Обзор: Макроэкономические показатели, влияющие на стоимость недвижимости

Экономическое развитие России в 2009 г. происходило под влиянием мирового финансового кризиса и было неравномерным. Резкое ухудшение внешнеэкономической ситуации привело к значительному сокращению инвестиционной активности, спаду в промышленности и снижению потребительского спроса в первом полугодии. С января по март 2009 г. российский рубль подешевел относительно доллара США более чем на 20%. Снижение ВВП в первом полугодии к соответствующему периоду 2008 г. составило 10,4%.

К середине 2009 года экономический спад в России приостановился. С июня наблюдается помесячный рост ВВП, в результате чего снижение ВВП замедлилось до 7,9% в годовом исчислении. Спад ВВП связан, в значительной степени, с обвалом инвестиционного спроса: инвестиции в основной капитал сократились на 17%. Обвал инвестиций в I квартале составил 15,6%, во второй половине года спад продолжился при его постепенном замедлении и только к концу года динамика инвестиций стабилизировалась.

В 2009 г. снижение объемов строительства составило 16%, причем это коснулось в большей степени объектов производственного назначения, в то время как жилищное строительство снизилось всего на 6,7%. Однако в IV квартале объемы работ в строительстве начали быстро восстанавливаться, что стало одним из основных факторов восстановления ВВП. Основные макроэкономические показатели также продемонстрировали улучшение в последние месяцы года.

В начале 2009 г. наблюдалось значительное снижение цен на нефть и большинство металлов. Вслед за снижением цен на сырье, многие предприятия снизили свою активность, что отразилось на индексе промышленного производства, который в январе 2009 г. упал на 19,9% относительно декабря. В дальнейшем индекс продемонстрировал улучшение: в IV квартале промышленное производство сократилось лишь на 2,6% к соответствующему периоду 2008 г. против 11% в III квартале. Но, несмотря на позитивную тенденцию, снижение по итогам года составило 10,8%. Цены на нефть также немного выросли в IV квартале до 74 доллара за баррель. Тем не менее, среднегодовая цена была на 35% ниже, чем в 2008 году.

В меньшей степени, чем инвестиции и промышленное производство, кризис затронул потребительский рынок. По итогам 2009 г. снижение оборота розничной торговли составило 5,5% в рублевом выражении, объема платных услуг населению - 4,3%. Оборот розничной торговли демонстрировал положительную динамику в номинальном выражении и отрицательную в реальном. Увеличилась доля продовольственных товаров в его структуре. Доля неорганизованной торговли возросла до 21,4%. Все это являлось следствием общих кризисных явлений в стране: ростом инфляции, девальвацией рубля, спадом потребительского спроса, трудностями торговых сетей.

Негативная динамика реальных располагаемых денежных доходов населения, отмеченная в первых 3-х кварталах 2009 г., сменилась ростом в конце года. В результате увеличение доходов составило 1,9% в годовом исчислении. При этом реальная заработная плата снизилась на 2,8%.

На рынке труда в 2009 г. численность безработных возросла на 1,5 млн. человек и составила в среднем 8,4% экономически активного населения. Наибольший уровень безработицы отмечался в феврале и марте (9,4% и 9,2% соответственно). К середине года по мере восстановления экономики и активизации мер по поддержке занятости ситуация на рынке труда начала улучшаться.

По сравнению с 2008 г. рост потребительских цен в России существенно замедлился из-за падения спроса в условиях кризиса. По итогам 2009 г. инфляция составила 8,8% против 13,3% годом ранее.

В целом во втором полугодии 2009 по большинству макроэкономических показателей наблюдалась стабилизация, по некоторым - умеренный рост.

По предварительной оценке Минэкономразвития России, в январе 2010 г. ВВП увеличился к соответствующему периоду прошлого года на 5,2% (в январе 2009 г. спад составил 10,6%). По отношению к декабрю рост ВВП с исключением сезонного и календарного факторов сохранился и составил 0,3%. В феврале 2010 г. ВВП уменьшился по сравнению с январем на 0,9%.

По данным Росстата рост промышленного производства в феврале 2010 г. составил 1,9% относительно февраля 2009 г. и 4,8% относительно января 2010 г., за январь-февраль промышленность выросла на 5,8% относительно соответствующего периода 2009 г. Тем не менее, эти данные свидетельствуют о замедлении восстановления промышленности в феврале 2010 г.: 1,9% против 7,8% в январе и 2,7% в декабре. В целом, замедление восстановительного тренда связано с сохраняющимся низким инвестиционным и потребительским спросом. Хотя, ситуация с внутренним спросом будет постепенно улучшаться, в том числе, за счет высоких цен на нефть.

Оборот розничной торговли в реальном выражении в феврале вырос на 1,3% по отношению к февралю прошлого года и сократился на 3,5% относительно января этого года (за январь-февраль прослеживается рост 0,8% относительно соответствующего периода 2009 г.). В феврале самый интенсивный рост продаж зарегистрирован в пищевой и легкой промышленности. Можно констатировать, что низшую точку оборот розничной торговли прошел в сентябре 2009 г., после чего начался очень медленный подъем: с исключением сезонности в феврале рост составил всего 0,1% относительно января. Причины столь вялого восстановления розничной торговли кроются как в динамике показателей уровня жизни населения, так и в настроениях потребителей, формирующихся на фоне медленного и неустойчивого восстановления экономики после глубокого спада и роста безработицы в предыдущие месяцы.

Росстат фиксирует рост показателя реальных располагаемых доходов в феврале: 2,4% по отношению к февралю 2009 г. и 18,8% относительно января 2010 г., в итоге за январь-февраль данный показатель вырос на 8,1% относительно соответствующего периода 2009 г. С другой стороны, динамика реальной заработной платы в феврале - только +0,1% относительно января 2010 г. и 2,9% по отношению к февралю 2009 г.

Несмотря на снижение уровня безработицы в феврале (до 8,6%) увеличение данного показателя (до 8,2% в декабре и 9,2% в январе) могло способствовать росту неуверенности потребителей.

Если потребительский спрос почти не растет, то инвестиционный спрос продолжает падать, но с замедляющейся скоростью. По данным Росстата инвестиции в основой капитал в феврале снизились на 7,4% по отношению к февралю 2009 г., за январь-февраль упал на 8% относительно соответствующего периода 2009 г.

Наряду с падением инвестиций продолжается снижение объемов строительства, но темпы падения замедляются: -9,8% против -10,7% в январе. Между тем цены на недвижимость в Москве в долларовом выражении продолжают расти (+1,3% в феврале и +0,7% за неделю с 8 по 15 марта).

С начала января по 15 марта 2010 г. ИПЦ вырос на 2,9% (в 2009 г. рост потребительских цен за тот же период - 4,7%). В феврале рост цен составил 0,8% относительно января. При сохранении таких темпов до конца марта инфляция за месяц может составить 0,7%.

Рубль, после небольшой коррекции в начале февраля, продолжил плавное укрепление на фоне растущих цен на нефть и сырьевых товаров, по итогам месяца рубль укрепился к доллару на 1,3%.

По итогам I квартала 2010 г. динамика промышленности указывает на то, что экономика продолжает стагнировать. В потребительском секторе ситуация не оптимистичнее: падение занятости в январе может означать переход безработицы из скрытой формы в открытую. Приток капитала в марте усилился, что, в свою очередь, повышает спрос на рублевые средства и ведет к удорожанию рубля. Из положительных тенденций по итогам I квартала также стоит отметить рост цен на нефть и сырье. Однако, стоит отметить, что ситуация нестабильная, и восстановление в России во многом зависит от мировой конъюнктуры.

Таблица 1. Динамика основных макроэкономических показателей РФ в 2005-2010 гг.

Аналитический департамент "НДВ-Недвижимость"