Жилье для больших семей: многокомнатные квартиры возвращаются на рынок
Впервые с 2014 года доля трехкомнатных квартир в общем объеме предложения столичных новостроек массовых сегментов составила 21%, подсчитали аналитики компании «Метриум». Такого солидного количества «трешек» в общем объеме предложения в посткризисный период на рынке еще не наблюдалось. Одновременно отмечается рост спроса на многокомнатные квартиры.
«РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о том, с чем связаны такие изменения, а также о ценах на многокомнатные квартиры.
Следствие дефицита
В апреле 2018 года на московском рынке новостроек классов эконом и комфорт в продаже было представлено 16,7 тыс. квартир, из них 3,5 тыс. — трехкомнатные. Для сравнения: в апреле 2014 года доля трехкомнатных квартир на рынке составляла 19%, а в 2015-м — всего 13%.
Возвращение «трешек» в новостройки эксперты объясняют стабилизацией экономической обстановки и ростом спроса во второй половине 2016 года. «В последнее время покупатели все чаще интересуются большими квартирами, это также связано с повышением доступности ипотеки, — пояснила генеральный директор компании «Метриум» Наталья Круглова. — Люди могут увеличить размер займа и ориентируются на более просторные объекты. Именно поэтому застройщики стараются выводить в продажу больше многокомнатных квартир, чтобы поймать волну ипотечного спроса».
Еще одна причина возросшего спроса на многокомнатные квартиры — образовавшийся дефицит их на рынке. В кризис, после 2014 года, многие застройщики перестраховывались и предлагали больше квартир компактной «нарезки», причем не только в массовых сегментах, но даже в проектах классов комфорт плюс и бизнес. Из проектов в то время начали исчезать «трешки», не говоря о еще менее популярных «четырешках». Например, по данным «Бест-Новостроя», за период с лета 2014 года до конца 2015-го в Москве на продажу вышло всего 27 проектов, в квартирографии которых присутствовали четырехкомнатные квартиры.
«Дефицит многокомнатных квартир покупатели стали восполнять, объединяя соседние квартиры в одну, — рассказала председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Сейчас этот дефицит постепенно нивелируется за счет нового предложения, так как застройщики стали подходить к квартирографии более взвешенно и стараются предусмотреть максимально возможное количество планировочных решений».
В жилых комплексах сегодня наблюдается тенденция уменьшения доли маленьких квартир в пользу многокомнатных, подтвердил руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов. «В некоторых проектах мы наблюдаем нехватку трехкомнатных квартир. Это результат того, что девелоперы с 2012 года ориентировались на популярность малых форматов. Но рынок малокомнатных квартир насытился, а покупателям с большими семьями требуются «трешки», — отметил он.
Комнат больше — площадь меньше
За последние несколько лет квартирография проектов существенно поменялась, застройщики стали проектировать больше компактного жилья, грамотнее организовывать внутреннее пространство квартир. Это коснулось не только «однушек» и «двушек», но и всех многокомнатных квартир — по данным ЦИАН, с 2012 года их средняя площадь сократилась на 18% и составила 107 кв. м.
«Наряду со стандартными квартирами застройщики начали проектировать евроквартиры, где предполагается совмещение кухни с одной из жилых комнат, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Снижая площадь жилья, они стали делать квартиры более доступными по цене, при этом эффективнее использовать жилое пространство, прежде всего за счет сокращения площадей нефункциональных длинных коридоров».
По данным «Метриума», средняя площадь трехкомнатных квартир в столичных новостройках сократилась с 91,9 до 84,4 кв. м, четырехкомнатных — с 116,6 до 115,4 кв. м. В бизнес-классе, по данным «Бест-Новостроя», четырехкомнатные квартиры, построенные десять лет назад, имели площадь 170–180 кв. м, сейчас в среднем 120–140 кв. м.
Цены
За последние 12 месяцев в столичных новостройках было продано 7,8 тыс. многокомнатных квартир и около 500 многокомнатных апартаментов, свидетельствуют данные ЦИАН. Средняя цена 1 кв. м в «трешках» и «четырешках» составила 224 тыс. руб. (выше, чем в среднем по рынку за счет того, что многокомнатных квартир традиционно больше в дорогих проектах). Самое дешевое предложение на настоящий момент — трехкомнатная квартира в Зеленограде за 5,9 млн руб. В среднем «трешки» в домах на завершающей стадии строительства в сложившихся районах Москвы стоят от 11 млн руб.
По данным «Метриума», средняя цена для «трешек» в массовом сегменте снизилась с 13,3 млн до 12,7 млн руб. Четырехкомнатные квартиры, наоборот, выросли в цене — с 16,5 млн до 20,4 млн руб.
Будет ли больше многокомнатных квартир
По мнению управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, можно ожидать дальнейшего роста спроса на просторное жилье. Наибольшей популярностью многокомнатные квартиры пользуются у семей с несколькими детьми, а статистика последних лет показывает, что число таких семей стабильно растет. И, вопреки стереотипам, родителями трех и более детей часто являются не малообеспеченные граждане, а люди, имеющие высокий достаток. К тому же в 2018 году стартовала программа помощи многодетным семьям. В частности, речь идет об ипотеке под 6% на первые несколько лет кредита.
«В то же время, на мой взгляд, застройщики массового сегмента вряд ли станут массово увеличивать долю многокомнатного жилья в общей структуре предложения, — считает Литинецкая. — Эта стратегия будет характерна преимущественно для новостроек, где средний бюджет покупки трех- или четырехкомнатной квартиры не превышает 10 млн руб. Ведь лимит выдачи ипотеки под 6% ограничен всего 8 млн руб. — а значит, при минимальном первоначальном взносе 20% стоимость жилья не может превышать 10 млн руб. Поэтому кардинального изменения доли просторного жилья не ожидается».
На вторичном рынке прогнозируется рост
Предложение многокомнатных квартир на вторичном рынке довольно велико: доля продаваемых «трешек» составляет 32%, «четырешек» (и квартир с большим числом комнат) — 16%, а популярных «однушек» — 20%. Сегодня на рынок выставлены 9,8 тыс. трехкомнатных квартир, с четырьмя и более комнатами — 4,9 тыс. И этот объем предложения пополняется во многом за счет объектов, переходящих с рынка новостроек.
«Однокомнатные квартиры, если их стоимость не завышена, вымываются из экспозиции быстрее, чем объекты большей комнатности (чья стоимость, соответственно, выше), — пояснил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. — Спрос на многокомнатные лоты гораздо ниже, поэтому они накапливаются в объеме предложения и их доля в экспозиции больше, чем доля «однушек».
Трехкомнатные квартиры на вторичном рынке представлены практически во всех типах домов разных лет. А четырехкомнатные, как рассказал ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья», делятся на три категории. Первая — это квартиры в домах до 1980 года постройки, в том числе в сталинках. В зависимости от состояния квартиры и локации стоимость варьируется в диапазоне от 150 тыс. руб. до 300–400 тыс. руб. за 1 кв. м. Самые дешевые квартиры такого плана можно найти в хрущевках на востоке столицы. Вторая категория — стандартные четырехкомнатные квартиры в панельных домах серий КОПЭ и П-44. Средняя стоимость подобной квартиры составляет от 13 млн до 30 млн руб. Третья категория — квартиры в новых ЖК. Цены таких квартир разнообразны и стартуют от 200 тыс. руб. за 1 кв. м.
«Спрос на многокомнатные квартиры сегментирован, и тут все зависит от локации дома и его статуса, — рассказала руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова. — В ЦАО многокомнатные квартиры чаще всего покупают, условно говоря, для статуса. Если же говорить о современных спальных районах, то там многокомнатная квартира — это вариант для семьи с детьми».
Последние четыре года наблюдалось постепенное падение цен на все типы квартир на вторичном рынке, при этом многокомнатные подешевели сильнее, чем «однушки». Сейчас на «вторичке» наметился рост спроса, что уже привело к постепенному увеличению стоимости самых дешевых и ходовых объектов. Эксперты предполагают, что через некоторое время эта тенденция в какой-то степени затронет и многокомнатные квартиры. Во всяком случае их средняя стоимость уменьшаться уже не будет, а возможно, в ближайшие три года даже немного увеличится вслед за ростом цен на наиболее востребованные объекты.