Покупатели квартир приобрели воздух

Во вторник 4 апреля в Московском областном арбитражном суде состоялось очередное рассмотрение иска компании "Текс-П" к фирме "Инвестпроект" о расторжении инвестиционных договоров по строительству двух жилых домов в городе Подольске. "Инвестпроект" не выполнил своих обязательств перед застройщиком – не полностью расплатился за переданные ему квартиры. Проблема заключается в том, что взыскать долг с ответчика невозможно – "Инвестпроект" бесследно исчез, а его сотрудники либо в розыске, либо под стражей. В цепочке между покупателями и строителем участвовало и еще несколько компаний, в том числе ЗАО ИСК "Ведис". Позиция данной компании заключается в том, что она юридически уже не несет ответственности по договорам, поскольку переуступила права инвестирования другим участникам рынка. Однако независимые юристы полагают, что "Инвестпроект", не выполнивший условия контракта, не мог передавать права требования другим лицам, и все участники этой цепочки, по сути, продавали несуществующие права, то есть воздух. Крайними в данной схеме оказались покупатели квартир.

ООО "Текс-П" – дочерняя компания ЗАО "Текс", которое с 1989 г. занимается строительством и капитальным ремонтом жилых домов, торговых павильонов, промышленных зданий, коттеджей и дачных домов в Подмосковье. В Подольске "Текс-П" строит два жилых дома по улице Тепличной. В качестве инвестора этого строительства выступила печально известная компания "Инвестпроект". В данный момент ее директор Геннадий Кутузов обвиняется столичной прокуратурой в мошенничестве и находится под стражей. Другой руководитель компании объявлен в международный розыск. По версии прокуратуры, "Инвестпроект" занимался обманом соинвесторов строительства жилья в Московском регионе, присваивая деньги дольщиков.

Строительство домов на улице Тепличной частично финансировалось непосредственно покупателями, которые передавали деньги "Инвестпроекту" напрямую, а для части квадратных метров деньги привлекались по более сложной схеме. Инвестиционные права на квартиры "Инвестпроект" продавал дальше – ЗАО ИСК "Ведис", которое и расплачивалось с ним векселями за поставки металлопроката. "Ведис" поставлял стальную арматуру "Главмосстрою", который использовал ее для изготовления панелей для строительства домов. "Текс-П" с "Главмосстроем" рассчитывался за эти панели квадратными метрами, а "Главмосстрой" в свою очередь ими расплачивался с "Ведисом" за сталь. "Ведис" переуступал инвестиционные права компании "МИАН", а от нее уже права требования приобретались покупателями квартир. Фактически по этой цепочке передавалась уступка права инвестирования.

"Слабым звеном" в этой цепочке оказалась компания «Инвестпроект». Она, как рассказали RBC daily в "Текс-П", не перевела деньги в полном объеме за полученные квадратные метры. "По условиям наших договоров с "Инвестпроектом", они должны были внести свою инвестиционную долю в полном объеме на наш расчетный счет и только после этого получали право заключать договоры и брать деньги у инвесторов, – пояснила начальник юридического отдела "Текс-П" Ольга Мацур. – Компания, не выполнив полностью своих обязательств по договорам, не получила права требования этих квартир". Таким образом, по цепочке передавались несуществующие права требования.

"Текс-П" через суд пытается расторгнуть инвестиционные договоры с "Инвестпроектом". 4 апреля состоялось очередное заседание Московского областного арбитражного суда, на котором судья принял решение привлечь к процессу в качестве третьих лиц представителей подольской администрации и правительства Московской области. Об этом RBC daily рассказал один из пострадавших соинвесторов Олег Жарков. "Застройщик пытается за счет граждан решить свои проблемы. "Текс-П" хочет вернуть себе квартиры, которые были проданы нам, а затем реализовать их еще раз, но уже дороже процентов на 40", – говорит он.

Покупатели квартир опасаются, что в результате крайними в этой истории окажутся именно они. И имеют на это основания: другие компании, участвовавшие в цепочке, считают себя свободными от обязательств перед покупателями. Так, например, в "Ведисе" считают, что о предъявлении к ним претензий речи идти не может. В самой компании RBC daily заявили, что никаких комментариев на данную тему они не дают. Однако точку зрения этого участника цепочки RBC daily смогли прояснить в юридической фирме "Вегас-Лекс". "Предъявить претензии к "Ведису" или МИАНу невозможно, – заявил в беседе с RBC daily руководитель департамента «Недвижимость, земля, строительство» юридической фирмы "Вегас-Лекс" Юрий Борисенко. – Они ведь не продавали квартиры и инвестправа на них. У всех компаний – вплоть до МИАНа – договоры заключены таким образом, что по цепочке идет уступка права инвестирования, а МИАН заключал договоры уступки всех прав и обязанностей, которые имел "Инвестпроект" по договору. И эти права и обязанности были полностью переданы покупателям".

Между тем адвокат бюро "Князев и партнеры" Дмитрий Черепков пояснил RBC daily, что все-таки покупатели могут обращаться с требованиями к тем, с кем они непосредственно заключали договор. "У них возникли правовые отношения с тем юридическим лицом, который является стороной в контракте", – поясняет он. Перспективы этого дела для покупателей, на взгляд Дмитрия Черепкова, незавидны. "Раз в договоре между "Текс-П" и "Инвестпроектом" было указано, что права переходят только после 100%-ной оплаты, а это условие не было выполнено, то реально по цепочке передавался воздух, – говорит г-н Черепков. – А раз продавалось то, чем продавец не обладал, то сделка будет признана ничтожной. Тогда дело переходит уже в сферу уголовно-правовых отношений: совершены мошеннические действия". В этой ситуации физические лица останутся ни с чем, считает Дмитрий Черепков. "Либо им возвращают деньги в порядке реституции, либо они могут потребовать выполнения обязательств в натуре – предоставления аналогичной квартиры в другом доме. Но такие требования на практике очень сложно реализовать", – резюмирует он.

Как считает Юрий Борисенко, со стороны "Текс-П" требовать обратно квартиры – некорректный шаг. "Они могут взыскивать деньги с того, кто им должен заплатить по договорам, то есть с "Инвестпроекта", – уверен он. – А квартиры были перепроданы дальше, и люди за них рассчитались. Оснований для расторжения договора не существует, они надуманные".

Между тем уверенности в том, что деньги будут возвращены, у покупателей нет. Речь идет о сумме в 2,5 млн долл. "Вряд ли какая-то компания захочет расстаться с такой суммой, – полагает один из покупателей Роман Филиппов. – Но даже если и вернут нам эти деньги, их уже будет недостаточно для покупки новой квартиры, которая сейчас стоит уже в два раза дороже". В администрации Домодедово обсуждают другой вариант решения проблемы: предоставить компании "Текс-П" участки под новое строительство с тем, чтобы заплатившие за спорные квартиры люди не остались крайними. Впрочем, сами пострадавшие не верят в возможность такого решения.

Маргарита Парфененкова