В.Холопов: "Нехватка предложения на рынке складской недвижимости может наступить в конце 2010 года"

О том, есть ли сегодня на рынке складской и индустриальной недвижимости положительные тенденции и когда этот сектор выйдет из кризисной ситуации, мы побеседовали с Вячеславом Холоповым, директором департамента индустриальной и складской недвижимости и земли компании Knight Frank.

- Как кризис отразился на рынке складской недвижимости?

- Уже в конце 2008 года активность на рынке складской недвижимости существенно снизилась. В течение первого полугодия 2009 года тенденция сохранялась: мы отмечали, что на российском рынке уменьшился интерес как к покупке, так и к аренде складских помещений. По сравнению с предыдущим периодом примерно на 40% уменьшилось количество сделок только в Московском регионе. Несмотря на это, только в первом полугодии 2009 года наши консультанты обеспечили сдачу в аренду более 100 000 кв. м складских площадей класса А. Хотя ситуация на рынке, конечно, остается сложной. Во-первых, существенно изменились ожидания арендаторов, при этом собственники зачастую не успевали адаптировать свои стратегии с учетом снижения спроса на рынке и коррекции ставок аренды. Многие оттягивали принятие решений о заключении контрактов, клиентские заявки иногда рассматривались по нескольку недель, а когда в итоге коммерческие условия, выдвинутые арендаторами, согласовывались, клиенты настаивали на еще больших скидках.

На текущий момент мы можем говорить о коррекции ставок аренды в Московском регионе на уровне 25-30% по сравнению с августом 2008 года, а доля вакантных площадей в качественных складских проектах составила 10%.

В российских регионах рынок практически замер, единичные сделки, которые заключались в 2009 году, не позволяют сделать выводы о реальном уровне ставок аренды, так как они совершались на "особых" коммерческих условиях для арендаторов. По нашим данным, в ряде случаев они были на 15-20% ниже уровня московских ставок аренды.

Надо отметить, что в последние два года развитие складского девелопмента на российском рынке было сконцентрировано преимущественно в городах-миллионниках. Из-за снижения спроса и отсутствия финансирования большинство крупномасштабных сетевых проектов приостановлено, в особенности это характерно для регионов с неразвитой инфраструктурой и низким потребительским спросом. В ряде российских городов доля вакантных площадей уже превысила 30-35%, но если объемы предложения будут расти в связи с выходом новых объектов на рынок, процент свободных площадей в них может увеличиться в полтора-два раза.

- А что происходит сейчас на рынке продажи складской недвижимости?

- Инвестиционные сделки с объектами складской недвижимости на российском рынке прекратились. Причина в том, что доходность девелоперского бизнеса в этом сегменте снизилась, при этом риски собственников заметно выросли. Во-первых, в текущей ситуации невозможно прогнозировать доходы от аренды в долгосрочной перспективе. Договоры с арендаторами зачастую заключаются на короткий срок, при этом собственники не застрахованы от досрочного прекращения даже долгосрочного контракта (например, в связи с банкротством арендатора); значительные риски связаны и с коррекцией ставок аренды, что также не может не влиять на инвестиционную привлекательность складской недвижимости, а именно доходность проекта, сроки его окупаемости и т. д.

В сложившейся ситуации инвесторы смотрят на более доходные секторы рынка недвижимости, при этом если мы говорим о западных фондах, которые раньше были основными инвесторами на российском рынке складской недвижимости, то сегодня у них появился выбор и на других, более стабильных и менее рискованных зарубежных рынках.

На московском рынке начиная с первого полугодия 2009 года ведутся переговоры по продаже готовых складских объектов, которые, как правило, приобретаются «под себя», а не для сдачи в аренду. Таких сделок немного, и мы ждем их завершения, но надеемся, что, возможно, это зарождение новой тенденции.

- Как изменились объемы строительства складских помещений? Будут ли появляться на рынке новые проекты?

- Объемы строительства в разы сократились по сравнению с 2008 годом. В 2009 году на московском рынке не было заявлено новых проектов. Сейчас продолжается реализация тех объектов, которые уже находились на стадии строительства и с финансовой точки зрения более выгодно их достроить, нежели "заморозить" площадку. Если проект остался на уровне подготовленной земли, то его, как правило, никто не развивает.

Раньше новые складские проекты измерялись сотнями тысяч квадратных метров, вне зависимости от того, каков был спрос на рынке, так как считалось, что потенциальный спрос всегда выше, чем предложение. Проекты были спекулятивными, масштабными, и были рассчитаны на все категории арендаторов без учета специфики их бизнеса. Сейчас ситуация кардинально изменилась. Пока спрос на качественные складские помещения не начнет расти и опережать объем предложения на рынке, выгодность строительства новых объектов будет трудно доказать инвестору. По мере стабилизации рынка - а скорее всего, этот период наступит в конце 2010 - середине 2011 года, если не произойдут очередные макроэкономические потрясения, - вырастет и интерес инвесторов к данному направлению.

- А на каком уровне сейчас находится спрос и предложение?

- Если в начале 2009 года динамика рынка замедлилась и спрос заметно снизился, то уже к августу в складском сегменте активность выросла, количество заявок увеличилось, и общее настроение части участников рынка изменилось в лучшую сторону. Многие компании увидели признаки стабилизации в экономике. Появилась возможность делать хотя бы краткосрочное планирование. Конечно, мы не можем говорить о заключении только долгосрочных контрактов аренды, как это было до кризиса, когда в среднем арендаторы брали в аренду склад на 7-10 лет. Сейчас срок контрактов сократился до 1-3 лет. Все более распространенной становится услуга ответственного хранения, которая добавляет гибкости арендатору. В текущей ситуации долгосрочные контракты могут себе позволить только компании со стабильными позициями на рынке. Хотя их не так мало даже по нынешним временам.

В ближайшие 9 месяцев спекулятивного спроса, когда арендаторы снимают площади под будущее расширение бизнеса компании, мы, к сожалению, не увидим. Ситуация сохранится до тех пор, пока на рынке остается избыточное предложение.

Интерес к складской недвижимости в регионах останется до конца года невысоким, но на московском рынке активность в третьем квартале гораздо выше, чем в начале 2009 года. Потребность в качественной и эффективной логистике будет подстегивать желание некоторых клиентов переехать, к примеру, из классов B и C в класс А с сохранением уровня затрат на логистику на прежнем уровне. Это стало возможно после того как арендные ставки в Московском регионе заметно скорректировались.

Если сохранится текущий уровень потребления (с осени мы наблюдаем достаточно большое количество запросов компаний на аренду качественных площадей), нехватка предложения может наступить в конце 2010 - начале 2011 года. Но я считаю, что сбалансировать спрос и предложение поможет вторичный рынок, который все больше развивается и существенно вырос в объеме за последний год.

- Какие новые тенденции появились в этом году в складском секторе недвижимости?

- Во-первых, появились рублевые ставки на аренду складских помещений. Это очень важно, так как арендаторы работают в России и им проще платить в рамках той валюты, которой они оперируют. Во-вторых, на рынке начали массово появляться объекты классов B и С, и этот тип предложения позволяет найти недорогие варианты аренды компаниям с ограниченным бюджетом. Основным приоритетом при подборе помещения для подавляющего большинства клиентов стала цена, а не классность и местоположение объекта, как это было раньше. Уменьшился и размер средней заявки на аренду склада, ведь если раньше компании арендовали в среднем 7,5 тыс. кв. м, то сейчас средняя заявка - 2,5-3 тыс. кв. м. Арендаторы "ужимаются" на уже арендованных складских площадях, оптимизируют издержки на логистику. Изменились коммерческие условия: до кризиса условия диктовали собственники, сейчас ситуация благоприятна для "арендаторов", которые могут еще около года определять «погоду» в московском регионе.

- Как изменились арендные ставки с начала кризиса? Достигнуто ли дно или коррекция будет продолжаться?

- Арендные ставки в Московском регионе снизились в среднем на 25-30%, летом наступила определенная стабилизация. В ряде складских комплексов класса А чистые ставки аренды снизились до 110-100 в год за 1 кв. м, в зависимости от удаления от Москвы и качества объекта. Дальнейшее снижение вряд ли может произойти, так как это не позволит собственникам объектов класса А обслуживать выданные на строительство кредиты. В сегменте B и С ставки достигли 60-90 долл. в год за 1 кв. м (в рублевом эквиваленте), при этом договоры заключаются на срок от 1 года. Как правило, некачественные объекты уже сданы и окупили вложенные в них средства, такие площади можно сдавать по невысокой ставке, главное, чтобы у собственника была прибыль.

- Будет ли вторая волна кризиса, и если да, то как она отразится на рынке складской недвижимости?

- Я бы не стал называть будущие изменения на рынке кризисом. Многие игроки рынки за короткое время успели адаптироваться к новым условиям и продолжают успешно работать для того, чтобы к моменту стабилизации на рынке можно было продолжить свое развитие. В ближайшее время произойдет изменение структуры собственников в ряде объектов, то есть мы говорим о перераспределении складских активов, возможен приход новых игроков на рынок, что позволит ускорить процесс оздоровления рынка. Но я не вижу в этом отрицательной тенденции, ведь сам объект от этого хуже не становится, не переезжает на другое место, и для арендатора, который в нем "сидит", никаких существенных изменений не происходит. Я ожидаю, что объекты недвижимости будут переходить к новым владельцам, но низких цен при продаже таких объектов мы не увидим. Мы наблюдаем активность и со стороны банков, у которых в залоге находятся складские активы, однако даже в случае перехода права собственности на такие объекты и дальнейшей продажи дистрессовых объектов больших скидок мы не ожидаем, поскольку финансисты стараются реализовать их по рыночной стоимости. Пока на рынке появились первые примеры таких предложений - это небольшие складские объекты площадью 10-20 тыс. кв. м, но я предполагаю, что в скором времени произойдет изменение собственников на некоторых более крупных комплексах - от 50 тыс. кв. м.

Беседовала Ольга Петрова