Спрос и цены на жилье в новостройках продолжают падать

Кризис прошелся и по рынку недвижимости, особенно новостроек. По данным экспертов, спрос на квартиры в новых домах существенно снизился. Как отметил Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер", в октябре-ноябре объем продаж новостроек сократился в несколько раз - до худших показателей с начала года. С середины ноября наблюдается обратная тенденция - к росту объемов продаж, которые, однако, вряд ли достигнут уровня конца прошлого года.

Естественно, это не могло не отразиться на стоимости объектов. Однако заявленные предложения квартир показывают, что стоимость хоть и упала, но незначительно. По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", которые озвучил генеральный директор "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ" Владислав Луцков, в ноябре на рынке новостроек в Москве был зафиксирован отрицательный прирост цен. "Это обусловлено в первую очередь снижением цен предложения в новостройках элитного класса качества. Причем снижение цен в листингах ряда элитных объектов зафиксировано впервые с начала года", - поясняет г-н Луцков.

Если же не учитывать этот сегмент рынка, то цена в новостройках практически не изменилась. Так, средневзвешенная цена предложения составила 172,6 тыс. руб. за кв. м.

В "ИНКОМ-Недвижимость" также отметили уменьшение цены за квадратный метр в ноябре. В Москве усредненный показатель составляет 154,7 тыс. руб. за кв. м (-1,4% установленного показателя октября).

"Безусловно, на корректировки ценовых показателей оказывает основное влияние спрос, - обращает внимание Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. - В настоящее время объекты-новостройки, находящиеся на ранней стадии строительства, наименее востребованы на рынке ввиду высокого риска превращения проекта в долгострой (на проекты на начальных стадиях строительства спрос будет невысок даже при наличии скидок - покупатели неохотно идут на подобные риски в текущих условиях). Кроме этого, ужесточились условия ипотечного кредитования, в первую очередь под покупку первичного жилья.

Поэтому сейчас в какой-то мере можно говорить о частичной переориентации потребителей на вторичный рынок. Таким образом, более существенное падение цен отмечается на первичном рынке. К тому же застройщики, вынужденные привлекать значительные финансовые ресурсы для погашения собственных обязательств, охотнее идут на уступки по ценам, нежели частные владельцы квартир. В любом случае следует учитывать, что все зависит от конкретного девелопера, конкретного проекта (соотношения цена-качество) и наличия спроса на него".

По данным компании Blackwood, в ноябре снижение цен на рынке новостроек в целом по Москве составило около 3%.

"Однако следует четко отделять цену предложения от цены сделки, - продолжает Константин Ковалев. - В предложении квартиры выставляются по достаточно высоким ценам, поэтому снижение цен кажется небольшим. Но стоимость реальных сделок существенно снижена. По некоторым объектам застройщики также готовы предложить специальные цены, индивидуальный подход к цене".

Поэтому, несмотря на формально высокие цены на новостройки, реальная стоимость недвижимости значительно меньше заявленной. "Если в прошлые годы с учетом всех корректировок цена падала на 5-10% максимум, то сейчас, учитывая скидки, торг, скрытый дисконт, она снизилась на 20-30%. Яркий тому пример - компания "Дон-Строй", объявившая о новогоднем предложении на новостройки, снизив цены на 25%", - говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.

"Не стоит рассчитывать на такие привлекательные скидки при покупке любой квартиры в любой новостройке, - отмечает Григорий Алтухов. - Скидки предоставляются в двух случаях: во-первых, на далеко не самые ликвидные квартиры (неудачные планировки, большие площади, плохой вид из окон) с целью стимулировать продажи и избавиться от "зависающих" метров и, во-вторых, в единичных случаях - на отдельные хорошие квартиры с целью быстро пополнить счета компании".

Владислав Луцков подчеркивает, что стагнация потребительского роста заставляет придумывать разные стимулирующие акции.

"Если на выбранную квартиру скидки нет, то застройщики предлагают более привлекательные условия приобретения квартир, либо устраивают различные акции, - рассказывает Константин Ковалев. - Так, наиболее распространенные бонусы - это скидка в размере 5-10% при стопроцентной оплате, а также беспроцентные рассрочки до 9 месяцев. Нередко при покупке квартиры покупатель получает, скажем, абонемент в фитнес-клуб или подарочную карту "М.Видео" на сумму от 10 000 до 20 000 руб. А при покупке, например, трех- или четырехкомнатной квартиры предлагаются более дорогие подарки: машиноместо в подземном паркинге или автомобиль. Есть даже предложение от застройщика оплачивать в течение года покупки клиента, который приобрел квартиру. В зависимости от объекта, количества комнат и способа оплаты максимальная стоимость оплаченных покупок может составить не менее 500 тыс. рублей".

Что касается скидок и специальных предложений по сегментам недвижимости, то наиболее уязвимым в условиях кризиса, по данным компании Blackwood, оказалась недвижимость бизнес-класса. "Именно в этом сегменте застройщики предоставляют наибольшие скидки и наиболее выгодные условия приобретения квартир, - отмечает Константин Ковалев. - Сегмент эконом-класса в настоящее время активно поддерживается как на локальном, так и на федеральном уровне. В свою очередь элитный сегмент подтверждает прогнозы о своей высокой устойчивости и стабильности в период кризиса. В ноябре 2008 года цены на элитное жилье практически остались на уровне предыдущего месяца - средняя цена составила 22 890 долларов за кв. м. Небольшое снижение цен предложения относительно октября все же было отмечено (менее 0,1%), однако оно было вызвано ростом курса доллара по отношению к рублю, в рублевом же эквиваленте цены, как и ранее, продолжили свой рост (около 3% в месяц)".

Олег Репченко объясняет такое снижение тем, что "цены на недвижимость держались на кредитах и инвестициях. Сейчас же они снизились именно на эти, неоправданно перецененные, объекты".

Однако что ожидать потребителям в ближайшие месяцы? По оценкам компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", указанные тенденции в декабре-январе продолжат свое развитие на фоне неизменных показателей объемов предложения.

"В 2009 году стоимость объектов на рынке новостроек если и будет падать, то уже умеренными темпами и тех объектов, на которые сохранилась завышенная цена, - дает свой прогноз Олег Репченко. - Естественно, что и потребительского бума на этом рынке не предвидится".

С ним согласен Григорий Алтухов, который ожидает еще некоторого снижения цен или появления новых "скидочных" предложений в краткосрочной перспективе, до весны-лета следующего года. "Выгодные предложения можно "ловить" сейчас, можно подождать до весны. Главное не упустить момент, когда перестанут появляться интересные предложения. Так, к осени следующего года мы прогнозируем существенное сокращение предложения в московских новостройках, связанное с тем, что начиная с середины 2008 года было начато строительство от силы пяти домов, а ранее начатые строиться дома уже распроданы или "заморожены".

Наталья Свистунова