Как легально сдавать квартиру в аренду и платить меньше налогов

Фото: AntonSAN\shutterstock

Многие владельцы жилья по-прежнему сдают его в аренду, не утруждая себя уплатой налогов. По данным «Дом.РФ», 95% рынка долгосрочной аренды находится в теневом секторе, то есть сдается неофициально.

Фактором роста рынка легализованной аренды может стать не только повышение налоговой грамотности населения, но также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду, считают риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».

Среди тех, кто сдает жилье стандарт-класса, не так много людей, которые платят налоги с дохода от сдачи. В сегментах элитном и бизнес ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезнее. Рассказываем о способах уплаты налогов с доходов от сдачи квартиры и о том, какой из налоговых режимов будет самым выгодным и удобным для арендодателя.

Сдача квартиры по закону

Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором. Нотариального заверения договор аренды не требует, а регистрация в Росреестре нужна для договора, который заключен на срок более 11 месяцев. При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.

Помимо Гражданского кодекса, с контролирующей стороны — Федеральной налоговой службы (ФНС) — аренда регулируется Налоговым кодексом:

• гл. 23 о налогах на доходы физических лиц;
• гл. 26.2 об ИП на упрощенке;
• гл. 26.5 об ИП с патентом;
• гл. 32 о налоге на имущество физических лиц.

Как выявляют тех, кто нелегально сдает квартиры

Участковые выявляют незаконно сдаваемые в аренду квартиры, налоговые органы привлекают собственников и взимают налоги. Современные технологии позволяют налоговикам отслеживать финансовые транзакции с высокой степенью точности. Большинство арендных платежей осуществляется через банковские счета, что делает их доступными для анализа. Если налоговая служба заметит регулярные поступления, но не найдет их в декларациях, это может стать сигналом для проверки. При этом банковская система является одним из наиболее мощных инструментов в арсенале налоговых органов. С 2016 года банки обязаны предоставлять информацию об открытии и закрытии счетов физических лиц по запросу налоговиков. Начиная с июня 2018 года эта обязанность расширилась: добавилось предоставление справок о движении денежных средств, включая счета в драгоценных металлах.

Что будет, если не платить налоги с аренды квартиры

Для физических лиц, которые должны платить НДФЛ, предусмотрены следующие штрафы (ст. 122 Налогового кодекса):

• неуплаченный НДФЛ за три года или за весь срок сдачи квартиры, если он был меньше;
• штраф 20% от суммы задолженности, а если инспекторы докажут, что доход скрывался умышленно — 40%;
• штраф за просрочку сдачи декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый просроченный месяц, минимально — 1 тыс. руб., максимально — 30% от суммы долга;
• пени за просрочку уплаты налога — 1/300 ключевой ставки Центробанка за каждый календарный день просрочки в течение трех лет.

Мария Жукова, управляющий директор сети офисов «Миэль»:

— Проживание в квартире лиц, не являющихся ее владельцами, не подтверждает коммерческий наем жилья. Ведь собственник может предоставить помещение безвозмездно, например для проживания своих родственников или знакомых. Закон не ограничивает граждан в праве распоряжения своим имуществом по собственному усмотрению. Однако если жильцы часто меняются или их проживание вызывает недовольство соседей — например, они шумят или иным образом привлекают внимание, — то вероятность того, что собственником заинтересуется ФНС, растет. Есть и другие источники, из которых ФНС может узнать о получении собственником нелегализованного дохода. Например, регулярные денежные переводы на банковский счет.

Если факт получения дохода будет доказан, то, независимо от наличия оформленного договора, ФНС вправе начислить налог, исходя из средней рыночной цены аренды аналогичного помещения в данном регионе, а также взыскать с налогоплательщика штраф.

Как сдавать квартиру легально

Существуют четыре основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо, в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), как самозанятый либо через приобретение патента на 1–12 месяцев.

Сейчас в Москве, по оценке риелторов, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальные — через патенты.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные деньги на счета в иностранных банках, отмечает управляющий директор сети офисов «Миэль» Мария Жукова. По ее словам, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП).

Существуют четыре основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо, в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), как самозанятый либо через приобретение патента

(Фото: Madhourse\shutterstock)

Варианты уплаты налога за аренду жилья

Существует четыре варианта уплаты налога за аренду:

• уплата НДФЛ в качестве физического лица;
• налог на профессиональный доход при регистрации в качестве самозанятого;
• уплата налога при применении упрощенной системы налогообложения при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;
• уплата налога при применении патентной системы налогообложения при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Размер налога на сдачу квартиры

Адвокат, член адвокатской палаты города Москвы Ирина Шеерман объясняет, что подлежит оплате налог на доход, полученный от сдачи жилья. Если квартиру сдает физическое лицо без статуса ИП или самозанятого, вносить в бюджет нужно НДФЛ по ставке от 13% до 22%. Выбор ставки зависит от размера совокупного дохода. Если он не превышает 2,4 млн руб., налог составит 13% от полученной суммы (ст. 224 Налогового кодекса). Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, заплатит (ст. 346.20 Налогового кодекса):

• 6%, если применяет УСН «от всех доходов»;
• 15%, если применяет УСН «доходы минус расходы».

Необходимо учесть, что кроме уплаты налога ИП делает еще дополнительные отчисления в государственные фонды. С 2025 года размер отчислений составляет 53 658 руб.

Налоги на сдачу квартиры для самозанятых

Сейчас самой выгодной налоговой ставкой для наймодателей является налог на профессиональный доход (НПД) — специальный налоговый режим для самозанятых. Закон о самозанятых начал действовать с 1 января 2019 года в четырех регионах России, с 1 июля 2020 года его распространили на всю страну.

Самозанятый, применяющий налог на профессиональный доход (НПД), должен платить налог по ставке 4%. Но если наниматель — юридическое лицо или ИП, ставка повышается до 6% (ст. 10 422-ФЗ).

Налог на самозанятых касается только тех, кто работает на себя, без работодателя. Они могут быть как физлицами, так и индивидуальными предпринимателями, но не должны иметь нанятых по трудовому договору работников. Кроме того, воспользоваться новой схемой может лицо, чей доход самозанятого не превышает 2,4 млн руб. в год (это около 200 тыс. руб. в месяц).

Особенности налогового режима заключаются также в том, что налогоплательщику не придется заполнять декларации — в данном случае они не нужны. Не требуется также использование онлайн-кассы. И наконец, НПД отменяет обязательные взносы на медицинское и пенсионное страхование.

Патент для сдачи квартиры

Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года.

На патентной системе налогообложения (ПСН) размер налога зависит от региона, площади квартиры и уровня дохода. Стоимость патента можно рассчитать с помощью калькулятора на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС), поясняет Ирина Шеерман.

Суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Удобство такой системы в том, что патент можно приобрести на любой срок в течение календарного года. Кроме того, патент избавляет от бумажной волокиты с оформлением различных документов и подачей налоговой декларации.

Александра Стирманова, адвокат бюро S&K Вертикаль:

— Ранее собственники, которые сдавали жилье в аренду, вынуждены были в любом случае платить НДФЛ при получении дохода от продажи квартиры — независимо от срока владения, так как объект использовался в предпринимательской деятельности. С 1 января 2019 года ситуация для собственников-арендодателей (физлиц) улучшилась, они получили право не платить НДФЛ при соблюдении минимального срока владения (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса). Обращаю внимание, что Налоговый кодекс содержит большое количество «но» и «если». Возникновение налогооблагаемой базы оценивается в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела.

Рынок аренды жилья существует в серой зоне, можно сказать, с момента своего формирования и об этой проблеме знают все. О том, что необходимо решить эту проблему и легализовать рынок говорят уже давно. Основная причина такой ситуации, конечно же, в желание сэкономить на уплате налогов. Другая причина — массовое сознание, сформировавшееся на протяжении длительного времени, о том, что граждане ничего не должны государству.

С введением специального налогового режима для самозанятых некоторые стали выходить из тени, но далеко не все, поскольку данный режим введен в качестве эксперимента и многие опасаются, что после завершения программы собственники будут вынуждены платить налоги по повышенной ставке, а программа была введена исключительно с целью получения информации о доходах граждан.

Пример расчета платежей

Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости аренды квартиры. Например, стоимость аренды квартиры — 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога. Если платить как ИП (на УСН «от всех доходов»), то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 53 658 руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие, помимо ставки налога, страховых взносов, считают риелторы. Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока. С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду.

Выгоднее всего приобрести патент или платить как самозанятый 4%. Но не все рантье самозанятые, и в этом случае выгоднее налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента примерно соответствует этим 6%. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций.

Выгоднее всего приобрести патент или платить как самозанятый 4%

(Фото: Tramp57\shutterstock)

Как платить налог за сдачу квартиры

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 30 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Договор аренды квартиры: как правильно сдать жилье

Договор аренды жилья регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть

Недвижимость

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописаны пункты такого договора, тем прозрачнее отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

Редакция «РБК-Недвижимости» вместе с экспертами подготовила инструкцию о том, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Мария Жукова, управляющий директор сети офисов «Миэль»:

Если заключать договор при аренде и не платить налоги, договор все равно действует?

— Договор нужен, чтобы стороны зафиксировали условия по аренде жилья. Он не влияет на правоотношения каждой из сторон с государством и его органами, в том числе налоговыми. А уплата налогов — это обязанность налогоплательщиков, которая наступает при получении ими дохода от источников на территории Российской Федерации.

Правда ли, что если заключить договор аренды на срок до года, арендодатель освобождается от уплаты налогов?

— Нет, это заблуждение. Повторюсь, уплата налогов — это обязанность каждого налогоплательщика, неисполнение которой влечет административную, а в некоторых случаях и уголовную, ответственность. При этом для уплаты налога ни длительность, ни регулярность получения дохода значения не имеют, так как налог (НДФЛ) подлежит декларированию по окончании календарного года и уплачивается налогоплательщиком в установленный срок. Исключение — налог для самозанятых, который уплачивается ежемесячно через мобильное приложение.

Что же касается срока действия договора менее одного года, то его краткосрочность освобождает стороны от обязанности его регистрации в Росреестре.

Рынок аренды в тени

Сегодня для многих россиян аренда жилья является основным решением квартирного вопроса. По данным «Дом.РФ», в стране сдается около 260 млн кв. м жилья, или примерно 5,7 млн квартир. Еще почти 6 млн семей готовы рассмотреть аренду как вариант решения жилищного вопроса в будущем — поэтому потребность в аренде жилья гигантская. Рынок арендного жилья в России имеет огромный потенциал роста. По оценке «Дом.РФ», съемное жилье в стране составляет только 9% от всего жилого фонда, тогда как в развитых странах этот показатель может достигать 40%

При этом рынок аренды жилья находится в тени — многие собственники не регистрируют договоры аренды в Росреестре и не уплачивают налоги. По оценкам института жилищного развития, основная часть арендного рынка жилья сейчас находится в тени — примерно 95%. Из-за этого государственный бюджет недополучает около 200 млрд руб. в год.

По данным НАФИ, 41% россиян не считают сдачу жилья в аренду без уплаты налога серьезным нарушением закона, а 51% сами не стали бы уплачивать подобный налог, если бы были арендодателями. Более того, если бы государство решило ужесточить контроль над уплатой налогов в этой сфере, большинство (66%) не поддержало бы такую инициативу.

Краткие тезисы

• 4 законных способа уплаты налогов при сдаче квартиры: НДФЛ (13%), ИП на УСН (6% + взносы), патент (фиксированная сумма) и самозанятость (4–6% без деклараций).
• Штрафы за неуплату: до 40% от суммы долга, пеня и риск привлечения к ответственности. Налоговая может доначислить платежи по рыночным ценам аренды.
• НДФЛ (13-22%) — простой, но невыгодный вариант. Требует договора найма, акта приема и подачи декларации 3-НДФЛ.
• ИП на УСН (6%) подходит для аренды от 60 тыс. руб./мес. Требует регистрации ИП, уплаты взносов (53 658 руб./год) и сдачи деклараций.
• Самозанятость — самая выгодная схема: 4% (при работе с физлицами) или 6% (с юрлицами). Лимит дохода — 2.4 млн руб./год. Нет деклараций, взносов и кассы.
• Патент для ИП — фиксированная плата. Зависит от площади и района квартиры. Не требует отчетов.
• Расчет выгоды: при аренде 50 тыс. руб./мес НДФЛ = 78 тыс. руб./год, ИП на УСН = 36 тыс. (+53 568 взносы).
• Договор аренды обязателен для всех схем. Краткосрочные (до 1 года) не регистрируют в Росреестре.
• Налог платят даже за краткосрочную аренду (миф об освобождении до 1 года — заблуждение).

Какие вопросы собственник квартиры должен задать арендатору

Недвижимость