Кафе и рестораны стали главными арендаторами помещений в центре Москвы
Большая часть помещений на всех улицах московского «золотого треугольника» (к ним относятся Тверская, Петровка, Кузнецкий мост, Столешников переулок — то есть улицы, где исторически сложились самые высокие арендные ставки в Москве) занята предприятиями общественного питания. К такому выводу пришли аналитики консалтинговой компании Colliers International, которые подвели итоги четвертого квартала на рынке торговой недвижимости Москвы.
На Тверской улице, по данным Colliers International, операторами общественного питания занято 26% от общего числа помещений против 19% в 2012 году. Доля продуктовых магазинов здесь за четыре года увеличилась практически в три раза — с 3% до 8%, а операторы fashion-сегмента (одежда и обувь) сократили свое присутствие на центральной столичной улице практически в 1,5 раза — с 20% в 2012 году до 13% в 2016-м. Причиной ухода основных арендаторов Тверской — банков — стал массовый отзыв ЦБ их лицензий, отмечают аналитики. Из самых громких fashion-уходов с Тверской улицы эксперты называют закрытие магазинов Zara, Escada, Sonia Rykiel, James, Louvre. По данным Colliers International, за весь 2016 год на Тверской не открылся ни один международный премиальный бутик одежды и обуви.
Тверская стала более ориентирована на близлежащие офисы, жителей района и пешеходный трафик, то есть туристов и потребителей, что повлияло на структуру пула арендаторов этого торгового коридора, отмечает заместитель руководителя отдела стрит-ретейла компании JLL в Москве Наталья Озерная. Например, недавно в доме 5/6 начал работу «АВ Daily» (формат «Азбуки вкуса») в помещении, где ранее находился бренд Tezenis, а в последнее время — «Армия России». Также можно отметить открытие «Мосхозторга» на Тверской, 9. Эту тенденцию подтверждает и заместитель руководителя отдела торговой недвижимости компании ILM Егор Левченко: «В Центральном административном округе столицы активно развивались новые форматы магазина «у дома». Основная площадь магазинов на Тверской улице составляет 100–300 кв. м на первом этаже, что соответствует этому формату. Сейчас покупателям, чтобы попасть на Тверскую, нужно приехать на метро или такси, это делает покупки неудобными или нецелесообразными, поскольку в городе много ТЦ разного формата, которые находятся ближе к местам работы и жизни. Туристы, покупающие на Тверской, как правило, приезжают из регионов России и стран СНГ. Их платежеспособность ниже среднемосковской».
Похожая ситуация наблюдается на Кузнецком мосту: раньше здесь открывались в основном магазины fashion-операторов, а сейчас 46% всех арендаторов составляют предприятия общественного питания (в 2012 году — 33%), говорится в материалах Colliers International. Только за последнее время здесь появились кондитерская French kiss, пекарня «Скалка», магазин продуктов LavkaLavka, Burger Heroes, а вместо ювелирного салона Pandora открылась кофейня Krispy Kreme. Премиальные fashion-операторы — Hugo Boss, Diane von Furstenburg, Hermont & Blaine, Herve Leger, Podium — наоборот, покинули улицу. Смена состава арендаторов здесь объясняется реконструкцией улицы и ее переводом в статус пешеходной.
Единственным исключением среди улиц «золотого треугольника» оказался Столешников переулок, где продолжают преобладать бутики одежды и обуви — fashion-бренды составляют 47% от общего числа, а общепит — 12%. Хотя с начала кризиса 2014–2015 года некоторые бренды покинули «золотой» переулок, например Burberry, Tag Heuer, Cassaforte, Agnona, Louboutin, тем не менее сюда пришли другие известные арендаторы — Fendi, Harry Winston, Michael Kors, а также открывшиеся в четвертом квартале 2016 года Giuseppe Zanotti и флагманский бутик Herno. По оценке аналитиков Colliers International, смена брендов, которая наблюдается в Столешниковом переулке, свидетельствует о том, что он остается одной из самых дорогих улиц в столице и в ближайшее время не сдаст свои позиции.
Постепенно набирает привлекательность для люксовых брендов другая центральная улица — Петровка, которая в последние годы продолжает активно обзаводиться люксовыми магазинами одежды и ювелирных украшений, отмечают аналитики Colliers International. По их данным, несколько лет назад свои магазины на Петровке открыли такие luxury-бренды, как Cartier, переехавший сюда со Столешникова переулка, Chanel, Etro, Louvre, Vertu и так далее. Примечательно, что премиальные бутики вытесняют расположенные здесь ранее магазины одежды и обуви сегмента «средний плюс». Например, люксовый бутик Bvlgari занимает помещение, в котором несколько лет назад располагался магазин Karen Millen, а магазин премиальной одежды Gucci находится в бывшем помещении магазина Diesel.
Прогноз
Руководитель департамента стрит-ретейл по России Colliers International Екатерина Подлесных ожидает дальнейшей демократизации Тверской улицы и Кузнецкого моста: по ее прогнозу, здесь продолжат открываться предприятия как сетевого, так и несетевого общепита с индивидуальной концепцией, к тому же сюда устремятся арендаторы, ранее предпочитавшие торговые центры. С этой оценкой согласна и Наталья Озерная из JLL. «Арендаторы идут на этот торговый коридор сегодня по адекватным рыночным ставкам — не таким высоким, как раньше. По данным на конец третьего квартала средняя ставка аренды помещений площадью 100–300 кв. м на Тверской составляла 100 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а доля вакантных площадей находилась на уровне 9%, что ниже среднего показателя по рынку основных торговых коридоров Москвы (10,2%)», — рассуждает эксперт.
Увеличение количества продуктовых магазинов было общей тенденцией рынка стрит-ретейл в последние годы, добавляет Егор Левченко. Еще пару лет назад собственники и арендаторы, которые арендуют помещения с 2010–2011 годов и не имеют возможности расторгнуть договоры в связи с низкими оборотами, питали надежды, что реконструкция и облагораживание тротуаров приведет к увеличению пешеходных потоков. Общее увеличение активности арендаторов в 2016 году в центре произошло в формате стрит-ретейл, но, по оценке Левченко, позитивно сказалось в основном на адресах, прилегающих к площадям Манежной, Пушкинской, Триумфальной и Тверской заставе, где концентрируется пешеходный и автомобильный трафик. В остальных местах выросла доля арендаторов продуктового формата, аптек и даже хозяйственных магазинов.