О.Творогова: "Элитка в 2006 г. уже выросла в цене на 10%"

Самые дорогие квартиры в Москве относятся к сегменту элитного жилья. Стоимость одного квадратного метра в так называемых клубных домах достигает 20 тыс. долл. Однако такие цены не отпугивают охотников за престижным и статусным жильем: самые дорогие квартиры не только быстро уходят с рынка, но и растут в цене. О последних тенденциях на рынке элитной недвижимости, а также о его наиболее привлекательных с точки зрения инвестиций объектах корреспонденту "РБК-Недвижимости" Вере Ковалевой рассказала генеральный директор компании Soho Realty Ольга Творогова.

- Как изменилась ситуация на рынке элитной недвижимости с начала года?

- Начало 2006 г. оказалось очень активным. Рынок резко оживился сразу же после праздников. В течение первых месяцев наблюдался существенный рост цен в сегменте первичных продаж дорогого городского жилья: в течение прошлого месяца цена квадратного метра выросла на 8-10%. Не менее активен рост и числа сделок. Только за один февраль было продано объектов больше, чем за все последние четыре месяца прошлого года.

- На "вторичке" ситуация с ценами аналогичная?

- Рынок вторичных продаж в дорогом сегменте – более стабилен. Цены выросли, но не столь ощутимо как на рынке новостроек. Объем предложений остался на том же уровне, что и в январе.

- Чем обусловлены эти изменения?

- Мы полагаем, что ситуация спровоцирована прогнозами возможного увеличения цен – и это в условиях чрезвычайно высокого спроса. Эти опасения, на наш взгляд, сегодня оправданы. Уже в 2005 году на рынке дорогой недвижимости мы наблюдали сокращение объема предложения - в пределах 30% по отношению к 2004 году. Сегодня спрос на рынке дорогого жилья существенно опережает предложение. Разрыв составляет в районе 40-50%. Это обусловлено совокупностью причин: в первую очередь, вступлением в силу закона "О долевом строительстве" №214. Этот закон серьезно повлиял на рынок. При всем позитиве намерений (упорядочить отношения на рынке долевого строительства), отрасль столкнулась с рядом дополнительных барьеров. Отсрочка начала реализации проекта и старта рекламной кампании (в связи с необходимостью дополнительных согласований, обозначенных в новом законе) – как раз в наибольшей степени повлияла на снижение объема предложений на рынке в 2005 году.

Потенциальных покупателей сегодня отпугивают, схемы отличные от договоров долевого участия в строительстве, что "выталкивает" клиента на вторичный рынок готового жилья. В общей ситуации уменьшения предложения и активного спроса, естественно, произошел рост цен. Если не будет изменений в 214–ФЗ или если застройщики не решатся на договоры долевого участия, 2006 год будет "годом готового жилья".

- В условиях высокого роста цен, недвижимость наверняка станет еще более интересным активом для инвестиций. В каком сегменте рынка вы прогнозируете наиболее высокую доходность?

- Полагаем, что наибольшие дивиденды инвестору принесут вложения в городскую недвижимость дорогого класса. При условии вхождения в проект на ранних стадиях строительства, можно прогнозировать доходность на уровне не менее 30-40%. Такие инвестиции сегодня высоко ликвидны. Однако стоит учесть, что порог вхождения в подобные проекты достаточно высок: минимальный бюджет инвестора для "игры" на рынке дорогой недвижимости составляет 1 млн долл. В сегменте бизнес-класса при среднегодовой доходности 20-25%, "входной порог" сегодня - порядка 500 тыс. долл.

- Что Вы можете порекомендовать в случае, если инвестор заинтересован в минимизации рисков и готов поступиться уровнем доходности в пользу максимально высокой надежности своих вложений?

- Для минимизации рисков наиболее оптимальна стратегия инвестирования в объекты аренды, причём приобретать нужно объекты либо готовые объекты, либо на стадии завершения строительства. Сдача в аренду обеспечит инвестору регулярные гарантированные доходы (при показателе среднегодовой доходности в 10-12%) на протяжении достаточно продолжительного периода времени. Хочу, однако, подчеркнуть, что количество инвестиционных сделок на рынке дорогой недвижимости сегодня все же существенно меньше числа покупок жилья для собственного проживания. Люди покупают для себя.

- Какие районы Москвы сегодня наиболее интересны с точки зрения инвестиционной привлекательности?

- На первичном рынке (в долгосрочной перспективе) более стремительный рост ожидается в районах Плющихи, Фрунзенской. А также районах, прилегающих к площадкам застройки крупных жилых комплексов на месте реконструируемых промышленных зон: территории завода "Каучук" на ул. Усачева, Троллейбусного парка на ул. Трубецкой, Завода по производству лопастных гидравлических машин (ЛГМ) на пересечении Руновского пер. и Татарской ул.

- Как изменяется география строительства элитного жилья?

- Под элитным (дорогим) жильём понимаются объекты, удовлетворяющие целому перечню ключевых характеристик, среди которых наиболее важным является местоположение. При таком понимании, география элитных новостроек остаётся неизменной – это исторический центр Москвы (Остоженка, Арбат, Патриаршие Пруды, Замоскворечье), отдельные объекты в Пределах Садового кольца (Чистые пруды), некоторые объекты на внешней части Садового кольца (Плющиха). Остоженка по-прежнему остается самым востребованным районом у обеспеченных граждан. Это объясняется, прежде всего, качеством предлагаемых объектов, удобной транспортной доступностью и достойным социальным и культурным окружением.

- Каковы наиболее интересные элитные объекты, выставленные в настоящее время на продажу?

- Например, дом в районе Остоженки, на Пречистенской набережной. Это жилой комплекс в дворцовом стиле, расположившийся на весьма просторной территории площадью 1,3 га. Стоит также отметить новый девятиэтажный дом, построенный на набережной Москвы-реки в окружении зелени и исторических застроек. С одной стороны дома – пешеходный мост, соединяющий Ростовскую набережную и площадь Европы перед Киевским вокзалом, с другой - Охотничий домик Бестужева, охраняемый памятник архитектуры. С берега открывается великолепная панорама города. В жилом комплексе всего 28 квартир достаточно большой площади: от 172 до 334 кв. м. Наконец, очень достойно на фоне остальных выделяется и Green Plaza - клубный дом, возведенный в окружении древних деревьев, памятников истории и культуры. Из окон верхних этажей открываются виды на историческую часть города и на Кремль. Дом находится в двух минутах ходьбы от здания Правительства Москвы на Тверской, рядом с театром им. В.В. Маяковского, домом-музеем К.С. Станиславского и Московской консерваторией. В этом доме также 28 квартир от 125 до 340 кв. м.