Ю.Пузакова: "На рынке ипотеки конкуренции нет"

С развитием ипотеки в России начали появляться хорошо известные на Западе, но пока новые для нашей страны организации – ипотечные брокеры. В их задачи входит представлять интересы заемщика в сложной цепочке "риелтор-банк-страховщик-застройщик". Об опыте создания ипотечного брокера и особенностях его работы, а также о ситуации на рынке ипотеки корреспонденту "РБК-Недвижимости" Вере Ковалевой рассказывает руководитель клиентского управления ипотечного брокера "Мой Дом" Юлия Пузакова.

- "Мой дом" - один из первых в Москве профессиональных ипотечных брокеров. Расскажите о том, как возникла идея создания такой организации, где вы брали и обучали специалистов, с какими трудностями пришлось столкнуться.

- Компанию "Мой дом" создала группа российских юристов, работающих на рынке ипотечного кредитования. Мы знали: для того, чтобы эмитентам в будущем выпускать ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием (закладными), это покрытие еще нужно сформировать. И закладные, составляющие покрытие, по возможности, должны быть стандартными (хотя бы схожими по оформлению и качеству). Сложность была в том, что невозможно отвечать требованиям стандартов, работая по наитию - ведь рынок ипотечного кредитования весьма молод. Мы увидели выход только в создании всероссийской системы оформления и купли-продажи стандартных закладных по единым правилам, продвижении и сближении требований организаций, выкупающих закладные. Очевидно, что рефинансирующие организации (которых год назад было всего две) и поставщики закладных (банки - первичные кредиторы) должны договориться заранее о правилах сотрудничества, от этапа выдачи кредита до приобретения закладной новым кредитором. "Мой Дом" - это универсальный посредник между рефинансирующими организациями, банками и заемщиками, который обеспечивает баланс спроса и предложения ипотечных кредитов и продвигает общие правила (стандарты кредитования) на ипотечном рынке. Время показало, что мы опередили рынок минимум на полгода. Сегодня вторичный рынок ипотечного кредитования только формируется, появляются новые игроки, за последние месяцы стартовало еще минимум три программы рефинансирования, начинает развиваться конкуренция.

- Ипотечный брокер - понятие новое. Какие аргументы существуют в пользу того, чтобы обратиться именно к ипотечному брокеру, а не сразу в банк или риелторское агентство?

- Ипотечные брокеры появляются только тогда, когда складывается единый рынок стандартов, когда продукт (ипотека) становится востребованным, а сбыт массовым. Если Вы сегодня не готовы купить жилье с помощью ипотечного кредита - просто узнайте у ипотечного брокера, как правильно это можно сделать в будущем. Ипотечные брокеры знают спрос и предложение на ипотечном рынке, пожелания и проблемы потенциальных заемщиков. Никто другой не предложит такое количество ипотечных программ (при этом с такой легкостью ориентируясь в них), подходящих под конкретные возможности и потребности, как независимый ипотечный брокер. Банки, за редким исключением, предлагают потребителям собственные, в основном, валютные программы кредитования и не занимаются популяризацией общих преимуществ ипотеки среди населения. Риелторы, действуя в своих, корпоративных интересах, зачастую вызывают негативные настроения против ипотечных сделок у потребителей, искусственно усложняя процесс кредитования и настраивая и продавцов, и покупателей недвижимости на непреодолимые трудности, связанные с приобретением жилья в кредит или продажей жилья заемщику ипотечного кредита.

- Насколько жесткая существует конкуренция с агентствами недвижимости и строительными компаниями? Ведь многие из них также способны посоветовать своим клиентам ипотечный банк...

- Большинство риелторских агентств, работающих на рынке ипотечного кредитования и в Москве, и в регионах, бывают заинтересованы в сопровождении крупных, эксклюзивных ипотечных сделок. Они меньше ориентированы на массового потребителя со средним уровнем доходов. За редкими исключениями, риелторские агентства не имеют единого стандарта качества услуг, а их тарифная политика не унифицирована - стоимость услуг повсеместно завышена. Строительные организации рассматривают ипотечное кредитование преимущественно как инструмент увеличения продаж на конкретном строительном объекте и не ведут разъяснительную работу среди населения по общим вопросам приобретения жилья в кредит. Все это, прямым образом, сокращает возможное количество "ипотечных покупателей". Сегодня это называется не конкуренция, а борьба за клиента.

Что касается конкуренции, то она только способствует увеличению спроса на ипотечное кредитование, подогревая интерес обывателя, улучшает уровень клиентского обслуживания и ведет к лояльности в отношениях к клиенту. Хотя именно жесткой конкуренции сейчас нет. Причин несколько. Во-первых, у наших граждан до сих пор существует страх перед ипотечным кредитованием, недоверие к нему. Во-вторых, наблюдается малая заинтересованность профессиональных участников ипотечного рынка в популяризации стандартного ипотечного кредитования и информирования потенциального потребителя о наиболее доступных рублевых ипотечных продуктах. В-третьих, существует дефицит квартир, как на вторичном, так и на первичном рынке жилья.

- Как правило, в задачи ипотечного брокера не входит поиск квартиры, сопровождение сделки и оформление всех необходимых документов - все это отдается на откуп риелторам. Существуют ли схемы взаимодействия ипотечного брокера – банка - риэлтора, при котором все участники процесса смогут органично сочетать свою деятельность, сделав ее максимально удобно для клиента?

- Поиск квартиры и сбор документов на данную квартиру в соответствии с перечнем, требуемым банком и страховой компанией, действительно не является полем деятельности ипотечного брокера. Задачи брокера и риелтора несколько противоречивы: риелторы заинтересованы в продаже недвижимости, а брокеры – в продаже своих услуг посредника при совершении ипотечной сделки. При этом задачей брокера является органичное сочетание и координирование деятельности банка, риелтора, страховой компании и содействие в последующей государственной регистрации ипотечной сделки.

- Во сколько оцениваются услуги ипотечного брокера?

- На сегодняшний день существуют компании - ипотечные брокеры, оценивающие свои услуги в процентах от суммы кредита, а также компании, устанавливающие фиксированную стоимость своих услуг. По опыту можно сделать вывод, что обращаться следует все-таки к независимым от агентств недвижимости и банков брокерам, которые не привязаны к приобретению жилья именно через агентства. Стоимость услуг ипотечного брокера "Мой Дом" по юридическому и консультационному сопровождению совершения ипотечной сделки составляет от 17,5 тыс. рублей. Стоимость подбора банковской программы в рамках личной финансовой ситуации заемщика – 500 рублей.

- В каких случаях покупатели квартир предпочитают обращаться к ипотечному брокеру, а не идти сразу в банк или в агентство недвижимости? Что это за категория потребителей?

- На Западе ипотечный брокер – один из ключевых партнеров клиента при получении ипотечного кредита. Именно он делает процесс ипотечного кредитования более простым и удобным для клиента. Услугами ипотечного брокера сейчас пользуются в основном те, кому не хватает времени на самостоятельный сбор необходимого пакета документов для получения кредита, либо проблемные заемщики. Однако со временем клиенты поймут, что, имея выбор из нескольких банков и ипотечных программ, можно получить кредит на наиболее выгодных условиях. К тому же, у брокера можно получить любую консультацию по ипотечному кредиту.

Сейчас существует очень много программ ипотечного кредитования, в которых легко запутаться. А для профессионала, каким является ипотечный брокер, подобрать нужную кредитную программу не сложно. Однако в сознании потенциального заемщика все еще существует некоторый барьер: зачем платить посредникам, когда можно обратиться в банк напрямую. Отмечу, что услуги ипотечного брокера становятся все более востребованными у населения.

- Через сколько лет, по Вашему мнению, человек со средней зарплатой в России сможет позволить себе ипотечный кредит?

- В настоящее время ипотечное кредитование развивается достаточно быстрыми темпами. Банки более лояльно относятся к своим потенциальным заемщикам. Например, в Нижнем Новгороде, человек с ежемесячной средней зарплатой от 7 тыс. руб. уже сейчас может рассчитывать на получение ипотечного кредита для последующей покупки квартиры.

- Насколько легко ипотечному брокеру удается завязывать партнерские отношения с банками? Охотно ли банки идут навстречу?

- Сейчас банки, заинтересованные в привлечении клиентов и увеличении своего кредитного портфеля, стремятся к сотрудничеству с ипотечными брокерами. Ведь данные структуры производят первичный андеррайтинг (предварительную квалификацию) клиентов, освобождая банк от дополнительных расходов на содержание "лишних" сотрудников, рекламу ипотечных программ, а также способствуют формированию необходимого пакета документов в соответствии с требованиями банка. Появление нового участника на ипотечном рынке вряд ли повлияет на размер процентных ставок: пока есть спрос на кредиты под 10-11% годовых в валюте, банки не будут уменьшать собственную прибыль.

- Почему количество ипотечных сделок в Москве за последние два года не выросло? Какие факторы сдерживают развитие ипотеки?

- Причин того, что до сих пор ипотека не стала доступной, существует несколько. Одной наиболее значима из них - высокая стоимость привлечения ипотечного кредита. Помимо регулярных платежей заемщику следует подготовиться оплате комиссий банка, услуг оценщика и тарифов страховых компаний. Сдерживающим фактором является также большой процент первоначального взноса за квартиру, устанавливаемый банками на уровне 10-15% от стоимости приобретаемого жилья. Между тем, только небольшая часть населения обладает достаточными накоплениями для удовлетворения данного условия кредитования.

Другим сдерживающим фактором являются непомерные требования банков к пакету документов, предъявляемых для рассмотрения заявки. В московском же регионе, помимо перечисленного, на сегодняшний день остро ощущается нехватка жилья – причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Дефицит квартир приводит к росту цен на недвижимость, одновременно не способствуя развитию ипотеки. Наконец, существует страх населения перед долгосрочным ипотечным кредитованием, недостаток информации от ипотеке, непрозрачность ипотечных сделок.

- Что можно реально сделать, чтобы повысить темпы развития ипотеки?

- Для развития ипотечного кредитования, в первую очередь, необходимо снизить процентную ставку по ипотечным кредитам и величину первоначального взноса на приобретаемое жилье. Кроме того, следует сократить список документов для подачи заявки на кредит. Банки должны уделить особое внимание стандартизации выдачи, оборота и сопровождения ипотечных кредитов. Это существенно ускорит процесс рефинансирования уже выданных кредитов, а также будет способствовать развитию вторичного рынка ипотечного кредитования посредством секьюритизации ипотечных пулов. Также необходимо привлечь внимание потребителей к институту ипотечного брокера.

Основополагающей задачей ипотечных брокеров является консультирование по вопросам ипотечного кредитования, а основными принципами в работе - интерес клиента и независимость от интересов конкретных банков или риелторских компаний.