А. Могила: "Оптимальным становится строительство торговых центров формата ритейл-парка"

Алексей Могила, директор департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, рассказывает в интервью "РБК-Недвижимости" о посткризисных тенденциях сегмента торговой недвижимости. Эксперт отмечает, что у многих игроков возрождается интерес к региональным рынкам.

- Как сегодня себя чувствуют игроки торгового сегмента?

- Кризис затронул всех участников рынка: и собственников торговых помещений, и сетевых операторов. Разница в реакции на кризисные явления в экономике заключалась в подготовленности игроков. Некоторые сетевые операторы не смогли справиться с большой кредитной нагрузкой, большим количеством нерентабельных торговых точек и пр. Это привело не просто к сокращению деятельности компаний, но даже к уходу с рынка (как по собственному желанию, так и под давлением обязательств). Более устойчивые игроки смогли своевременно пересмотреть свои планы развития (например, произошло сокращение региональной экспансии, нерентабельных торговых точек) и даже воспользоваться кризисом (приобретение конкурентов, вывод на рынок новых форматов).

Можно говорить о том, что в настоящее время прекратилось обвальное падение ставок и происходит их фиксация на текущем уровне, при этом о новом росте арендных ставок пока рано говорить.

Если говорить о финансовом положении сетевых операторов, то большое значение имеет сегмент, в котором они работают. Продовольственные операторы в меньшей степени ощутили снижение оборотов. В целом по сети некоторые ритейлеры даже продемонстрировали рост показателей (что в большей степени, скорее всего, связано с увеличением количества магазинов). В сегменте непродовольственного ритейла снижение оборотов скорее отразилось на операторах, специализация которых - товары длительного пользования (бытовая техника и пр.).

- Какие новые тенденции вы бы сейчас выделили на рынке торговой недвижимости?

- Мы отмечаем, что сейчас у игроков возрождается интерес к региональным рынкам. Если в первом полугодии 2009 года торговые компании практически остановили свое развитие, не рассматривали никакие новые проекты, работа шла по оптимизации существующих форматов, то с конца 2009 года они вновь стали проявлять активность, которая пока еще, конечно, далека от докризисной, но по крайней мере уже очевидна. Ярко выраженный интерес есть к Южному федеральному округу, остаются востребованными также города-миллионники.

В настоящий момент наша компания одна из немногих активно продвигает торговые центры в регионах. Мы работаем со всеми ведущими сетями по подбору для них новых площадок - это группа компаний "Ашан", "Метро", "Реал", плюс наши российские компании - "Спортмастер", "Техносила", "М.видео", "Эльдорадо", а также практически вся продуктовая группа (гипермаркеты и супермаркеты) - "Окей", "Перекресток", "Х5" и т. д. Все они сейчас активно продвигаются.

- Чем можно объяснить эту активность?

- Этому способствует то, что сейчас на рынке сложилась достаточно уникальная ситуация. Если до кризиса у нас был рынок арендодателей, которые диктовали свои условия, то сейчас мы имеем рынок арендатора, у которого появилась возможность заходить на достаточно интересные объекты на льготных условиях. Это связано с тем, что многие девелоперские проекты встали - либо они были заморожены, либо перенеслись сроки их открытия. Соответственно, арендаторы сегодня могут диктовать собственнику свои условия и получать более интересные позиции. Например, если раньше собственник соглашался только на фиксированную ставку, то сейчас готов идти на оплату процента с оборота. Если раньше арендаторы заходили в помещение, которое только строится, то сейчас - только в готовое. Если раньше просили 500 кВт мощности, то сейчас 700. Раньше просили парковку на 200 мест, сейчас на 350. И девелопер оказывается в такой ситуации, что вынужден либо выполнять требования арендатора, либо договариваться с ним о более лояльных условиях. И ритейлеры очень хорошо "сканируют" эту ситуацию и не упускают возможности "отжать" девелопера по максимуму. Конечно, это не касается каких-то уникальных проектов (таких как "Европейский", "Атриум", "Охотный ряд", "Метрополис"), которые по-прежнему остаются топовыми и могут каким-то образом диктовать свои особые условия. В связи с этим многие сети сегодня стараются не упустить момент и завоевать новые рынки. И наша задача в том, чтобы помочь торговым операторам расположиться там, где они хотят.

- Обладают ли регионы необходимым для этого потенциалом?

- Да, обладают, но, как ни странно, больше проблем возникает не с поиском самих площадок, а с их собственниками. Подписывая договор на сдачу ТЦ в аренду, мы в первую очередь тратим силы на то, чтобы вернуть арендодателя на грешную землю и объяснить ему, что тысячу долларов за квадратный метр в супермаркете никто платить не будет. То есть у многих по-прежнему завышены аппетиты. И мы проделываем большую работу для того, чтобы арендатор и арендодатель получали объективную информацию о рынке и придерживались адекватной позиции в переговорах.

- Поменялась ли сама стратегия аренды торговых площадей в кризис?

- Да, стратегия меняется, и это связано в первую очередь с экономией средств. Если раньше концепция торговых центров предусматривала наличие 1-2 "якорей", зоны развлечения, фастфуда и торговой галереи, то сейчас, учитывая высокую стоимость заемных денег и себестоимость строительства, оптимальным становится строительство торговых центров формата ритейл-парка, когда на одну площадку садится 1-3 "якоря" (крупные монобренды), которые соединены между собой торговой галереей. В Европе этот формат очень популярен и хорошо отработан. В Москве по этому принципу построены торговые центры "Ашана", "Меги" и "Икеи". Мы считаем, что подобный формат будет востребован в ближайшие год - три. Такой подход позволяет значительно экономить время и средства при строительстве. Гораздо проще договориться с одним крупным арендатором, который даст тебе оферту, под нее можно получить кредит и реализовать проект. Эта концепция сейчас актуальна для всех регионов, но в Москве ее труднее реализовать из-за дефицита площадок. Поэтому мы прогнозируем увеличение числа  проектов ритейл-парков в ближайшее время в регионах.

- Каков ваш прогноз на ближайший год для сегмента торговой недвижимости и для ритейла?

- Если говорить о сегменте торговой недвижимости в разрезе девелоперов/собственников, то ближайший год видится как время введения объектов высокой степени готовности, без планов нового строительства (это по большей части связано с заемным финансированием, точнее - с практически полным его отсутствием). Ритейл в свою очередь будет искать предложения в сегменте уличной торговли (стрит-ритейл) либо прибегнет к собственному строительству (в зависимости от формата оператора) в связи с ограниченным предложением в сегменте торговых центров.

- А рост ставок ожидается?

- Что касается ставок, то многие крупные (якорные) арендаторы уже перешли на систему взаимоотношений с собственниками "процент с оборота". На рынке присутствуют и смешанные схемы расчетов - фиксированная минимальная арендная ставка плюс процент с оборота. Данная форма позволяет более точно прогнозировать собственникам объектов хотя бы минимальные гарантированные поступления от аренды. Бесконечное снижение фиксированных ставок невозможно - у собственников тоже есть финансовые обязательства перед третьими лицами. Поэтому мы не ожидаем дальнейшего снижения ставок. По нашему мнению, все, что можно было снизить, уже снизили за прошлый год. Мы говорим о некоей стабилизации ставок, в ближайшие год-два резких колебаний ни вверх, ни вниз мы не ждем. Нового роста можно ожидать не ранее середины 2010 года. Это связано в том числе и с тем, что при получении скидок по аренде в основном рассматривался горизонт снижения в один год.

Беседовал Игнат Бушухин