Плохие соседи: как новое строительство снижает стоимость жилья

Третье транспортное кольцо напротив жилого дома (Фото: ИТАР-ТАСС/ Светлана Спирина )

Стоимость квартиры может упасть не только из-за девальвации рубля или морального устаревания жилого фонда. Не меньше рисков несет строительство вблизи спальных районов крупных инфраструктурных объектов, считают московские риелторы. Появление рядом с домами новой трассы снижает стоимость жилья примерно на 5–10% в зависимости от ликвидности объекта и расположения квартиры относительно дороги, рассказала «РБК-Недвижимости» управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Однако транспортные развязки снижают цены на жилье, находящееся рядом, только на период строительства, уточняют риелторы. «Когда строительство закончено, все зависит от конкретного дома и конкретной квартиры. Если дома стоят на удалении от дороги, отделены деревьями, а квартира выходит окнами во двор, то цены быстро отыграют снижение. Если же новая развязка прямо под окнами, стоимость квадратного метра может снизиться в среднем на 10%. Более того, расположение на расстоянии примерно 50–100 м от трассы, на второй или третьей линиях, может стать преимуществом. Дом на первой линии выступает в таком случае шумозащитным экраном», — добавляет директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

В результате строительства Третьего транспортного кольца (ТТК), которое завершилось в 2005 году, больше всего пострадали сталинские кирпичные дома вблизи станции метро «Беговая», отмечают в риелторской компании Est-a-Tet. До строительства трассы стоимость квартир в этих домах была сопоставима с аналогичными объектами на Ленинградском шоссе вплоть от станции метро «Белорусская».

После запуска ТТК цена на них значительно упала и сейчас находится на уровне предложений в панельных домах в хороших районах вроде Крылатского, хоть это и «сталинки». К примеру, двухкомнатная квартира площадью 80 кв. м в таком доме на Беговой стоит как 70-метровая «двушка» в панельном доме в Крылатском — 17–18 млн руб.», — говорит директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский. Также, по его данным, почти в два раза снизились цены на квартиры в крупноблочных домах около метро «Спортивная», которые выходят прямо на ТТК. Сейчас в таких домах продажи практически невозможны, отмечают риелторы.

«Негативный эффект от грязных или шумных объектов инфраструктуры может наблюдаться и в массовом сегменте. В качестве примера можно привести ввод новой эстакады на Можайском шоссе в районе Одинцово, произошедший в сентябре 2014 года. Она расположена фактически под окнами жилых домов на уровне третьего-четвертого этажей. Собственники этих квартир были вынуждены снизить цены, в некоторых случаях дисконт составил 10–15% по сравнению со средней ценой по району», — приводит пример управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

В последние пять лет покупатели все чаще стараются подобрать квартиру в глубине района, подальше от крупных магистралей. «Люди стали ценить тишину, и квартиры с окнами на трассы стоят на 20% дешевле, чем аналогичные на удалении от них. Еще один подобный пример — застройка на Ходынском поле. Из первых домов на этом участке открывался вид на парк, однако по мере возведения рядом высотных зданий многие дома были лишены видовых характеристик. Может, это и не снизило их цену, однако за хороший вид собственники могут накинуть к цене продажи 5%», — объясняет Алексей Бернадский.

Появление рядом с жилыми кварталами крупных торгово-развлекательных центров риелторы оценивают неоднозначно. По их словам, далеко не всегда возведение такого объекта увеличивает спрос и стоимость квадратного метра. Вместе с новыми возможностями жители окрестных домов получают в разы увеличивающийся поток пешеходов и автотранспорта, пробки, постоянное движение многотонных фур. Меняется не только трафик, но и сам микроклимат территории.

С другой стороны, если многофункциональный и современный ТРЦ на некотором удалении от жилого фонда, строительство которого было разумно дополнено благоустройством и обновлением прилегающих территорий, для общего статуса района это скорее плюс, убежден Михаил Куликов. Например, с декабря 2013 года по июнь 2015-го средние цены на вторичное жилье в целом по Москве увеличились на 10%, а вблизи ТРЦ «Авиапарк» — на 18%. В период с декабря 2012-го по июнь 2015 года средние цены по Москве выросли на 13%, в то время как рядом с ТРЦ «РИО» — на 19%, а вблизи ТРЦ «Райкин Плаза» — на 23%.

Соседство с промзоной всегда уменьшает стоимость жилья. Для сравнения, в Капотне средняя стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире —115 тыс. руб., а в соседнем районе рядом со станцией метро «Братиславская» — 154 тыс. руб., приводит данные «Инком». На примыкающей к промзоне «Огородный проезд» улице Руставели квадратный метр на вторичном рынке обойдется в 180 тыс. руб., в районе Останкинский — в 200,1 тыс. руб., а в соседнем районе Марьина Роща — в 204,7 тыс. руб.