклатурное и бюрократическое влияние на рынок значительно ослабнет и участники рынка - девелоперы, инвесторы, арендаторы - смогут работать в среде, которая больше похожа на нормальный конкурентный рынок. Вне зависимости от тенденций я не прогнозирую резких взлетов и падений цен, ставки аренды будут колебаться время от времени в отдельно взятых сегментах. К тому моменту средняя доходность будет стабильно ниже 10%.