Что ждет покупателей жилья в новостройках Москвы в 2017 году
Вопреки мрачным ожиданиям, которые были распространены среди участников отрасли год назад, спрос в 2016 году не только не сократился, но и превзошел по показателям относительно благополучные докризисные времена. Даже президент Владимир Путин в ходе августовского совещания по вопросам строительства признал, что наступило оптимальное время для покупателя решить квартирный вопрос. Не ожидает ли всех нас в 2017 году жесткое похмелье?
Прежде всего хочу отметить, что ассортимент на рынке новостроек в 2017 году не обеднеет. Если в текущем году во всех сегментах и типах (апартаменты и квартиры) на рынок Москвы выйдет около 60 проектов, то на 2017-й анонсировано не менее 100. Конечно, далеко не все из них «увидят свет», но 60–70 жилых комплексов все же появятся на карте столицы.
Для покупателя это означает не только расширение выбора, но и поддержание на высоком уровне конкуренции между застройщиками. Именно она делает рыночную конъюнктуру столь благоприятной для клиентов. В 2017 году беспрецедентно низкие бюджеты покупки (около 3,5 млн руб.) и большие скидки (до 15%) сохранятся в отдельных проектах в Москве как минимум в первой половине 2017 года. Из плодов неценовой конкуренции в следующем году покупателям достанется отделка, которая все чаще встречается в новых жилых комплексах.
Тем не менее увеличение предложения на рынке не бесконечно, и об этом стоит помнить в первую очередь тем потенциальным покупателям, которые рассчитывают еще какое-то время наблюдать за развитием ситуации. Строительная активность в Москве уже начала снижаться: за период с января по октябрь введено 1,76 млн кв. м жилья, что на 27% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Включился механизм, предохраняющий рынок от затоваривания. К тому же клиентам не нужно забывать, что наиболее ликвидные квартиры всегда раскупаются быстрее.
Другой вопрос, который сегодня волнует многих: а будут ли у покупателей деньги? Действительно, на протяжении последних двух лет реальные доходы россиян сокращались, однако уже в конце 2016 года наметилась позитивная динамика. По прогнозам Минэкономразвития, в следующем году рост средней заработной платы составит от 0,4% до 1,7%.
Кроме того, ситуация на рынке ипотеки — главного на сегодня инструмента улучшения жилищных условий — также развивается в позитивном ключе. Несмотря на окончание программы субсидирования, которого весь рынок ждет как судного дня, уже сейчас многие застройщики и банки предлагают мягкие условия кредитования. Сбербанк объявил о снижении ипотечных ставок в рамках акции, которая продлится до конца января и с высокой вероятностью будет продолжена в новом году. Сейчас во многих проектах встречаются ипотечные программы со ставками меньше 10% (ниже ключевой ставки ЦБ). Нередко застройщики самостоятельно субсидируют кредитные программы, чтобы привлечь клиентов. Постепенно смягчаются требования банков к аккредитации проектов. Это свидетельствует о том, что все игроки рынка одинаково заинтересованы в повышении доступности ипотеки. Полагаю, в 2017 году средневзвешенная ставка составит около 11%, что поддержит текущие объемы спроса.
Помимо роста доходов, необходимо общее оздоровление ситуации в экономике, которое создаст благоприятные условия для дорогостоящих приобретений. В этом плане 2017 год также обещает быть позитивным. Большинство экспертов сходятся во мнении, что ВВП страны вырастет. По прогнозу МЭР, валовый продукт увеличится на 0,2%, по данным МВФ — на 1,1%, по мнению Morgan Stanley — на 1,2%.
Тем не менее улучшение экономической ситуации предвещает не только рост доходов, но и повышение цен на товары и услуги. Рынок массового жилья с этой точки зрения не станет исключением в 2017 году. Стоимость «квадрата» в столичных жилых комплексах эконом- и комфорт-класса начала увеличиваться с лета 2016-го и к началу декабря прибавила 5,2%. Новостройки бизнес-класса в Москве также стали дорожать еще в первом квартале 2016 года и к ноябрю выросли в цене на 3,3%. На мой взгляд, в 2017 году покупателям жилья нужно учитывать повышение цен в среднем по рынку на 0,5–1,5% в месяц. Иными словами, те клиенты, которые в последние два года занимали выжидательную позицию, в наступающем году должны понимать, что каждый месяц промедления перед покупкой уменьшает их выгоды от текущей рыночной ситуации.
Таким образом, 2017 год с высокой вероятностью станет очередным годом покупателя на московском рынке жилья. Однако не стоит забывать о коварности рыночного цикла и общей непредсказуемости нашей эпохи — они могут сыграть злую шутку с излишне нерешительными клиентами.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
