Кому доверить управление своим жильем?
Рынок управления недвижимостью в России еще очень молод. Несколько лет назад москвичи и предположить не могли, что кто-то будет заниматься их комфортным проживанием помимо ДЕЗа. Когда на рынке недвижимости появились дома элитного и бизнес-класса, стало понятно, что без качественного управления в таких домах не обойтись. А ДЕЗы до уровня обслуживания, который необходим в домах высокой категории, не дотягивают. О том, какое управление должно быть в домах бизнес-класса и элитного класса и во сколько обходится проживание в хорошем доме, мы поговорим сегодня.
Управление "бизнесом" и "элитой"
"Как правило, эксплуатация домов бизнес-класса направлена на предоставление максимального комфорта и дополнительных услуг за разумные деньги", - говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт". По его словам, помимо горячего и холодного водоснабжения, отопления, общедомового электроснабжения (без квартир), расходов по вывозу твердых бытовых отходов и технического обслуживания дома в новостройках бизнес-класса востребованными услугами являются ежедневная уборка мест общего пользования и территории, а также профессиональная охрана.
В принципе, разница между высоким сегментом бизнес-класса и элитным не так уж и велика. Как поясняет Олег Пархомчук, заместитель генерального директора по развитию компании "Пересвет Жилсервис", в элитных домах более насыщенная инженерная инфраструктура: это и дополнительная вентиляция, и резервная система энергоснабжения, и т. д. "Поэтому для обслуживания элитного дома необходимы работники узкой специализации, которых нет в бизнес-классе. Конечно, в клубном доме может быть и фитнес-клуб и бассейн, но их обслуживанием обычно занимаются собственные управляющие компании, - рассказывает эксперт. - Содержание жилого фонда определяется действующими нормативами. В "элите" действует система "чего изволите", если требуется влажная уборка каждый час, ее будут проводить. Очень большое внимание также уделяется повышенной безопасности, много охранных пунктов, систем видеонаблюдения". Эксперт отмечает, что в элитном сегменте сервисные работы распространяются не только на общедомовые инженерные сети, но также и на сети расположенные внутри жилых помещений, и их оплата уже включена в ежемесячную стоимость услуг управляющей компании: "Если собственник элитных апартаментов желает в три часа ночи заменить розетку, то он вызывает своего электрика, который в максимально короткий срок выполняет данную работу".
Сколько это стоит
Что касается стоимости проживания в доме бизнес-класса и "элиты", то, естественно, она окажется гораздо выше, чем в обычном доме, пусть и в хорошо отремонтированной квартире. "Если техническое обслуживание жилья экономкласса в среднем обходится в 17 рублей в месяц за 1 кв. м, то в домах бизнес-класса за счет того, что появляется уборка, охрана, стоимость уже составляет в среднем 38 рублей в месяц за 1 кв. м, - говорит Александр Головачев, технический директор компании Colliers International FM. - Что касается элитного жилья, где, как правило, предусматриваются еще и такие дополнительные удобства, как, например, центральные системы холодоснабжения, вентиляции, которые требуют довольно серьезных энергозатрат, стоимость оплаты квадратного метра жилья возрастает как минимум еще на 28 рублей. И это еще не верхняя планка. Стоимость платежей за элитное жилье может быть и в разы выше - все зависит от концепции здания. Наличие таких дополнительных сервисов, как собственный бассейн, зал для фитнеса и т. д., естественно, делает проживание в элитном доме еще дороже". Например, по данным Сергея Лушкина, жители элитных домов на Ленинском проспекте платят от 60 до 80 рублей за метр квартиры в месяц, а эксплуатация подземных автостоянок дороже и колеблется от 85 до 136 рублей за 1 кв. м машиноместа.
Проблемы управления жилыми домами
Управлять объектом жилой недвижимости для управляющей компании намного тяжелее, чем коммерческой. Основная причина в том, что у нежилого объекта, как правило, один хозяин, и УК нужно соблюдать только его интересы, а в жилом доме может быть несколько десятков собственников, и УК должна удовлетворять желания каждого из них. Наибольшие проблемы возникают при социально неоднородном составе жителей дома. "Такое относительное социальное расслоение нередко выливается в осложнение управления домом, когда одна часть собственников (с меньшими доходами, а соответственно, и потребностями) выступает за сокращение статей расходов на содержание и эксплуатацию жилого комплекса, а вторая часть, наоборот, желает видеть максимальное количество опций в услугах по эксплуатации дома, - отмечает Сергей Лушкин. - Компромисс теоретически достижим, но чем больше квартир в жилом доме, тем сложнее их собственникам договориться".
Кстати, неплательщики встречаются не только среди малообеспеченных слоев населения. За коммунальные и другие услуги по обслуживанию дома не платят и вполне хорошо обеспеченные люди. По словам Александра Головачева, самая острая проблема в управлении жилыми домами - это задолженность по оплате обслуживания. "Не секрет, что недвижимость в элитных домах в докризисные времена очень часто приобреталась не столько как место для проживания, сколько в качестве вложения средств. В такой ситуации убедить собственников "инвестиционных" квадратных метров в том, что независимо от того, живет в кто-то в квартире или нет, пользуется услугами управляющей компании или нет, оплачивать счета необходимо, очень сложно, - рассказывает эксперт. - Логика должников такова: "Я здесь не живу, на лифте не езжу, электроэнергией не пользуюсь, мусор не выбрасываю. Почему я должен за все это платить?" Многие эксперты называют и другую проблему - это нехватка квалифицированных кадров на рынке услуг по управлению жилой недвижимостью.
Однако есть все признаки того, что рынок управления жилой недвижимостью будет развиваться. Сейчас под обслуживанием управляющих компаний уже находятся и дома экономкласса. Собственники квартир имеют право выбрать на свое усмотрение компанию, которая может помочь сделать управление более качественным и при правильных расчетах - недорогим. Так что все идет к тому, что жильцы не только домов высокой категории, но и экономкласса перейдут в недалеком будущем на новый качественный уровень проживания в своих домах.
Ольга Петрова