Эконом или премиум: как определить класс новостройки в Москве
Аналитики обновили классификацию столичных новостроек, актуальную на начало 2017 года. Основные изменения в отношении класса строящихся домов в Москве коснулись площади квартир и требований к количеству парковочных мест, рассказал «РБК-Недвижимости» директор департамента проектов риелторской компании Est-a-Tet (авторы классификации) Владимир Богданюк. По его словам, данная классификация необходима для анализа рынка новостроек Москвы, а также поможет покупателям ориентироваться на столичном рынке недвижимости.
Увеличение количества парковочных мест связано с новыми требованиями московских властей к жилой застройке в городе, поясняет Владимир Богданюк. А сокращение площадей квартир стало одним из главных трендов на рынке новостроек Москвы в 2016 году.
В профессиональном сообществе игроков рынка недвижимости уже много лет идут споры и обсуждения единой классификации жилых новостроек. Впервые методика потребительской классификации строящихся многоквартирных домов была разработана Российской гильдией риелторов (РГР) еще в 2002 году, но только для Москвы. В 2013 году по заказу Фонда РЖС (сейчас входит в АИЖК) РГР утвердила единую методику классификации жилых новостроек по потребительскому качеству (классу).
Классификация первичного рынка жилья Москвы
| Категории | Эконом | Комфорт | Бизнес | Премиум | Элита |
|---|---|---|---|---|---|
| Место | Любое | Любое | Преимущественно престижные районы с хорошей транспортной доступностью до центра города | ЦАО | ЦАО (в основном в пределах СК, а также в районах за пределами СК — Хамовники, Пресненский и т. п.) |
| Архитектура | Нет требований | Нет требований | Индивидуальный архитектурный проект | Индивидуальный архитектурный проект. Возможно привлечение именитых архитекторов | Уникальный архитектурный проект |
| Материал стр-ва | Типовая панель, простой монолит | Европейская панель, монолит | Монолит, монолит-кирпич | Монолит, монолит-кирпич | Монолит, монолит-кирпич |
| Проектные решения | Готовые типовые планировочные решения | Готовые планировочные решения | Свободная планировка, возможность распланировать квартиру по своему вкусу | Свободная планировка, возможность распланировать квартиру по своему вкусу | Свободная планировка, возможность распланировать квартиру по своему вкусу |
| Высота потолков | до 2,7 м | Не ниже 2,7 м | 2,75–3,2 м | Более 3 м | Более 3,2 м |
| Площади квартир | Средняя площадь квартиры в проекте: 40–50 кв. м; минимальная площадь квартир 28 кв. м (панель) | Средняя площадь квартиры в проекте: 45–55 кв. м; минимальная площадь квартир 28 кв. м (панель), 20 кв. м студии в инд. проекте | Средняя площадь квартиры в проекте: 65–75 кв. м; минимальная площадь квартир от 38 кв. м | Средняя площадь квартиры в проекте: 75–85 кв. м; минимальная площадь квартир от 45 кв. м | Средняя площадь квартиры в проекте: 90–120 кв. м; минимальная площадь квартир от 50 кв.м |
| Количество квартир на площадке | Не ограничено | Не ограничено | Не более 6 | Не более 4 | Не более 4. Для пентхаусов желательно не более 2 |
| Техническое оснащение | Обязательно — естественная вентиляция, желательно — приточно-вытяжная вентиляция, простое лифтовое оборудование отечественных производителей либо недорогие модели иностранных производителей | Обязательно — естественная вентиляция, желательно — приточно-вытяжная вентиляция, простое лифтовое оборудование отечественных производителей либо недорогие модели иностранных производителей | Современные системы вентиляции, качественное лифтовое оборудование иностранных производителей. Кондиционирование — чаще сплит-системы (имеются предусмотренные места для расположения наружных блоков). Возможно центральное кондиционирование | Современные системы вентиляции и кондиционирования, качественное лифтовое оборудование иностранных производителей. Система «умный дом» | Самые современные системы вентиляции и кондиционирования, дорогостоящее лифтовое оборудование иностранных производителей, автономные системы энергообеспечения, система фильтрации воды, «умный дом» и т. д. |
| Территория дома (внутренний двор) | Чаще не огороженная, желательно наличие детской площадки и зон отдыха | В основном огорожена, желательно наличие детской площадки и зон отдыха | Огороженная, благоустроенная с детскими площадками и прогулочными зонами | Огороженная, благоустроенная с детскими площадками и прогулочными зонами | Огороженная, благоустроенная с дорогостоящими ландшафтными работами |
| Наличие парковки (в т. ч. подземной) | Не обязательно | Наземный паркинг, реже подземный | Обязательное наличие наземной или подземной парковки | Обязательное наличие подземной парковки, возможен прямой доступ в жилые помещения | Обязательное наличие подземной парковки, возможен прямой доступ в жилые помещения |
| Количество парковочных мест | Не менее 0,5 м/м на квартиру | Не менее 0,7 м/м на квартиру | Не менее 0,8–1,0 м/м на квартиру | Не менее 1,5 м/м на квартиру | Не менее 2 м/м. Желательно 2–3 м/м на квартиру |
| Охрана | Нет требований/Желательно консьерж или домофон | Нет требований/ Желательно консьерж, домофон или видеонаблюдение | Видеонаблюдение, контроль сотрудниками охраны доступа во двор и в здание | Видеонаблюдение, многоуровневая охрана, контроль сотрудниками охраны доступа во двор и в здание | Видеонаблюдение, многоуровневая система охраны, высокотехнологичные системы доступа во двор и в здание |
| Услуги | Нет требований | Нет требований | Круглосуточная техническая служба | Круглосуточная техническая служба | Круглосуточная техническая служба, ресепшен, обслуживающий персонал |
| Инфр-ра (комплекса и района) | Нет требований | Желательно наличие развитой инфраструктуры в шаговой доступности | Обязательно в пределах пешеходной доступности комплекса, собственная инфраструктура комплекса | Собственная инфраструктура комплекса | Инфраструктура комплекса желательно изолирована от постороннего доступа — только для жильцов комплекса |
Источник: Est-a-Tet
В исследовании Est-a-Tet также приводится средняя стоимость жилья по классам новостроек, объему предложения и доли каждого из сегментов в общем объеме. На начало 2017 года классы комфорт и бизнес разделили первое место по объему предложения в Москве с равной долей в суммарной площади объектов — 40,7%. Далее следуют новостройки премиум-класса — 8,9%, элитного сегмента — 5,6%, экономкласса — 4,1%.
Средневзвешенная цена новостроек Москвы на начало 2017 года составила 238,2 тыс. руб. за 1 кв. м (без учета элитного предложения). В разделении по сегментам: эконом — 118,8 тыс. руб./кв. м, комфорт — 149,3 тыс. руб./кв. м, бизнес — 253,5 тыс. руб./кв. м, премиум — 513,8 тыс. руб./кв. м, элитный — 919,2 тыс. руб./кв. м, говорится в материалах Est-a-Tet.
По данным компании, в сегменте эконом в Москве на рынке в начале года продавалось 2 тыс. квартир в 30 корпусах (в трех проектах). Большинство квартир этого класса (40%) стоят от 4,5 до 6,49 млн руб. Доля предложения нижнего диапазона бюджетом до 4,5 млн руб. составила 15%. Предложение бюджетом более 11,5 млн руб. не представлено в экономклассе.
В Москве в сегменте комфорт, по данным риелторов, предлагается 17,8 тыс. квартир в 168 корпусах (62 проекта). В основном на столичном рынке предлагаются квартиры бюджетом до 7,49 млн руб. (49%). Бизнес-класс представлен 161 корпусом в 78 проектах (9,9 тыс. квартир). Основная часть квартир (76,4%) находится в рамках бюджета до 24,9 млн руб.; 25,3% в этом классе составляют квартиры стоимостью от 10 до 14,9 млн руб., 11% — квартиры до 10 млн руб.
В настоящее время, по данным исследования, объем предложения квартир первичного рынка Москвы классов элит и премиум представлен 1,7 тыс. лотов в 44 проектах (69 корпусов). В целом основная часть квартир премиум-класса относится к бюджету до 60 млн руб. (62,8% от общего объема предложения). В элитном сегменте основной объем предложения — в диапазоне от 60 до 79,9 млн руб. (18,2% от общего объема предложения), также значительная часть предложения находится в бюджете более 200 млн руб. — 17,3%.
