Анализ ситуации на московском рынке недвижимости

Предложение

На конец 2009 года совокупный объем предложения площадей качественных торговых центров на рынке Москвы превысил 6 млн кв. м и составил порядка 6450,9 тыс. кв. м (GBA), при этом торговая площадь GLA составила 3342,4 кв. м. В 2009 г. суммарный ввод торговых площадей превысил 1 млн кв. м (GLA - 594,2 тыс. кв. м), что является рекордным показателем для московского рынка (в 1,5 раза больше аналогичного показателя в 2008 г). Таким образом, прирост общего объема качественных торговых площадей за 2009 г. составил 19,8%, увеличение GLA - 21,6%. Стоит отметить, что количество введенных объектов по сравнению с 2008 г. осталось прежним. Увеличение введенных площадей произошло вследствие укрупнения торговых объектов - большинство из них относятся к моллам суперрегионального формата.

Огромный объем ввода торговых площадей в 2009 г. был обеспечен в основном крупными торгово-развлекательными и многофункциональными центрами, находящимися на финальной стадии строительства еще в 2008 году: ТРЦ "Золотой Вавилон", ТРЦ "Город", ТРЦ "Филион", ТРЦ "Метрополис". Их открытие в силу экономического спада и слабого спроса со стороны ритейлеров было перенесено на 2009 год. Из-за проблем со сдачей торговых площадей, а также недостаточного финансирования и позднего выхода арендаторов на отделку общей тенденцией на рынке стал ввод объектов в эксплуатацию с торговой галереей, функционирующей на 40-60% с последующим открытием магазинов в процессе работы объекта.

В начале 2010 г. предложение площадей в качественных торговых центрах Москвы расширялось не так динамично, как за соответствующий период 2009 г. Тенденция переноса сроков открытия объектов сохранилась и в I кв. 2010 г.: на начало года было заявлено открытие 3-х торгово-развлекательных центров: ТРЦ "Вива" в Северном Бутово, ТРЦ "Ключевой" в Братеево на пересечении ул. Борисовские пруды, ул. Ключевая и ул. Паромная, I очередь ТРЦ "Речной" на ул. Фестивальной у м. "Речной вокзал". Общая площадь планируемого ввода составляет 84,6 тыс. кв. м (GLA - 55,8 тыс. кв. м). Однако до конца марта состоялось открытие лишь I очереди ТРЦ "Речной" общей площадью 26 тыс. кв. м (GLA - 18,1 тыс. кв. м). Ввод в эксплуатацию 2-х других центров перенесен на конец апреля.

Совокупное предложение в торговых центрах Москвы (GBA) на конец 1 кв. 2010 г. достигло 6 476,9 тыс. кв. м (GLA - 3 360,5 тыс. кв. м). Таким образом, на сегодняшний день обеспеченность площадями качественных торговых центров жителей Москвы составляет 311,2 кв. м (GLA) на 1000 человек, что все же меньше среднего значения данного показателя в странах Восточной Европы - 470 кв. м на 1000 человек.

Источник: данные компании "НДВ Недвижимость"

В продолжение существующей тенденции, на 2010 г. перенесено открытие таких значимых торговых проектов как "Вегас", "Mall of Russia", "Гагаринский", "Гудзон". Их общая площадь составляет около 60% всех планируемых к вводу объектов. Всего на 2010 г. заявлено порядка 25-ти объектов, их общая площадь составляет около 1,5 млн кв. м (GLA - чуть менее 700 тыс. кв. м). На сегодняшний день достаточно трудно достоверно прогнозировать, какие именно объекты выйдут на московский рынок в 2010 г. Можно с большой долей уверенности ожидать объем ввода больший, чем в предыдущем году - порядка 600 тыс. кв. м GLA. Инерционный прирост можно прогнозировать во 2 половине 2010 г., так как последние несколько лет наблюдается тенденция неравномерного ввода площадей в течение года и его активизации к концу года.

Таблица. Объекты, открытие которых намечено на 2010 год

Источник: данные компании "НДВ Недвижимость"

Спрос

Начиная с конца 2008 г. и в течение первого полугодия 2009 г. по причине экономического спада наблюдалась низкая активность ритейлеров и, как следствие, снижение спроса как на помещения в торговых центрах, так и в сегменте street retail. Влияние кризисной ситуации на развитие торгового сектора подтверждалось не только фактами замораживания проектов, дефолтами торговых операторов, но и ростом доли свободных площадей. В течение 2009 г. уровень вакантных помещений в Москве оставался нестабильным, и в III квартале года был зафиксирован на небывалой отметке - 16%. Этот показатель был обусловлен отчасти низким уровнем заполненности новых торговых центров. Из-за недостаточного финансирования и позднего выхода арендаторов на отделку общей тенденцией на рынке стал ввод объектов в эксплуатацию с торговой галереей, функционирующей на 40-60% с последующим заполнением в процессе работы объекта.

Источник: данные компании "НДВ Недвижимость"

Высокая доля вакантных площадей также характерна для торговых центров, ориентированных на высокий ценовой сегмент (до 35%). Отток арендаторов в основном наблюдается в многофункциональных комплексах и неудачно расположенных объектах, центрах со слабой концепцией (15-25%). При этом качественные торговые центры с грамотно продуманной концепцией избежали существенного увеличения уровня вакантных площадей, а наиболее успешные объекты (ТРЦ "Европейский", "МЕГА Теплый стан", "МЕГА Химки") по-прежнему заполнены на 100%.

Начиная с III квартала 2009 г. ситуация на рынке начала меняться, почувствовалось некоторое оживление. Арендаторы стали более активны: увеличилось количество сделок аренды, что привело к прекращению падения арендных ставок (а для ряда наиболее успешных объектов, а также для некоторых торговых коридоров был отмечен рост) и снижению уровня вакантных помещений (7% в конце года).

По состоянию на I квартал 2010 г. Москва по-прежнему остается приоритетным направлением развития основных ритейлеров. Можно наблюдать активную экспансию региональных сетей на освобождающиеся площади в столичных торговых центрах. Доля вакантных площадей сократилась по результатам января - марта 2010 г. до 5-7%. Однако ввиду большого объема торговых площадей, запланированного к вводу в 2010г., можно прогнозировать рост свободных площадей по итогам года до 10-12%.

В основном торговые операторы отдают предпочтение успешно функционирующим торговым центрам с отличной локацией, эффективной концепцией и адекватной арендной политикой. Также спрос ритейлеров во многом сфокусирован на масштабных проектах, находящихся на завершающей стадии строительства.

Источник: данные компании "НДВ Недвижимость"

Существенную роль на структуру спроса оказал факт сокращения многими ритейлерами размера магазинов при сохранении неизменным уровня доходности. Так доля помещений, интересующих арендатора, размером 100-200 кв. м увеличилась до 58%, они по-прежнему остаются наиболее востребованными. В то время как помещения 200-400 кв. м интересуют арендаторов лишь в 11% случаев. Существенно сократилась доля спроса на крупные помещения. Наименее востребованными при данной ситуации на рынке являются помещения более 1000 кв.м.

Коммерческие условия

Рынок аренды торговой недвижимости в 2009 г. можно было охарактеризовать тенденцией перехода от "рынка продавца" к "рынку покупателя". Снижение общего уровня арендных ставок продолжалось с конца 2008 г. и достигло своего максимума к середине 2009 г., составив от 25% до 50% от уровня середины 2008 г. Произошла дифференциация объектов на успешные, востребованные среди арендаторов, в которых арендные ставки сохранились на уровне докризисного периода, и менее успешные, имеющие концептуальные недостатки или неудачную локацию, в которых масштаб снижения ставок при сдаче в аренду пустующих помещений был максимальным.

Источник: данные компании "НДВ Недвижимость"

Также применялись различные подходы в стимулировании арендаторов к заключению договоров: ставка в форме процента с оборота, введение льготного обменного курса, уменьшение размера страхового депозита, компенсация отделки, удлиненные арендные каникулы (до 1 года).

По состоянию на конец III квартала 2009 г. снижение общего уровня арендных ставок качественных торговых помещений прекратилось. Можно констатировать, что рынок аренды достиг ценового "дна" и существенного падения ставок не предвидится.

Уже в начале 2010 г. стало возможным говорить о стабилизации ставок аренды на площади в торговых центрах Москвы, а в наиболее успешных и привлекательных объектах наметилась тенденция к небольшому росту. Если ранее при схеме: минимальная фиксированная ставка плюс процент от оборота, фиксированная часть была крайне низкой, в настоящее время она становится более существенной. Ежегодная индексация на сегодняшний день составляет в основном 5%. Однако стоит отметить, что на рынке еще значительно количество проектов, испытывающих трудности с заполнением пустующих площадей и по-прежнему предлагающих существенные скидки арендаторам.

Источник: данные компании "НДВ Недвижимость"

Если говорить о прогнозе на вторую половину 2010 г., то стоит отметить, что предпосылок к существенному увеличению или снижению ставок аренды нет: активный рост будет сдерживаться продолжающимся инерционным вводом крупных объектов, а снижению будет препятствовать активная экспансия и спрос со стороны развивающихся международных и федеральных ритейлеров. Мы предполагаем незначительное повышение коммерческих условий в качественных концептуальных торговых объектах в среднем на 8% по итогам 2010 г. На интенсивный рост арендных ставок можно рассчитывать лишь в 2012-2013 гг., когда на рынке возникнет дефицит нового предложения качественной торговой недвижимости - последствие того, что сейчас девелоперы практически не заявляют новые проекты.

Street retail

В сегменте street retail как и на всем рынке торговой недвижимости в первой половине 2009 г. наблюдалась низкая активность: количество договоров аренды и купли-продажи снижалось, арендные ставки падали, доля вакантных помещений увеличивалась. Наиболее значительная коррекция коммерческих условий (на 40-60%) наблюдалась на центральных торговых коридорах Москвы с традиционно высоким уровнем ставок аренды (Тверская, Арбат, Новый Арбат, Петровка и Кузнецкий мост). Доля вакантных помещений достигала в некоторых случаях 10-15%. В сегменте street-retail наметилась тенденция к снижению спроса на "представительские" магазины с хорошей линией витрин и отличным расположением, предлагаемые в аренду по ставке выше среднерыночной.

Источник: данные компании "НДВ Недвижимость"

Несмотря на снижение общего уровня ставок в результате кризиса, Москва остается одним из ведущих городов по уровню ставок аренды на торговые помещения среди мировых столиц, однако существенно отстает от лидеров:

Источник: данные компании "НДВ Недвижимость"

Выводы:

• В 2009 г. ввод торговых площадей был рекордным для московского рынка - более 1 млн кв. м (GLA - около 600 тыс. кв. м)

• Совокупное предложение торговых площадей на конец 1 кв. 2010 г. - около 6,5 млн кв. м (GLA - 3,36 млн кв. м)

• Общей тенденцией на рынке стал ввод объектов с торговой галереей, функционирующей на 40-60% с последующим открытием магазинов

• Отмечается укрупнение формата торговых центров: около 50% торговых площадей, введенных в 2009 г., принадлежат объектам суперрегионального формата

• Спрос на торговые помещения в I квартале 2010 г. увеличился, уровень вакантных площадей снизился до 5-7% против 16% в середине 2009 г.

• Кризисная ситуация дифференцировала объекты на успешные, в которых уровень вакантных площадей составлял 1-3%, а коммерческие условия практически не изменились, и невостребованные, заполненные на 40-60%, в которых ставки аренды снизились на 30-50% по сравнению с докризисными

• В начале 2010 г. стало возможным говорить о стабилизации ставок аренды, а в наиболее привлекательных объектах наметилась тенденция к небольшому росту. Однако на рынке еще много проектов, испытывающих трудности с заполнением и предлагающих существенные скидки арендаторам.

Прогнозы:

• На 2010 г. заявлено порядка 25-ти объектов, их общая площадь составляет около 1,5 млн кв. м (GLA - чуть менее 700 тыс. кв. м). Можно с большой долей уверенности ожидать объем ввода порядка 600 тыс. кв. м GLA. Инерционный прирост можно прогнозировать во 2 половине 2010 г.

• Жесткая конкуренция за арендатора потребует реконцепции как невостребованных функционирующих, так и проектируемых объектов.

• В силу большого объема ввода на фоне восстанавливающегося спроса сохранится тенденция открытия торговых центров, заполненных на 60% с последующей реализацией вакантных помещений в процессе эксплуатации.

• За счет проектов, отложенных в предыдущие периоды, в т.ч. перенесенных с 2010 г., объем в 2011 г. будет также высоким. В 2012-2013 гг. активность резко снизится из-за отсутствия проектов на начальной стадии строительства.

• Если говорить о прогнозе на вторую половину 2010 г., то стоит отметить, что предпосылок к существенному увеличению или снижению ставок аренды нет: активный рост будет сдерживаться продолжающимся вводом крупных объектов, а снижению будет препятствовать активная экспансия и спрос со стороны развивающихся международных и федеральных ритейлеров. Мы предполагаем незначительное повышение ставок в концептуальных торговых объектах в среднем на 8% по итогам 2010 г.

• На интенсивный рост арендных ставок можно рассчитывать лишь в 2012-2013 гг., когда на рынке возникнет дефицит нового предложения качественной торговой недвижимости - последствие того, что сейчас девелоперы практически не заявляют новые проекты.

Аналитический департамент "НДВ-Недвижимость"