Кутузовский проспект установил рекорд по объему пустующих магазинов
В Москве на Кутузовском проспекте сегодня пустует каждое третье помещение (более 30% всех торговых площадей), подсчитали по запросу «РБК-Недвижимости» аналитики консалтинговой компании «Магазин магазинов». Такого большого количества свободных площадей здесь не было никогда, рассказала эксперт компании Марьяна Матуева.
Сегодняшняя доля свободных площадей на Кутузовском — абсолютный исторический антирекорд, подтверждает данные «Магазина магазинов» директор направления стрит-ретейла международной брокерской компании Knight Frank Виктория Камлюк. «Запрет паркинга, совпавший с кризисом, практически «убил» Кутузовский как торговый коридор от «Киевской» и до «Парка Победы»: за последние два года здесь закрылись даже те магазины, которые работали по десять лет — например, флагманский бутик «Дикой орхидеи» в доме № 29», — говорит эксперт.
Массовое бегство арендаторов вызвано падением курса рубля в 2014 году, повлиявшим на ставки валютных договоров аренды. «Этот фактор стал решающим для fashion-сегмента, при слабеющем рубле сложно поддерживать рентабельность бизнеса, при котором арендная ставка была бы в пределах 20% общего товарооборота. Покупательная способность тоже изменилась, потребители в растерянности, не зная, что будет дальше», — говорит Виктория Камлюк.
За год, по подсчетам Knight Frank, с Кутузовского съехало больше десятка магазинов, в основном fashion-сегмента: Grey Key, No One, Ecco и другие. Им на смену пришли магазины товаров повседневного спроса: продуктовые супермаркеты и аптеки. «Если раньше арендаторы ориентировались главным образом на проезжавших мимо клиентов, то сейчас — на жителей домов прилегающих районов. Именно поэтому на месте дорогих салонов одежды, мебели и алкоголя открываются торговые точки другого формата: например, в доме № 9 открылись «Мосхозторг», «Перекресток» и отделение ВТБ, — отмечает Камлюк. Однако значительная доля площадей остается вакантной. Так, в доме № 29, рядом с торговым домом «Москва», пустуют сразу четыре помещения подряд. Некоторые, по данным Knight Frank, не могут найти арендаторов уже более двух лет, как, например, в домах № 7/4 и 22. Спрос на торговые площади, по словам риелторов, упал драматически.
Однако даже в этих условиях собственники не готовы снижать стоимость аренды. «Ставки на Кутузовском проспекте одни из самых высоких среди крупных магистралей, таких как проспект Мира, Ленинский, Ленинградский проспекты: помещение площадью 200 кв. м здесь стоит более 1,2 млн руб. в месяц», — говорит руководитель отдела стрит-ретейла компании JLL в Москве Юлия Назарова. Минимальный диапазон арендных ставок на Кутузовском сегодня составляет от 20 до 60 тыс. руб. за 1 кв. м в год — такие данные приводит консалтинговая компания S.A. Ricci. По подсчетам «Магазина магазинов», в четвертом квартале 2015 года размер средних ставок здесь варьировался в пределах $700–800 за 1 кв. м (в тот же период 2013 года — $2–3 тыс. за 1 кв. м).
Несмотря на отсутствие пешеходного трафика и выходов из метро, арендовать помещение на Кутузовском всегда было дорого: сказывается престижное место, правительственная трасса, направление к дорогим районам Москвы, выезд на Рублевку. С наступлением кризиса ситуация мало изменилась. «Кто-то из собственников сумел договориться с арендатором и не потерять его. Нам известны помещения в которых, например, банки арендуют площади дешевле 20 тыс. руб. за 1 кв. м (на четной стороне). Есть среди владельцев помещений и везунчики, сумевшие на падающем рынке снизить ставки до 55 тыс. руб. за «квадрат». Однако таких немного. Новые арендаторы не спешат заселяться на престижный, но малолюдный проспект», — говорит директор департамента торговой недвижимости S.A. Ricci Павел Анисимов.
Владельцы, до кризиса выставлявшие помещение от 2 млн руб. в месяц, позже снижали стоимость аренды до 1,5 млн руб., а потом и до 1 млн руб., приводит пример Виктория Камлюк. Но уменьшение ставки на 50% не всегда помогает, на помещения нет спроса, добавляет эксперт. Далеко не все собственники готовы идти навстречу потенциальным арендаторам. Например, по словам Марьяны Матуевой, против ожиданий 97,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год ($1,5 тыс.) бизнес предлагает в ответ 26,3 тыс. руб.
«Конечно, трудные времена сегодня переживают многие торговые улицы, но, в отличие от той же Тверской, куда после капитального ремонта арендаторы вернутся, судьба стрит-ретейла на Кутузовском не видится столь оптимистичной», — считает Павел Анисимов.
Как ранее писала «РБК-Недвижимость», из-за реконструкции центральных улиц Москвы, в частности Тверской, количество пустующих площадей там выросло на 7–10%. В целом ставки аренды магазинов формата стрит-ретейла на улицах в центре Москвы упали в среднем в пять раз с 2011 года, выяснили аналитики Knight Frank. Если пять лет назад стоимость аренды магазинов на таких улицах, как Тверская и Арбат, колебалась в пределах $8–10 тыс. за 1 кв. м в год, то в 2016 году она снизилась до $0,9–3,4 тыс. (около 60–220 тыс. руб.).