Квартира на час

Московское правительство уже более десяти лет пытается реанимировать гостиничный бизнес. Одно за другим подписываются постановления, сносятся старые отели и появляются новые. Но рынку гостиничных услуг такая прыть чиновников не помогает: доходность инвестиций в него остается низкой, бизнес-процессы по-прежнему страдают от административного ресурса, а серьезные люди предпочитают вкладывать деньги в более выгодные сегменты. Например, в сервисные квартиры- своеобразный гибрид минигостиницы и дорогой арендуемой квартиры.

Начинай с начала

Попытаемся дать определение новому для московского рынка недвижимости явлению. Под сервисными квартирами риэлтеры понимают жилье, сдающееся в аренду на короткий срок: обычно до трех месяцев, иногда на сутки. Такие квартиры полностью оборудованы технически, обставлены мебелью и предоставляются вместе с комплексом услуг (с услугами горничной, кухарки или даже няни). Они наиболее популярны среди приезжающих в Москву в командировку сотрудников крупных западных компаний. По утверждению начальника отдела сервисных квартир агентства "Интермарк" Дениса Шмарева, до 75% их клиентов составляют иностранные специалисты.

У компаний, сделавших сервисные квартиры своим бизнесом, предусмотрены и дополнительные, включенные в стоимость аренды услуги: возможность забронировать авиа- и железнодорожные билеты, заказать экскурсии и такси, вызвать переводчика.

Впрочем, постоялец сервисной квартиры всегда может сократить и без того не слишком большие расходы: отказаться от услуг горничной или от ежедневной смены постельного белья. Особенно актуально это для граждан, приезжающих в Москву ненадолго. Экономия жильцов таких квартир может достичь 30-50% по сравнению со стоимостью номера в отеле такого же уровня. Средняя цена номера в четырехзвездной гостинице не менее $150. А сервисная квартира, расположенная внутри Бульварного кольца ("двушка" с евроремонтом, площадью от 60 кв. м) обойдется в $130 за сутки. При этом сумма аренды такой квартиры не зависит от числа проживающих. Поэтому часто встречается вариант заселения сервисного жилья двумя-тремя постояльцами, а если это туристы, да еще и молодежь, квартиру могут арендовать и трое-четверо. Однако управляющий партнер Blackwood Марина Маркарова напоминает, что при краткосрочном съеме квартиры кроме оплаты взимается еще страховой депозит в размере двухнедельной арендной платы.

Когда все это началось

Риэлтеры любят повторять, что именно они были первопроходцами этого вида бизнеса в Москве, начав эксплуатировать сервисные квартиры в конце 1990-х. Но это не так. Еще при советской власти чиновники осознали потенциальную выгоду инвестиций в подобное жилье. В начале 1980-х в Центре международной торговли на базе отеля "Международная-2" появились первые в Москве сервисные квартиры. Сначала их было около 400, затем число увеличилось до 540. В такие квартиры с великой радостью вселялись иностранные специалисты - простых советских командировочных и людей с улицы туда не пускали. Квартиры с краткосрочной арендой существуют в "Международной-2" и сегодня. Их площадь колеблется от 25 до 200 кв. м. Арендная плата исчисляется по методике, принятой на Западе,- с каждого квадратного метра. Сейчас плата составляет$40-50 за квадратный метр в месяц. Для сравнения: в Берлине или Вене аренда подобной квартиры стоит в среднем 20-25 евро за квадратный метр. Несложно подсчитать, что самая маленькая квартира в 25 кв. м, равная по площади номеру в трехзвездном отеле, обойдется в $1,3 тыс. в месяц или в $45 в день. Найти трехзвездную гостиницу в Москве с такой ценой номера невозможно.

Единственным, но существенным минусом сервисных квартир в "Международной-2" является срок аренды - от трех месяцев. Именно в этом гостиница и проигрывает молодым и агрессивным игрокам рынка, провозгласившим главным принципом своей работы "все для клиента!". В смутные 1990-е первым на привлекательность сервисных квартир обратил внимание знаменитый и уважаемый офтальмолог Святослав Федоров. Он построил апарт-отель "Ирис" на 45 номеров, где и была предусмотрена краткосрочная аренда апартаментов (не менее чем на неделю). Стоимость аренды составляла всего $30-35 в сутки. Но у проекта нашлись свои недостатки. Прежде всего преимущественное право заселения в "Ирисе" получали пациенты офтальмолога. Кроме того, это был все же отель, пусть и с кухней в номере. И наконец, после трагической смерти Святослава Федорова его правопреемники расширили сферу деятельности апарт-отеля, отдав часть номеров в аренду под офисы.

По пути Федорова чуть позже пошли владельцы гостиниц "Царицыно", "Волга" и других, которые перевели их в разряд апарт-отелей. Но ни слово "отель", ни аура гостиничной жизни не исчезли. Потому основными их постояльцами продолжали оставаться экономные командировочные из глубинки и влюбленные парочки, которым услуга горничной была ни к чему.

Бизнес по-серьезному

Приватизация, рост российского фондового рынка вызвали массовый приток иностранных специалистов. Только в Минимущества постоянно (а чаще временно) в 1990е годы работало около трех тысяч иностранных граждан, позже это число выросло до 70-80 тысяч. Разумеется, ни четырех- и пятизвездные гостиницы, ни серийные дома их не интересовали: в первых было слишком накладно жить, а вторые просто не рассматривались как человеческое жилье. Какое-то время иностранцы арендовали сталинские квартиры, "цековки" или жилье в исторических домах, а с конца 1990-х предпочитали снимать апартаменты в новых элитных домах.

Однако потребность в краткосрочной аренде (до трех месяцев) никуда не делась, но ни хозяева дорогих квартир, ни подавляющее большинство риэлтерских агентств не желали предоставлять такую услугу: слишком велик был "разрыв" между сменяющими друг друга арендаторами. Да и профессиональных управленцев, представлявших интересы иностранных граждан, на рынке не наблюдалось. Первыми на незанятую нишу обратили внимание представители разных полюсов риэлтерского мира - черные маклеры и иностранные агентства. Одни, очень мобильные и активные, были готовы поступиться "кассовым разрывом" и приспосабливаться под каждого клиента. Другие привнесли в Москву из-за границы бесценный опыт и стандарты качества для этого бизнеса.

У компаний, сделавших сервисные квартиры своим бизнесом, предусмотрены и дополнительные, включенные в стоимость аренды услуги: возможность забронировать авиа- и железнодорожные билеты, заказать экскурсии и такси, вызвать переводчика

К таким цивилизованным первенцам принадлежит британское риэлтерское агентство "Интермарк". Денис Шмарев подчеркивает главное отличие этой услуги от простой аренды: "Управление недвижимостью подразумевает, что мы берем все возможные проблемы на себя: обеспечиваем круглосуточную техническую поддержку, организуем услуги горничной (уборку, смену постельного белья, полотенец, а также стирку и глажение за дополнительную плату). Наши гости чувствуют себя как дома". "Интермарк" считается самым крупным из агентств обладателем сервисных квартир в Москве. Хотя в самой компании не разглашают их число, Building Life удалось узнать, что "Интермарк" управляет примерно 25 квартирами разного уровня.

Как и положено в классическом сервисном бизнесе, квартира сдается в аренду на посуточной основе, она меблирована, а также оборудована привычной домашней техникой - начиная от средств коммуникации и заканчивая кухонной утварью. Средней цены аренды нет: она колеблется от $50 до $500 в сутки.

Риэлтеры не любят распространяться о тонкостях внутреннего убранства квартир - уровне ремонта, дизайне, марке стиральной машины или телевизора. Как правило, они декларируют, что это "квартиры высшего разряда". Однако на заре этого бизнеса участники рынка столкнулись с неожиданной проблемой. Оказалось, что даже состоятельным арендаторам ни к чему венецианская штукатурка, шелковые обои, джакузи и мебель, обтянутая кожей зебры. И все это не потому, что они "темные" люди и ценят только толщину матраса в доме. Все объясняется их нежеланием нести материальную ответственность за испорченную мебель или интерьер. Подавляющая часть иностранцев, вселяющихся в сервисные квартиры на срок до месяца, вообще предъявляет только минимум требований: наличие интернета, приличной ванной комнаты, оборудованной кухни, новой кровати.

А вот российские постояльцы, которых пока не так много (в основном менеджеры среднего звена из сырьевых регионов), напротив, любят роскошь, которой они лишены у себя дома. Отсюда риэлтеры сделали простой вывод: сервисных квартир не только должно быть много в собственной базе, но и их начинка должна быть на любой вкус. Зато иностранцы придирчивы к одной, но очень важной для них услуге. При выборе сервисной квартиры они требуют официального заключения договора аренды. Причина проста: проживание иностранных сотрудников в Москве в большинстве случаев оплачивается их работодателями; каждая должностная ставка имеет свой лимит расходов на жилье, а доплачивать из собственного кармана даже за понравившееся жилье не принято.

Так, при длительной командировке (до 30 дней) менеджер среднего звена в компании ТНК-ВР может рассчитывать на $3 тыс. в месяц, предназначенные для оплаты аренды квартиры, а топ-менеджер получает дополнительно до $10 тыс. в месяц. Денис Шмарев комментирует: "Очень важно проводить все платежи за аренду квартир в "белом режиме", что в Москве почти никто не делает. Командировочные, в первую очередь иностранцы, требуют подтверждения оплаты через специальную справку-счет, которую они представляют в свои бухгалтерии. В Москве такие справки выдает небольшое число компаний, в основном западные. Потому иностранные арендаторы и предпочитают селиться в отелях, которые оформляют бумаги соответствующим образом. Либо у тех немногих риэлтеров, которые работают по западным технологиям".

Откуда берется база

Почти никто из риэлтеров не работает с принадлежащими им квартирами, которых у агентства просто нет. Риэлтер в таких случаях выступает классическим посредником в сделке. Однако и обязанности у агентства возникают нешуточные: поиск арендаторов, их обслуживание, содержание квартиры на должном уровне (включая не только косметический, но и капитальный ремонт), финансовые расчеты, взаимодействие с проверяющими и фискальными органами…

Компании, разумеется, не разглашают ни ту цену, которую они дают арендодателям за их квартиры, ни доходность этой деятельности. "Краткосрочная аренда не считается особенно прибыльным сегментом рынка, скорее компании предлагают подобную услугу из уважения к клиентам, желая удовлетворить любые их требования",- утверждает Марина Маркарова. Однако несложные подсчеты показывают, что риэлтеры получают доход не ниже 25-30% годовых, даже с учетом затрат на сопровождение сделок и обслуживание квартир. Сервисная квартира хороша и для владельца. В первую очередь тем, что она не доставляет ему никаких забот. При этом хозяин жилья гарантированно получает плату за него, ничуть не меньшую, чем при классической сдаче в аренду.

Станет ли этот бизнес массовым? Вероятно, так оно и будет. Во-первых, во всех сегментах московского рынка недвижимости доходность опустилась ниже 20%, исключая девелоперские операции, завязанные на административный ресурс. Резонно, что инвесторы, прежде всего средние, станут искать новые ниши вложения капитала, а сервисные квартиры - прекрасный объект для таких инвестиций. Во-вторых, мелкие компании, эксплуатирующие сервисные квартиры в самом низком сегменте этого рынка (не секрет, что именно они монополисты в области почасовой сдачи квартир внаем для интимных встреч), под напором активизировавшихся фискальных органов вынуждены будут легализовать свой бизнес. При этом такие компании получат существенное стартовое преимущество в виде накопленного в этой сфере опыта.

Павел Пряников