Стоит ли ждать нового кризиса на рынке недвижимости России
В 2017–2018 годах ЦБ несколько раз снижал ключевую ставку, пообещав при этом не останавливаться на достигнутом. Одним из последствий такого решения стало снижение ставок по ипотеке. Как изменится рынок и следует ли ждать пузыря?
Проценты, набегающие на ипотечный кредит за 15 лет по ставке 9,5%, составят 87,8% от его суммы. При снижении ставки до 7% переплата уменьшится до 61,7%. Средняя сумма ипотечного кредита в России — около 2 млн руб., за два года она увеличилась примерно на четверть. Ежемесячный платеж по такому ипотечному кредиту составит около 21 тыс. руб., но если ставка опустится до 7,5%, то ежемесячный платеж снизится до 18 тыс. руб. Средний доход домохозяйства в России составляет около 44 тыс. руб. в месяц. ЦБ готовит правила регулирования рынка кредитования, по которым на выплату по кредитам не сможет уходить более половины дохода заемщика. На первый взгляд, каждая семья, не имеющая значительной долговой нагрузки, в принципе, может рассчитывать на ипотечный кредит.
Не кроется ли в этом предпосылка для ипотечного пузыря, подобного тому, что обрушил крупнейшие американские ипотечные организации и вызвал пожар на финансовых рынках? Рецессия в американской экономике, спровоцированная финансовым кризисом 2008–2009 годов, вызвала падение средней стоимости дома с $313 тыс. до $287 тыс., рост безработицы до 7,2%, а бедности — до 15%. В России во второй половине 2000-х годов ситуация на рынке недвижимости напоминала пузырь, но кризиса удалось избежать, если не считать за таковой снижение цен на столичное жилье в полтора раза в долларах (по данным IRN, с $6 до $4 тыс.). Это стало небольшим потрясением. Ситуация со строительством и ипотекой была не самой заметной проблемой на фоне общего кризиса в экономике, обусловленного падением стоимости нефти на мировых рынках. Снижение цен на жилье в столице не вызвало краха системообразующих банков и застройщиков. Основные пострадавшие — так называемые обманутые дольщики и валютные ипотечники, которых насчитывается несколько десятков тысяч человек.
Стоит ли опасаться повторения событий, но уже в большем масштабе? На первый взгляд, условия для созревания пузыря есть. Ситуация в экономике улучшается. Инфляция опустилась на исторический минимум — 2,5%. Несмотря на отсутствие пока выраженной позитивной динамики в доходах населения, растут потребительские ожидания. Улучшение ситуации с доходами, сбережениями и долговой нагрузкой увеличивает спрос на кредитные продукты. Подогревают ситуацию и социальные льготы: курс на увеличение рождаемости, новые пособия, продление программы материнского капитала. Люди начинают задумываться об увеличении семей и, как следствие, о расширении жилплощади. Сейчас в России на человека приходится в среднем 24 кв. м жилья — это в полтора-два раза ниже, чем в странах Европы. Реновация, которая стартовала в столице, мотивирует к улучшению жилищных условий и тех, кто в эту программу не попал.
В девелоперском бизнесе — иная ситуация. Переход от долевого строительства к проектному финансированию, по мнению участников рынка, сильно сократит количество застройщиков. Проектное финансирование снизит доходность жилого строительства с нынешних 20–30% до 6–8%. И разумеется, финансирование будет доступно не всем. Выживут лишь крупные девелоперы, которые получат поддержку от государства и банков. По мнению самих же застройщиков, цены на жилье при этом могут вырасти на 20–25% уже в ближайшие два года. Данная ситуация, утверждают застройщики, будет способствовать выравниванию баланса спроса и предложения и увеличению спекулятивного спроса на фоне растущих цен. В таких условиях может сложиться предпосылка для возникновения нового пузыря, который, по моим оценкам, начнет надуваться уже до конца года.
Впрочем, ситуация с ипотекой и строительством в России, на мой взгляд, имеет больше отличий, чем сходств, с тем, что происходило в США в плане факторов образования пузыря. В США 127 млн домохозяйств, из них собственным жильем обеспечены лишь 64%. Большой неудовлетворенный спрос на жилье, низкие ставки, особенности рынка, махинации посредников привели к тому, что качество ипотечных заемщиков резко снизилось. Последовавший экономический кризис в результате ударил по всем — хорошим и плохим заемщикам, ипотечным корпорациям, банкам.
90% ипотечного рынка в России приходится на крупнейшие банки, приблизительно ¾ — на госбанки. В связи с грядущими изменениями на строительном рынке, а также в банковском секторе (трехуровневая система) резкого расширения бизнеса ожидать не стоит. В регионах, в отличие от столицы, выбор банков, как и объектов жилого строительства, обычно небольшой. На ЦФО приходится треть ипотечного рынка, на Москву и область — 22%. Идущие следом Петербург и Ленобласть занимают менее 8% рынка. Доли регионов в ипотеке мизерны.
В России насчитывается 55 млн домохозяйств, жильем обеспечены 87%. Не обеспечены, в основном, жители городов, в которых проживает 72% (109 млн человек). Портрет среднего ипотечного заемщика — одинокий человек или семья в возрасте от 30 до 40 лет, проживающие в городах-миллионниках, коих в России насчитывается всего 23 (с учетом агломераций) с населением около 53 млн человек. Минимально необходимый доход ипотечного заемщика для крупных городов сейчас 70 тыс. в месяц — это заметно выше, чем рассчитано в начале статьи, поскольку критерии банков довольно строгие. Банки все еще не готовы в массовом порядке раздавать ипотеку. Домохозяйств, подходящих под эти критерии, ориентировочно около 8 млн. Причем часть из них уже имеет ипотеку или она им не нужна.
Прогноз, что банки будут выдавать 2 млн ипотечных кредитов в год (в 2017-м — 1,09 млн), выглядит реалистичным лишь при условии строительного бума жилья в регионах. А бум, в свою очередь, формируется не на пустом месте, а при улучшении ситуации с занятостью и доходами в регионах. Пока же рынок растет настолько, насколько сокращается бедность, и преимущественно за счет столиц. Более реальный, на мой взгляд, прогноз — по 25% прирост объемов ипотеки в 2018 и 2019 годах, в основном в массовом сегменте и за пределами столичного региона. Можно предположить, что повторится ситуация 2006–2007 годов, на 50% взлетят цены на жилье и вырастет спрос на ипотеку. У людей будет все меньше возможностей купить жилье без банковского кредита.
Пузырь может лопнуть и из-за внешнего шока. Насколько громко — зависит от того, когда это произойдет. Если кризис не за горами — через пару лет, — то заметно пострадают те, кто опять возьмет кредит и купит жилье на пике — их будет уже не десятки тысяч, а порядка 1,5–2 млн человек. Кредитный кризис сильнее всего ударит по среднему классу. Государство, конечно, опять поможет. Но если заглянуть дальше, то, помимо традиционных последствий схлопывания пузыря в виде роста безработицы и бедности, в итоге может увеличиться доля государства на рынке кредитования, строительства и домовладения. Рыночная экономика небыстро залечит такую рану.
