Москва и Санкт-Петербург: два рынка, две стратегии

Москва и Санкт-Петербург в сознании россиян тесно связаны общим статусом "столицы". В самом деле, все помнят о том, что длительное время именно Санкт-Петербург был главным городом огромной Российской империи. За последние годы оба города оказались под влиянием стереотипа: Москва - деловая столица, лучший город для ведения бизнеса и работы, а Санкт-Петербург - культурная, в которой есть, на что посмотреть, чем восхититься и куда пойти.

Сегодня рынки недвижимости обоих городов, безусловно, в чем-то схожи: "столичный" статус и положение городов-миллионников обязывает к этому. Однако и различий между ними хватает.

Столицы, "резиновые" и не очень

Первое различие - это населенность двух городов. В Москве проживает около 10,5 млн человек, в Санкт-Петербурге - около 4,6 млн, и это сказывается на спросе на недвижимость и обеспеченности жильем местного населения, а также приезжих. Что касается последних, то этот вопрос тоже влияет на населенность обеих столиц, ведь временно находящиеся в Москве и Петербурге иностранцы и приезжие из регионов в официальную статистику не входят. Если обратиться к неофициальным источникам, то можно выяснить, что примерное количество не местных жителей, постоянно находящихся в Москве, составляет от 5 до 10 млн человек. Для Петербурга эта цифра окажется куда более скромной - от 800 тыс. до 1 млн.

Это сказывается на весьма важном для рынка показателе - обеспеченности жильем населения города, официального и "неучтенного". Москва, переполненная и бурлящая, оказалась буквально в тисках условного спроса. Ее жилой фонд составляет примерно 215 млн кв. м, что в пересчете на душу населения (если основываться на неофициальных, но приближенных к реальности цифрах) дает нам около 16 кв. м. В Петербурге, жилой фонд которого - 110 млн кв. м, этот показатель достигает 21 кв. м.

Не изменил это соотношение и кризис на рынке недвижимости. В 2009 году в пересчете на каждого москвича было построено 0,28 кв. м жилой площади, а на каждого петербуржца - 0,57 кв. м. В абсолютных цифрах, за последние три года (2008-2010гг.) в Москве было введено в эксплуатацию 7,77 млн кв. м, в то время как в Санкт-Петербурге - 8,46 млн кв.м.

"Колодцы" и "коммуналки"

Впрочем, петербургская жилая недвижимость отличается от московской не только объемом фонда. Санкт-Петербург и Москва в дореволюционную эпоху застраивались разным жильем: Москва прирастала боярскими и дворянскими особняками с большими дворами и широкими "крыльями" пристроек и флигелей, тогда как Петербург, кроме дворцов монархов, активно застраивался жильем для горожан попроще, в том числе знаменитыми доходными домами. Классические дворы-"колодцы" - тоже характерная особенность петербургской застройки. Впоследствии именно Санкт-Петербург (в те времена - Ленинград) стал "столицей коммуналок".

Существуют эти квартиры в Санкт-Петербурге и поныне, являясь частью самого востребованного сегмента рынка жилой недвижимости: эконом-класса. Именно это можно назвать отличительной особенностью петербургского вторичного жилья - здесь есть немало предложений как в категории "эконом +", так и в категории "эконом -". Комнаты в коммуналках, квартиры в ветхих и уже не подлежащих реставрации, но и не предназначенных под снос домах, все эти предложения находят своего покупателя. Неудивительно, что разница между жильем на вторичном рынке в Санкт-Петербурге и Москве достигает почти 75%: по подсчетам аналитиков, средняя стоимость вторичного жилья в Москве - 145 тыс. руб. за кв. м, а в Санкт-Петербурге - 82,5 тыс. руб. за кв. м.

Где эконом-класс дешевле

Безусловно, разрыв есть и между ценами на первичном рынке. "Если московские новостройки эконом-класса продаются в среднем за 100-105 тыс. рублей за кв. м, а в привлекательных объектах - и 130 тыс. рублей, то петербургские цены на эконом-класс в массе своей остаются на уровне 70-80 тыс. рублей, за редким исключением для единичных предложений комфорт-класса. В среднем разрыв между стоимостью жилья на первичном рынке в Санкт-Петербурге и Москве составляет около 55%", - говорит Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК "Пионер"-Москва.

Такая разница обусловлена, в том числе, обеспеченностью населения. По данным на 2010 год, средний уровень зарплат по Москве составил 37 420 рублей, тогда как в Санкт-Петербурге - 25 360 рублей.

При этом сама недвижимость в Санкт-Петербурге не слишком отличается от московской: в ходу те же критерии оценки качества, такое же деление на сегменты, включая "супер-премиум" и "комфорт-класс", да и застройщики часто оказываются одними и теми же. К примеру, ГК "Пионер", которая продвигает новые проекты в сегменте комфорт-класса как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Зато, по мнению тех же застройщиков, состав покупателей петербургской недвижимости отличается от московской аудитории бОльшим числом частных инвесторов.

"Такие покупатели были почти в каждом нашем проекте, - отмечает Александр Погодин, коммерческий директор ГК "Пионер"-Санкт-Петербург. - Особенно это касается проектов "Новый Колизей" и "Новая Высота". В большинстве случаев приобретаемая квартира была не единственной, а скорее дополнительной. Кто-то покупал ее для своих родных, проживающих или планирующих переезд в Петербург. Кто-то достаточно часто бывает по работе и фактически живет на два города".

Что же касается аналогичной аудитории московского рынка недвижимости, то здесь, за исключением некоторого сокращения инвестиционного спроса на местные квартиры, состав остается таким же: львиная доля покупателей жилья, особенно в новостройках - москвичи, улучшающие собственные жилищные условия или переезжающие из родительских квартир. Чуть меньший процент - жители регионов, переезжающие в Москву, а также инвесторы, покупающие местное жилье "на вырост".

Разные цели покупки квартиры и состав аудитории покупателей приводит к изменению структуры потребительского спроса, что, прежде всего, сказывается на массовом сегменте рынка недвижимости.

По данным ГК "Пионер", в Санкт-Петербурге наиболее востребованным сегментом являются новостройки эконом-класса. Причем львиная доля сделок приходится на однокомнатные малогабаритные квартиры, в том числе и студии. Поэтому на рынке наблюдается вымывание наиболее востребованных однушек.

Настойчивое внимание покупателей к малогабаритному жилью порождает и соответствующее предложение - квартир-студий, к примеру, на рынке недвижимости Санкт-Петербурга гораздо больше, чем на московском. И спрос на них не удовлетворен. Потому девелоперы продолжают выводить на местный рынок новые проекты с квартирами небольших площадей, такие, к примеру, как Yellow Submarine от ГК "Пионер". При этом в Москве компания в своем проекте "LIFE Митинская" запроектировала совсем небольшое количество студий, вполне достаточное для удовлетворения местного спроса.

Историческая значимость и северная медлительность

Если обратить внимание на продавцов и застройщиков, можно отметить и другие характерные особенности и различия между двумя столичными рынками недвижимости. В первую очередь они касаются правил игры на этом рынке: Москва, по мнению девелоперов, быстрее и подвижнее, но там продвижение проекта чаще наталкивается на невидимые подводные камни. В Санкт-Петербурге процесс застройки стабильнее и прозрачнее, но «течет» он неторопливо, с множеством проволочек и задержек, обусловленных спецификой "культурной столицы".

"Принципиальным отличием от московского рынка можно считать отсутствие так называемой "доли города" в проектах. В основном, все участки выставляются на торги на открытых аукционах. Доля города присутствует только в целевых программах", - говорит А. Погодин.

Отмечают застройщики и характерную для петербургского рынка недвижимости «неторопливость», которая отражается и на продолжительности строительства, и на цене готового жилья. Эксперты объясняют задержки не только "менталитетом" местных чиновников, но и особой правовой природой местной недвижимости, которая ценится не только в виде площадок для реконструкции, строительства и сбыта жилья, но и в качестве охраняемой культурной ценности.

"Последние поправки в федеральном законодательстве по градостроительной политике и принятие Санкт-Петербургом статуса исторического поселения значительно увеличили сроки согласования документации. В комитете по градостроительству и архитектуре правительства Санкт-Петербурга скопилось около полутонны градостроительных документов, которые необходимо отправить на согласование в Москву, в Росохранкультуру. Однако существенным плюсом, при условии согласования документов, будет отсутствие претензий уже после возведения проекта со стороны международный организаций, таких как, например, ЮНЕСКО", - рассказывает Александр Погодин.

В целом же, по мнению отдельных игроков рынка, работа с петербургской недвижимостью прозрачнее, но требует от девелопера особого старания: результат в большей степени зависит от вложенного в каждый проект труда, чем от достигнутых с муниципальными властями договоренностей.

Условия входа в проекты на питерском рынке более или менее равны для всех игроков. Это значит, что и получить конкурентное преимущество за счет цены весьма проблематично. Выход один: максимальное внимание девелоперской концепции, обращенной лицом к покупателю.

А отсюда - и разнообразие планировочных решений на любой вкус, и квартиры с отделкой (в т.ч. в монолитных домах), и архитектурные изыски, и сервис не только до, но и после совершения сделки купли-продажи. Да и присутствие на рынке девелоперов с европейским опытом - это дополнительный источник инноваций и стандартов работы для всего рынка.

При существующих отличиях, рынки Москвы и Санкт-Петербурга имеют схожие черты. По итогам 2010 года, основным локомотивом роста спроса стало возвращение ипотечного кредитования. Снижение ставок было положительно воспринято посткризисным покупателем и стимулировало интерес к квартирам больших метражей с тремя и более комнатами. Однако значительная часть сделок как в Санкт-Петербурге, так и в Москве, пришлась на малогабаритные квартиры или студии.

Рынки недвижимости обеих столиц, несмотря на сложную систему согласования документации на проекты, являются наиболее перспективными во всей России. Грань между условными разделениями этих городов на деловую и культурную столицы становится все более размытой, постепенно унифицируя структуру спроса и предложения.