Москва изменила условия продажи "Украины"

Как стало известно RBC daily, московское правительство изменило условия продажи гостиницы "Украина": теперь на конкурс предполагается выставить 100%-ный пакет акций. Соответствующее распоряжение подписал мэр Москвы Юрий Лужков. Ранее речь шла о том, что инвестор получает в собственность лишь 51% акций. По мнению экспертов, этот фактор являлся одним из основных "тормозов" для продажи гостиницы, потому как необходимость отдавать половину прибыли другому совладельцу удлиняло срок окупаемости и без того довольно сложного и дорогостоящего проекта до 20 лет. Теперь, по мнению экспертов, мэрии удастся найти инвестора.

Напомним, что решение выставить на продажу гостиницу "Украина" московское правительство приняло еще в декабре прошлого года. Однако с тех пор желающих ее приобрести не нашлось. При этом, по условиям конкурса, инвестор должен не только вложить около 70 млн долл. в реконструкцию гостиницы, но и выплатить компенсацию швейцарской фирме Hotel Service Management Ltd, проводившей работы по реконструкции фасада "Украины". Эти средства необходимо было потратить сверх той суммы, которую инвестор должен заплатить правительству Москвы. В обмен на это потенциальный инвестор в соответствии с первоначальными условиями конкурса должен был получить в собственность 51% акций, а еще 49% должны были остаться в собственности города. Московские власти полагали, что проблема с поиском инвестора упирается в то, что "Украина" расположена в неудачном с точки зрения гостиничного бизнеса месте и подумывали об изменении предназначения здания.

Между тем эксперты объясняли отсутствие желающих купить гостиницу "Украина" дороговизной проекта. И приводили следующие расчеты в подтверждение своих слов. Площадь гостиницы составляет 73 тыс. кв. м, затраты на ее реконструкцию с учетом компенсации швейцарской компании – 75 млн долл. Таким образом, стоимость реконструкции составляет 1 тыс. долл. за квадратный метр. С учетом того факта, что инвестор получит лишь половину пакета акций, затраты на реконструкцию одного квадратного метра "Украины" составляют уже 2 тыс. долл. По мнению экспертов, за эти деньги вполне можно построить новую гостиницу. Более того, срок окупаемости гостиничного проекта в среднем составляет 8-9 лет. Если принять к сведению, что инвестор будет получать лишь половину прибыли, приносимой "Украиной", срок окупаемости проекта выходит за разумные пределы, приближаясь к двадцати годам.

Очевидно, московские власти учли мнение рынка, изменив условия конкурса и выставив на продажу 100%-ный пакет акций ОАО "Гостиница "Украина". Пакет акций предполагается продать на аукционе, открытом по форме подаче заявок. Этим же постановлением департаменту имущества поручается привлечь независимого оценщика для определения стартовой цены пакета акций. Эксперты полагают, что стоимость лота может составить 100 млн долл. "Входной билет в проект ориентировочно должен составлять около 1400-1500 долл. за кв. м. Таким образом, общая цена лота составит около 100 млн долл.", – сказал RBC daily директор отдела консалтинга компании Knight Frank Константин Романов. По мнению г-на Романова, новое предложение Москвы более привлекательно для инвесторов и способно в корне изменить ситуацию с продажей гостиницы, но только если стоимость лота не превысит 100 млн долл. "В этом случае с учетом расходов на реконструкцию проект не потеряет инвестиционной привлекательности и будет конкурентоспособен, – говорит он. – Общий срок окупаемости составит 7-9 лет, что соответствует среднерыночным показателям в этом сегменте. Если цена будет выше, количество заинтересованных инвесторов резко сократится".

При этом московские власти утверждают, что предлагают провести реконструкцию гостиницы, желая приблизить ее к категории "четыре звезды". Константин Романов считает, что такая реконструкция может обойтись в 1500 долл. за кв. м, что довольно много. Однако тот факт, что город согласился отдать 100% акций, делает проект привлекательным. "Гостиница "Украина" – один из наиболее инвестиционно привлекательных объектов, несмотря на необходимость глубокой реконструкции, – говорит он. – Ключевым фактором будущей успешности проекта является местоположение гостиницы, который находится на стыке нескольких транспортных артерий столицы, а также развитие проекта "Москва-Сити". Безусловным плюсом является и передача собственности в частное управление одной компании, что гораздо привлекательнее первоначального плана города". Таким образом, эксперты отрицают, что главным сдерживающим фактором является местоположение гостиницы, хотя и признают, что проведение ее реконструкции является довольно трудоемким и дорогостоящим проектом.

Однако некоторые специалисты считают, что даже при столь больших затратах гостиница не сможет стать четырехзвездной, если только будущему собственнику не удастся добиться послаблений при реконструкции. "Продажа 100% акций гостиницы "Украина" – вполне логичное решение, – сказал RBC daily руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. – Следующий шаг – это определение реальной цены, по которой гостиницу будет выгодно приобрести инвестору. Как уже неоднократно отмечалось, "Украина" – очень трудный объект. После его приобретения инвестору потребуется вложить 1,5-2 тыс. долл. в реконструкцию, при этом по закону о памятниках архитектуры практически ничего не меняя, и в итоге гостиница будет все равно класса не выше 3,5 звезд. При таких же вложениях в новое строительство можно получить гостиницу 5 звезд и, соответственно, значительно большую прибыль извлечь из своих инвестиций. Но в любом случае быть полноценным собственником такой гостиницы перспективнее, чем владеть только частью. Возможно, что через год-два собственнику удастся добиться послаблений относительно ряда ограничений по реконструкции, сделать хотя бы частично перепланировки и прочее. Самое важное – это разработать для этой гостиницы уникальную концепцию, такую, которая принесет объекту еще большую известность и, соответственно, прибыль владельцу".

Елена Тофанюк