И. Жарова-Райт: "У модели частичного владения апартаментами в нашей стране есть большие перспективы"

На российском рынке недвижимости обозначились неярко выраженные позитивные тренды, однако негативное влияние финансового кризиса все еще велико. Многие застройщики были вынуждены заморозить свои проекты и из-за нестабильной экономической ситуации и непонимания будущего спроса в ближайшее время не собираются к ним возвращаться. О том, как в сегодняшних условиях достроить объект и привлечь инвестиции к проекту, и о новых "антикризисных" форматах недвижимости рассказала корреспонденту "РБК-Недвижимости" Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar.

- Наиболее серьезно кризис отразился на рынке коммерческой недвижимости. Многие проекты заморожены на различных стадиях разработки и строительства. На ваш взгляд, есть ли смысл девелоперам завершать их в ближайшем будущем?

- Действительно, рецессия оказала серьезное негативное влияние в том числе и на российский рынок коммерческой недвижимости. Девелоперы, большей частью любители, чем профессионалы, разрабатывали свои проекты на волне растущего рынка по принципу «продастся все», ну, или почти все. Сегодня подобный подход потерял свою актуальность. Москве стали не нужны многочисленные офисные центры, даже несмотря на дефицит номерного фонда, из-за непонятных перспектив и нестабильной ситуации в экономике никто не хочет инвестировать в строительство гостиниц. Однако кризис несет в себе и положительные тенденции, к примеру, дает шанс девелоперу остановится и задуматься над тем, какие форматы действительно необходимы, учитывая изменившийся рынок.

- Когда спрос остается низким практически во всех сегментах недвижимости - как жилой, так и коммерческой, - можно найти новый формат, который будет интересен на рынке?

- Никто не говорит о том, что надо заново изобретать колесо. Если обратить внимание на мировые рынки, мы увидим, что все уже придумано и проверено в работе. Нам осталось только перенять схемы и адаптировать их к российским условиям. К примеру, в нынешние российские реалии, на мой взгляд, должна гармонично влиться признанная на Западе модель частичного владения недвижимостью.

В России такая схема пока не освоена, однако в США и Западной Европе она существует уже несколько лет. Особенность такой модели в следующем. Девелопер строит объект недвижимости, это может быть как гостиница так и жилой дом, но обязательно с полным сервисным высококачественным отельным обслуживанием, в котором выставлены на продажу апартаменты.

Застройщик может продать нескольким клиентам одни апартаменты, взамен покупатели получают долю в их владении, возможность проживать в апартаментах оговоренный срок, к примеру, 45 дней в году, пользоваться всеми услугами, в зависимости от проекта, иметь членскую карту в фитнес-клубе, гольф-клубе и других клубах, существующих в рамках развлекательной инфраструктуры объекта.

Принципиальное отличие концепции частичного права собственности от таймшера состоит в том, что клиенты являются собственниками недвижимости, они могут передать свою долю по наследству или продать с разрешения совладельцев. К примеру, мы занимаемся продажей подобного объекта в Лондоне. 47 Park Street состоит из 49 апартаментов, у каждой квартиры может быть до 8 владельцев, так как доля предполагает лишь 35 дней в году.

Существует и другая схема продажи. Расположенный в Венеции Palazzo Pauly - роскошный дом, состоящий из 28 апартаментов, мы продаем, заключая договор по покупке-продаже акций (долей) иностранной компании. Плюс такой схемы в том, что акционер освобождается от уплаты налога на имущество.

- Кому будет интересна такая схема в России?

- Такой вид собственности больше всего подходит для иностранных корпораций, частных лиц и жителей российских регионов, которые приезжают в Москву несколько раз в год по бизнесу. Стоимость номеров в люксовых гостиницах запредельная, даже несмотря на небольшую коррекцию, произошедшую в результате кризиса. Приезжать в съемную квартиру неудобно - отсутствуют необходимые для комфортного и безопасного существования условия, нет сервисного обслуживания. Покупать квартиру в Москве, чтобы бывать в ней несколько раз в год - слишком дорогое удовольствие. Сейчас как иностранные, так и российские компании оптимизируют свои расходы. Эта модель, если произвести расчет, позволяет не только сэкономить, но и получить в долевую собственность апартаменты с отельным обслуживанием, которые подходят как для организации жилой резиденции, так и для офисного штаба. Поэтому желающих приобрести элитные апартаменты на таких условиях будет немало.

- Какие условия необходимо соблюдать, чтобы такая модель прижилась у нас?

- Такая модель будет работать на российском рынке только при соблюдении нескольких условий. Это должны быть люксовые апартаменты с отделкой и качеством сервиса на уровне пятизвездного отеля. Более того, обслуживанием и менеджментом объекта должен заниматься только узнаваемый мировой бренд. Нельзя экономить на управлении, нужно убеждать профессионального сервисного оператора войти в проект, иначе вы не заинтересуете клиентов. Что касается зданий, это могут быть и отели, и особняки, главное условие - нахождение в центре Москвы. Причем для того чтобы строить и продавать апартаменты согласно этой схеме, не обязательно разрабатывать новые проекты - девелоперы могут заняться изменением концепции своих бесперспективных "замороженных" проектов.

- То есть такую модель можно рассматривать как способ поиска финансирования для окончания начатого строительства?

- Модель частичного владения недвижимостью может помочь девелоперам закончить свои объекты. К примеру, ею могут воспользоваться владельцы "замороженных" гостиничных проектов, некоторых элитных домов и даже офисных центров. Гостиничный сегмент и до кризиса был наименее интересен инвесторам из-за своей многолетней окупаемости, сейчас ситуация усугубилась. Поэтому сегодня, организуя строительство отеля, можно продать апартаменты, расположенные на верхних этажах, по схеме частичного владения и сразу получить доход, а средства вложить либо в строительство, либо в развитие отеля. Главное - не экономить на мелочах и стремиться сделать хороший профессиональный продукт.

- То есть кризис обошел такой формат недвижимости стороной?

- Рецессия отразилась и на этом формате. Однако бизнес-направление, о котором сегодня шла речь, - наиболее востребованный сегодня сегмент. Люди продолжают ездить в командировки и начали рационально подходить к своим бизнес-поездкам. А в свете того, сколько в Москве приходится платить за номер в высококлассной гостинице, у модели частичного владения апартаментами в нашей стране есть большие перспективы.

Беседовала Ольга Петрова