Что нужно знать будущему соинвестору

На непредсказуемом российском рынке недвижимости покупать квартиру крайне рискованно. Бесконечный долгострой, откровенное мошенничество - то, с чем уже пришлось столкнуться многим частным инвесторам. Для защиты их интересов и был принят федеральный закон №214.

Череда недавних скандалов, связанных с договорами долевого участия в строительстве (или соинвестирования), вызывает естественное опасение у граждан, желающих купить квартиру в новостройке. Действительно, создается впечатление, что лучше вообще с этим не связываться, а купить квартиру либо на рынке так называемого вторичного жилья, либо новую, но уже готовую к заселению. Правда, стоить и то, и другое будет дороже. И опять же, в условиях нынешнего российского рынка покупка любой недвижимости чревата неприятными неожиданностями. Поэтому для тех, кто все же решится на покупку жилья в строящемся доме, предлагаем несколько советов от юристов, профессионально работающих со сделками по недвижимости.

Проверяем фирму

Прежде всего будущему дольщику нужно знать о существовании федерального закона № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон 214). Закон этот вступил в силу в апреле 2005 года. Он направлен именно на защиту прав и интересов частных дольщиков, поэтому знать его, равно как и проверять, насколько точно застройщик выполняет его требования, необходимо.

Правило основное - проверять все и всех. Здесь именно тот случай, когда на вопрос представителя фирмы-риэлтора: "Вы что, нам не доверяете?" - нужно определенно ответить: "Нет". И первое что нужно выяснить будущему соинвестору - имеет ли вообще фирма, куда он обратился, право продавать квартиры, которые она предлагает. Такое право риэлторской фирме дает договор между ней и застройщиком. К любому документу, свидетельствующему, что объект недвижимости действительно принадлежит продавцу, должен прилагаться акт о выполнении обязательств по оплате интересующей покупателя квартиры.

Кроме того, частному дольщику должен быть предоставлен ряд необходимых документов от застройщика. В число этих документов входят: - Разрешение на строительство (документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Такое разрешение выдается органами государственной власти или местного самоуправления). Помните: без такого разрешения ни одна фирма не имеет права собирать деньги под будущее строительство. Если вам говорят, что разрешение будет вот-вот получено, а "пока" предлагают подписать договор и внести некоторую сумму - есть повод насторожиться.

• У застройщика должны иметься правоустанавливающие документы на земельный участок.
• Должна быть предоставлена проектная декларация. В соответствии со ст. 19 Закона 214 застройщик должен за две недели до заключения договора о долевом строительстве с первым дольщиком опубликовать в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, которая содержит: а) информацию о застройщике; б) информацию о проекте строительства.

Проектная декларация

Информация о застройщике включает в себя: фирменное наименование, местонахождение, режим работы застройщика; о государственной регистрации застройщика; об учредителях (участниках) застройщика; о проектах строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествовавших опубликованию проектной декларации; о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке действия, об органе, выдавшем лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию и связан с привлечением денежных средств участников долевого строительства; о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать сведения:

• о цели проекта строительства, этапах и сроках его реализации, результатах государственной экспертизы проектной документации (если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом);
• о разрешении на строительство;
• о правах застройщика на земельный участок, собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, границах и площади земельного участка, элементах благоустройства;
• о местоположении строящегося многоквартирного дома;
• о количестве в составе многоквартирного дома самостоятельных частей (квартир), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; о технических характеристиках указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
• о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в этом доме;
• о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства;
• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанного многоквартирного дома;
• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
• о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчики).

Заключаем договор

Если все указанные документы застройщик (либо риэлторская фирма) вам предоставили, а их содержание у вас не вызывает дополнительных вопросов (вы вправе "придираться" к любому документу, вызывающему сомнение, проверять и перепроверять) - можно переходить к подписанию Договора долевого участия.

В соответствии со ст.ст 4, 17 Закона 214 договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия.

Во-первых, указание на конкретный объект долевого строительства, который будет передан дольщику.

Не стоит, правда, требовать указания номера квартиры в недостроенном доме, но конкретные технические характеристики (общий и жилой метраж, этаж, характеристика санузла - смежный/раздельный, наличие при сдаче объекта дольщику взаимосогласованного вида сантехники, количество электророзеток и их расположение, материал, из которого будут изготовлены межкомнатные и входные двери, при установке металлической двери) необходимо оговорить в договоре. Короче, дольщик должен не бояться в данном случае показаться "мелочным"; необходимо смело вписывать в договор все, на что устно при подписании договора соглашается представитель застройщика - так вы сможете уберечь себя не только от разочарования "нежилым" видом вашей квартиры, но и от лишних расходов. Известно, что та же сантехника стоит недешево, а застройщик после подписания договора, в отличие от вас, вполне может "забыть" поставить вам, к примеру, итальянскую сантехнику под предлогом того, что "не хватило". Если этот пункт не был прописан в договоре - вы ничего не докажете. Но если это было предусмотрено и прописано - вы вправе не принимать такую квартиру. И, поверьте, застройщику будет гораздо проще выполнить ваше справедливое требование, даже если ему придется отдельно закупить необходимое только для вашей квартиры, чем входить в переговоры по поводу непринятой дольщиком квартиры.

Можно предусмотреть в договоре и пункт о несоответствии метража построенной квартиры проектному. То есть по договору вы, например, покупаете квартиру площадью 80 кв. м, а при приемке построенной квартиры был произведен перемер, и площадь оказалась 87 кв. м. Если в договоре по этому поводу ничего не сказано, то дольщик обязан доплатить за превышение метража. Поэтому, чтобы гарантировать себя от неприятных сюрпризов, предусмотрите такой случай в договоре (например, оговорите допустимый метраж превышения, зафиксируйте стоимость квадратного метра). На стадии подписания договора решить этот вопрос с застройщиком гораздо легче, чем когда объект сдан, и застройщик имеет возможность под предлогом неполной оплаты расторгнуть с дольщиком договор и продать ту же квартиру по более высокой цене.

Вообще следует уделить особое внимание пунктам об ответственности сторон в случае невыполнения обязательств. Дольщик, как частное лицо, может здорово пострадать, если не оговорит все санкции, а также формы возврата средств по причине неприемлемых для него нарушений условий договора. Например, сроки сдачи дома должны быть задекларированы хотя бы в пределах квартала, и должны быть определены пени за каждый день просрочки (как правило, 0,01%), с условием, что если ответственность превысит 5 - 10% от стоимости квартиры, то договор может быть расторгнут по инициативе дольщика с возвратом всей суммы.

Во-вторых, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику (не позднее двух месяцев после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию).

В-третьих, Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В-четвертых, гарантийный срок на объект долевого строительства (не может быть менее пяти лет).

Договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. (Это сделано с целью избежать случаев "двойной" продажи квартир, а такие случаи неоднократно имели место; и, кстати, сейчас, когда правительство Москвы взяло на себя бремя выполнения обязательств недобросовестных застройщиков, именно случаи "двойных" и "тройных" продаж называются в числе самых сложных.) До момента государственной регистрации договор долевого участия действительным не является.

Передача квартиры и регистрация

На основании ст. 8 Закона 214 застройщик обязан не позднее чем через два месяца после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать квартиру дольщику. Передача осуществляется по подписанному сторонами акту приема-передачи квартиры. Еще раз обращаем внимание дольщиков: не торопитесь подписывать акт, если в вашей квартире имеются недоделки и застройщик на словах обещает "завтра" все исправить. Это "завтра" скорее всего не наступит, и вам за свой счет придется все исправлять.

Но передачей квартиры ваша эпопея не заканчивается. Необходимо получить государственную регистрацию права собственности дольщика на квартиру. Этому посвящена ст. 16 Закона 214.

Основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства являются помимо документов, предусмотренных федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", следующие документы:

• разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (без такого разрешения сами строители называют построенный дом "грудой аккуратно уложенных кирпичей");
• передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Как показывает практика, в наиболее выигрышном положении оказываются те дольщики, которые перед подписанием договора обратились в юридическую фирму, специализирующуюся на вопросах недвижимости. Только опытные юристы-практики помогут вам выработать текст договора именно для вашей сделки. Нелишним будет и застраховать сделку в независимой, известной страховой компании. Впрочем, при подписании договора со страховщиками также должны действовать принципы "не доверять, а проверять" и "верю только написанному". Квартира - это не та покупка, которая допускает к себе легкомысленное отношение.