Л. Максимов: "Кроме возможного дефицита предложения, будет и дефицит спроса"

О состоянии современного рынка нового жилья в Москве рассказывает учредитель, акционер, председатель совета директоров ГК "Пионер" Леонид Максимов. По его словам, дефицита предложения в ближайшем будущем ожидать не стоит. Этим материалом "РБК-Недвижимость" открывает на своих страницах новую рубрику - "Обзор новостроек Москвы и Подмосковья".

- Какие тенденции вы отметите в строительном бизнесе в 2009 году?

- Первое, что бы я отметил, - для всех девелоперов в кризисный год во главу угла встала ликвидность проектов. Низкобюджетное жилье оказалось в наиболее устойчивом положении, основной спрос на рынке переориентировался в эту сторону. А объем сделок в таких сегментах, как "премиум", "элита" и даже "бизнес" - сократился в разы, по ряду объектов продажи вообще встали, что повлекло за собой остановку их строительства.

Во-вторых, в 2009 году важнейшее значение приобрело положение компаний, их возможность работать в создавшихся условиях. До кризиса невозможно было понять реальную внутреннюю ситуацию застройщиков: на фоне постоянных положительных трендов, доступного кредитования, постоянного дефицита предложения во всех сегментах и готовности людей покупать жилье на любых этапах строительства, практически любая компания - от маленьких до крупных - могла строить и продавать объекты, и внешне все выглядело безоблачно. Как только мы попали в ситуацию конца прошлого года, при резком сокращении банковского финансирования и падении спроса, мы увидели массу негативных примеров. Некоторые игроки - особенно непрофильные, для кого девелопмент не являлся основным бизнесом, - ушли с рынка. Другие на какое-то время вышли из числа активных участников.

Это, пожалуй, основные характеристики перемен, произошедших на рынке в уходящем году.

- Что вы имеете в виду, говоря о том, что низкобюджетное жилье оказалось в наиболее устойчивом полодении?

- Я имею в виду, что жилье экономкласса, и близкое к нему по цене в 2009 году оказалось в наиболее устойчивом положении, несмотря на высокую долю ипотечных сделок до кризиса. По нашим объектам, например, которые мы относим к комфорт-классу, весной и летом 2008 года треть сделок проходила с использованием ипотечных займов. В 2009 году - единичные сделки. Тем не менее в этом сегменте некоторое снижение цен предложения - от 5-10% до максимум 30% - позволило девелоперам оживить продажи, и затем, на протяжении года, поддерживать их объем, необходимый для продолжения или завершения строительства. В то же время, в более высоких сегментах жилья класса «бизнес» и выше мы наблюдали ситуацию, при которой снижение цен даже в два раза не приводило к оживлению спроса. Такое положение на рынке просуществовало примерно год, оживление в более высоких сегментах мы увидели только в конце августа 2010 года.

- А какие настроения у строителей сейчас?

- Несомненно, что вторая половина 2009 года дала некий оптимизм и позитив в прогнозах. Более того, мы увидели реальные изменения. Настроение у девелоперов изменилось от абсолютно депрессивного - "все плохо и на этом рынке нечего делать" - до взвешенно оптимистического ожидания плавного и постепенного роста в течение ближайших нескольких лет. Более того, звучат голоса,  настроенные и вовсе позитивно: "Мы попали в полосу резкого снижения числа участников рынка, неразработки новых проектов, ожидания дефицита предложения, что вызовет новый всплеск цен, и мы все вернемся в ситуацию прошлых лет, и девелоперы начнут зарабатывать суперприбыль"... Я считаю, что, конечно, в реальности все будет не так: очень медленно будет происходить процесс восстановления. Кроме возможного дефицита предложения, будет и дефицит спроса: последний возвращается медленно, рост доходов покупателей происходит отнюдь не революционными темпами.

Что касается предложения, то я считаю, что оно вполне достаточно. И то количество участников рынка, которое осталось на сегодняшний день, может реализовать не меньшие объемы жилья, чем ранее. В любом случае, рынок все равно двигается. Конечно, за два следующих года мы пройдем столько, сколько при другом состоянии рынка прошли бы за год. Но все равно пройдем. Нет ситуации абсолютной заморозки.

Понятно, что сейчас строитель находится на абсолютно нижнем пороге рентабельности. Более того, мы проходили период, когда некоторые объекты уходили в минусовую зону. Строителям приходилось демпинговать, чтобы собрать необходимые средства... При этом накладные расходы, как правило, только возросли. Мы имеем те же самые объемы кредитования, что и раньше, но с более высокими ставками, которые приходятся на меньшие объемы продаваемого жилья. Увеличились - да-да, увеличились - рекламные бюджеты, а это тоже накладные расходы. Поэтому могу сказать, что эффективность в девелоперском бизнесе в 2009 году только снизилась.

А если большинство строителей находится в нулевой зоне, это значит, что ценам на жилье падать больше некуда. Можно сработать в минус на протяжении короткого промежутка времени. Но работать в минус год или более девелоперам нет никакого смысла, в этом случае начинают съедаться оборотные средства, перспективы в этом нет никакой, это путь строительства пирамиды. А это никому не нужно. Гораздо проще в данной ситуации остановить проект, заморозить стройку, сократить персонал, реструктурировать свои обязательства, но не строить пирамиду, которая потом раздавит всю компанию. Поэтому дальнейшего снижения цен я не вижу в принципе. Ресурсы по снижению себестоимости также все выбраны. Снижения затрат с точки зрения сокращения нагрузок и обременений я тоже не прогнозирую...

- Кстати, насчет обременений - за этот год как-то изменилось отношение властей к строительному бизнесу? В плане финансирования инфраструктуры, например?

- Есть регламенты, которые никто не изменит, и менять которые, наверное, было бы неправильно. Если мы строим большой микрорайон, то, по существующим на сегодняшний день нормам, мы обязаны в нем построить школу, социальную инфраструктуру и т. д. Ну, хорошо, у нас сейчас сложная ситуация на рынке, но что, мы перестанем из-за этого строить школы и детские сады?.. Есть, к примеру, нормы по количеству машиномест в жилом комплексе. Паркинги, вообще, - это головная боль девелоперов, это дорого, это повышает себестоимость проекта. Строить подземный - дорого из-за технологий и в плане продаж, строить наземный - дорого из-за стоимости участка... Но снять обременение на количество машиномест в проекте - это значит в перспективе кардинально ухудшить качество жизни и функционирование этого комплекса.

Что касается перекладывания затрат на инфраструктуру на плечи застройщика, и других подобных обременений, то я не думаю, что сложится такая ситуация, когда город - а мы говорим про Москву сейчас - будет выделять собственные средства, чтобы подводить за свой счет коммуникации. Это в любом случае коммерческое жилье, и бизнес должен окупать самостоятельно эти расходы.

Во что можно поверить, так это в программы малоэтажного загородного строительства. Очевидно, что при застройке больших массивов, разработке больших территорий и их комплексном освоении на уровне федерального бюджета, если действительно есть цель добиться доступности жилья, власть должна взять коммуникации и инженерию на себя. Это, в принципе, декларируется государством.

- Вы говорили что рынок поменялся, но, на мой взгляд, каких-то действительно крупных трагедий не произошло. Как, по-вашему, изменилась расстановка сил среди московских девелоперов?

- Я бы назвал настоящей трагедией, когда вы вчера еще являлись единоличным владельцем крупнейшей компании, а сегодня вынуждены уступить контрольный пакет... И такие примеры не единичны. Это первое.

Второе: с рынка ушли все непрофильные игроки. Вспомните, что в последние пять-восемь лет до кризиса мы наблюдали постоянный приход на строительный, девелоперский рынок все новых и новых игроков. Каждый месяц появлялись участники, новые объекты от неизвестных компаний. Было огромное количество компаний, которые, имея своим основным бизнесом любой, только не девелопмент, участвовали тем или иным образом в строительных проектах. В 2009 году эти компании ушли практически все, и думаю, что они не вернутся в девеломпент еще долгое время.

- Но лидеры остались лидерами?

- Несомненно. Лидеры никуда не денутся. Это огромные компании, с большими объемами строительства, с хорошими брендами, профессиональными командами. Естественно, что такие игроки в одночасье не исчезнут. Во-первых, их ресурс никуда не испарится одномоментно, во-вторых, никто не даст им этого сделать. Потому что любая девелоперская компания - это набор обязательств. В один момент прикрыть всю деятельность невозможно отчасти из-за огромного социального шлейфа. Крупные игроки останутся в большой игре, но могут перераспределиться доли рынка. Кто-то подожмется, кто-то, используя момент, наоборот, увеличит свои доли. Но глобально их положение не изменится. Перераспределяются собственники, владельцы этих бизнесов. Но это, на мой взгляд, не менее значимые изменения.

Кстати, уход с рынка непрофильных игроков реально даст воздуха. Понятно, что конкуренция в ближайшей перспективе станет ниже, но я надеюсь, что профессионализм участников рынка только возрастет. Потому что кризис 2008-2009 годов - это, по сути, первое глобальное потрясение для всех нас. В 1998 году рынок был в совершенно другой степени развития, цена вопроса была гораздо ниже... К современному кризису девелоперский рынок стал намного более масштабным. Я думаю, что все сделают из этого выводы, и в будущем не будет такого упрощенного подхода к оценке рисков, ведению бизнеса, финансовому и стратегическому планированию.

- Каким ГК "Пионер" видит свое развитие в ближайшей перспективе?

- С точки зрения географии, бизнес ГК "Пионер" изначально работал на обе столицы - Москву и Санкт-Петербург. И за все время деятельности мы не только в этом не разочаровались, но нашли в этом много положительного. Рынки Санкт-Петербурга и Москвы, хотя во многом схожи, но в разные периоды испытывали различные состояния. Зачастую, когда рынок в Москве испытывал трудности, в Санкт-Петербурге он оказывался более стабильным. И наоборот. Это поддерживало компанию в течение последних лет.

Еще год назад, оценив потенциал российских городов и регионов, мы выделили для себя Южный федеральный округ как следующий, в который мы посчитали целесообразным зайти. Это будет Краснодар, крупный региональный центр. Мы хотим сделать его третьей точкой нашего роста и развития.

Вторая тема, на которую мы сегодня обращаем внимание, - это загородное малоэтажное строительство. Мы считаем, что жилье в городах всегда будет востребовано, и мы не собираемся уходить с этих рынков. Но я считаю, что с течением времени акцент все больше и больше будет смещаться на пригородное жилье. Мы наблюдаем, что из года в год загородных объектов экономкласса появляется все больше, и они востребованы. Думаю, в ближайшие три-пять лет подобные проекты будут составлять значительную часть нашего портфеля.

Беседовал Игнат Бушухин

Проекты ГК "Пионер" (см. Фотогалерею)

1. Жилой комплекс "Лазаревское". Москва, Южное Бутово. Представляет собой комплекс из 4 монолитных многоэтажных домов  индивидуального проектирования, с подземным паркингом и наземной многоуровневой стоянкой. Завершение строительства: IV квартал 2010 года.

2. Проект "Текстильщики". Жилой комплекс на юго-востоке столицы, в муниципальном районе Текстильщики. В настоящее время завершается проектирование. Сроки реализации проекта: 2009-2013 годы.

3. Митино.  Проект по реновации территории производственного назначения в муниципальном округе Митино СЗАО Москвы и возведению современного многоэтажного жилого комплекса площадью более 130 тыс. кв. м. Начало реализации проекта: 2011 год.

Построенные объекты

4. Жилой дом "Авангард". Москва, ЮЗАО, ул. Новочеремушкинская д.60. Монолитный 22-этажный жилой дом бизнес- класса. Ввод в эксплуатацию: октябрь 2006. Общая площадь 18,4 тыс. кв. м.

5. Жилой дом на Коровинском шоссе. Москва, САО, Западное Дегунино. Коровинское шоссе, дом 3А корпус 1. Монолитный 18-этажный жилой дом комфорт- класса. Ввод в эксплуатацию: октябрь 2009. Общая площадь 8 тыс. кв. м.