Екатерина Батынкова — о современных трендах на рынке элитной недвижимости
— Девелоперы отмечают высокие темпы продаж новостроек в Москве за последние полгода, прежде всего на рынке массового жилья. Об этом говорится и в официальной статистике. В сегменте элитных новостроек тоже все хорошо с продажами?
— Рынок элитных новостроек нельзя сравнивать с сегментом массового жилья, это абсолютно разные сегменты и подчиняются они разным законам. Тем не менее подтверждаю: продажи в элитном классе сегодня растут, причем вместе с расширением объема предложения. Если семь лет назад, когда мы только выводили на рынок комплекс клубных домов «Садовые Кварталы», говорили, что на рынке элитного жилья представлено 1 тыс. квартир, то сейчас это уже 3,5–4,5 тыс. квартир классов от премиум до элит. То есть проектов дорогой жилой недвижимости выходит все больше.
Растут ли продажи прямо пропорционально во всех новостройках? Наверное, нет, поскольку многое зависит от успешности того или иного проекта, от удачно продуманной концепции жилого комплекса, выбранной локации, архитектурного проекта. Во многом на принятие окончательного решения покупателем сейчас влияет комплекс критериев. И это не только красивая архитектура, но и в принципе качество окружающей среды, внутренней инфраструктуры, которая есть в проекте.
— А как вы работаете с ценой предложения? У некоторых застройщиков разница цены на старте продаж и ближе к окончанию строительства составляет 50–70%. Это говорит о том, что объект был недооценен на старте?
— Мы тоже формируем цену на старте ниже, предложение на стадии котлована более привлекательное, чем в финале строительства. И покупатель уже сам выбирает, готов ли он вступать в проект на раннем этапе при более широком выборе вариантов, какие у него сейчас цели, есть ли свободные средства, а также какие условия мы можем предложить — рассрочку, ипотечные и лизинговые программы. Соответственно, в среднем по классам элитному и бизнес можно сказать, что прирост цены получается порядка 30–35%.
— Главным драйвером на рынке новостроек в последнее время стала ипотека — ставки по кредитам снижались ежеквартально. Это актуально и для рынка элитного жилья в Москве?
— Сегодня ипотечное кредитование, безусловно, очень сильно влияет и на рынок элитных новостроек. Несколько лет назад ипотека в продажах элитных новостроек составляла 5%, ее никто не рассматривал всерьез. Однако по итогам первого квартала 2018 года 28% наших сделок с высокобюджетным жильем заключено с привлечением ипотечного кредита. Это, кстати, на 8% больше, чем в первом квартале 2017 года. Таким образом, можно сказать, что снижение ставки и популяризация ипотечных программ формируют спрос на ипотечные продукты и поддерживают рынок, в том числе и элитный.
— Что еще является драйвером в продажах? Может быть, скачки курса валют?
— Вы правы, резкое изменение курса валют всегда влияет на продажи элитных новостроек в ту или иную сторону. У наших клиентов на руках большие суммы — неважно, в рублях или долларах, — и даже небольшой скачок курса становится для них чувствительным.
Тем не менее покупательское поведение целевой аудитории элитной недвижимости сейчас стабилизировалось. Если в 2008-м или в 2014-м рост спроса был взрывным после каждого падения курса, то теперь ажиотажа нет. Покупатели, конечно, следят за курсом валют, но реагируют не моментально, как раньше, а более плавно, рационально и обдуманно. Сегодня в основном покупают «для себя», а не в инвестиционных целях.
— А как, кстати, изменился покупатель элитных новостроек?
— Можно констатировать, что аудитория помолодела. Раньше это были покупатели 45–50 лет, то есть родители, теперь много более молодых покупателей. Это и семейные пары, приобретающие квартиры средней площади и больше, и молодежь, которым покупают небольшие квартиры родители. Есть по-прежнему приток в Москву из регионов — в этом году мы фиксируем в своих объектах рост количества покупателей с региональной пропиской.
— Еще одним драйвером в продажах называют низкие ставки по депозитам в банках. Это так?
— Для тех покупателей, кто инвестирует в жилье на стадии котлована, это, несомненно, является фактором, влияющим на принятие решения. Раньше покупатель мог отложить приобретение квартиры в строящемся доме и «прокрутить» свои деньги в банке до окончания строительства, но сегодня выгоднее инвестировать на старте продаж. Недвижимость есть недвижимость, лучше вкладывать в нее, чем держать деньги на депозите, особенно в ненадежных банках. Тем более что элитная недвижимость — это стабильность.
— Появились ли какие-нибудь тренды в элитном строительстве с точки зрения архитектуры, создания среды?
— Здесь важно отметить скрупулезный, тщательный подход девелоперов к планированию застраиваемой территории. Москва все-таки своеобразный город, который по-разному застраивался в разные периоды. Сегодня, мне кажется, все девелоперы стремятся грамотно вписать свой проект в окружающую застройку. Очень важно, чтобы новый дом гармонировал с окружением.
— Кому это важно?
— Застройщику. Сегодня у девелоперов, которые занимаются элитными проектами, сложилось очень бережное отношение к городу. По крайней мере, мы к этому стремимся.
— Неужели покупателям так уж важно, как их элитный дом выглядит снаружи? Вписан или не вписан он в окружающую застройку?
— Конечно, это важно для клиента: какова архитектура, насколько хороша концепция — покупатель сейчас оценивает весь объект в комплексе. Важен район и все, что внутри и снаружи дома. Только после оценки этих факторов покупатель переходит к рассмотрению планировочного решения конкретных квартир.
— Когда вы говорите про создание среды, подразумеваете Balchug Residence и Balchug Viewpoint, которые находятся в окружении исторической городской среды?
— Да. Оба проекта достаточно близко расположены друг от друга и составляют две части одного микрорайона. Они находятся на так называемом «золотом острове» — Балчуге. Здесь не так много реализованных проектов элитного строительства, в основном историческая застройка. С одной стороны, эта локация привлекает покупателей близостью к деловой части города, а с другой — к культурной жизни центра Москвы. Мы называем Балчуг «Кремлевской милей».
— А кто покупает недвижимость на Балчуге? Те же люди, которые покупают на Остоженке?
— Резиденции в наших проектах на острове Балчуг приобретают в основном москвичи, много жителей Замоскворечья, но есть и региональные покупатели. В значительной степени это бизнес-ориентированная аудитория, которой важно быть в центре жизни столицы — когда ты можешь быстро добраться до любой точки деловой активности. В отличие от «Садовых Кварталов», где явное преимущество имеют большие квартиры в среднем по 170 кв. м, в Balchug Residence и Viewpoint наиболее востребованная площадь — 80–100 кв. м.
— Продолжим. Кроме окружающей среды, какие еще тренды у «элитки»?
— Можно отметить тренд на снижение размера площадей. До 2009 года у покупателей жилья элитного класса пользовались спросом квартиры от 200 кв. м и более, постепенно запросы скорректировались в существенно меньшую сторону, к 150-метровым квартирам. Или даже к сотне «квадратов». Клиент стал рационально относиться к своему жилью и уже не излишествует, как бывало, пятью каминными комнатами, отдельной библиотекой или собственным кинозалом.
— Это говорит о том, что денег меньше стало?
— Я думаю, это говорит о том, что их стали тратить более рационально.
— Квартиры с отделкой от застройщика — это является трендом в «элитке»?
— В верхнем сегменте элит-класса мы такого тренда пока не наблюдаем, но в целом по рынку жилья он, несомненно, есть. Мы его фиксируем, мониторим движение и планируем в наших будущих проектах. Трендом стала отделка white box, сегодня около 30% новостроек сдаются именно в таком формате. Покупатели дорогой недвижимости все-таки стремятся к индивидуальности и все еще готовы сами потратиться на ремонт по своему вкусу.
— Какие еще тренды можно назвать?
— Еще один тренд — децентрализация элитного строительства, мы наблюдаем его еще со времен старта реализации комплекса клубных домов «Садовые Кварталы» в Хамовниках…
— …Кстати, про «Садовые Кварталы». Как продвигается стройка и продажи?
— Если говорить о «Садовых Кварталах», то на протяжении уже более чем семи лет комплекс очень успешен у целевой аудитории, является несомненным лидером рынка. С точки зрения объема сделок спрос в проекте очень высокий — от 100 до 150 лотов в год. К вводу в эксплуатацию второй очереди почти 90% лотов в ней проданы. Недавно мы вывели в продажу пятый квартал. Это последняя очередь строительства, полное завершение проекта планируется в 2020 году.
— Вернемся к децентрализации на рынке «элитки»?
— Дело в том, что развитие этого сегмента в Москве не всегда шло поступательно. Первые элитные дома строились далеко не в центре столицы. Только потом на рынке появилась Остоженка, причем ненадолго. Сегодня ни о какой «золотой миле» на Остоженке говорить не приходится. Дома построены, они симпатичные и отчасти украшают город и район — и тем не менее активной жизни там нет.
То есть не все районы являются интересными для проживания. Не пригодными, а именно интересными. В них должно быть что-то помимо самого проекта. Возьмите, например, тот же Балчуг или Хамовники. На Балчуге мы видим развитие жизни — и культурной, и деловой. Хамовники — прекрасный район для семейного проживания, здесь и зеленые зоны, и хорошая экология, и широкие возможности для занятия спортом, и сложившаяся инфраструктура, в том числе образовательная. Это и можно назвать децентрализацией.
— О децентрализации говорят очень давно, еще с начала 2010-х годов. А в чем она заключается, куда ведет?
— На эту тему на рынке недвижимости возник самый настоящий спор — эксперты рассуждают, могут ли появиться новые элитные районы за Третьим транспортным кольцом. Во-первых, считаю, это возможно, но не в масштабах района, а в масштабах жилого комплекса, застройки отдельной территории. Сегодня уже есть примеры проектов, которые были построены за пределами ТТК, относящиеся к премиум-классу и даже чуть выше.
Во-вторых, децентрализация на рынке элитной недвижимости возможна в определенных направлениях. Сегодня в Москве самые востребованные локации — запад и юго-запад. Это логично и целевой аудиторией воспринимается позитивно. Предложение, например, элитной недвижимости в Восточном округе, даже не самой дорогой, вряд ли найдет отклик. А у западного направления много плюсов. И с точки зрения транспортной доступности (это самая короткая часть города), и с точки зрения общего развития, отсутствия неблагоприятных промышленных предприятий, заброшенных промзон, ветхой застройки, что обычно смущает наших клиентов…
Сегодня мы видим, что здесь за ТТК очень активно развивается Мосфильмовская улица, где один за другим появляются новые проекты. Постепенно район начинает жить новой жизнью: появляются удобные транспортные развязки, торговая инфраструктура — то есть центры притяжения. Формирование такого кластера для нас удачно совпало с проектом WESTSIDE, строительство которого начнется уже в этом году на Минской улице. Это будет новая концепция на рынке премиальной недвижимости — мультиформатная застройка.
— Что это такое?
— Раньше мультиформатность заключалась в том, что застройщики в одних и тех же комплексах смешивали, например, квартиры и апартаменты, квартиры и офисную недвижимость. Новая мультиформатность объединяет еще и разные классы, в том числе и подклассы премиального сегмента. В ЖК WestSide будет построено 14 корпусов разного класса — бизнес+, премиум и де-люкс.
Это очень интересная концепция. На примере ЖК «Садовые Кварталы» и других проектов мы видим, что сегодня есть тренд на приобретение недвижимости для всей семьи. Допустим, вы покупаете большую квартиру себе и рядом небольшую для подрастающего поколения или для родителей либо просто инвестируете свободные средства. Для покупателя это удобно, а для застройщика позволяет поддерживать спрос, привлекая разную с точки зрения бюджета целевую аудиторию, балансируя тем самым динамику продаж. Все-таки премиальные проекты продаются не так быстро, как проекты бизнес-класса. За счет постоянного притока средств застройщик может вести строительные работы более высокими темпами.