О чем нужно помнить, покупая коммунальную квартиру
Несмотря на то что большинство коммунальных квартир в Москве были расселены и раскуплены еще в 1990-е годы, такие объекты до сих пор встречаются во многих районах столицы, прежде всего в границах Центрального административного округа — в Хамовниках, на Патриарших и Чистых прудах, на Таганке.
Для профессиональных скупщиков и частных инвесторов такая недвижимость — хороший шанс приобрести квартиру в центре города за относительно небольшие деньги, сделать капитальный ремонт, а затем перепродать по рыночной цене. «РБК-Недвижимость» собрала главные рекомендации риелторов и юристов тем, кто планирует вложиться в покупку коммуналки.
Получить согласие всех жильцов
Для того чтобы продать коммунальную квартиру или одну комнату в ней, необходимо согласие всех собственников. При этом важно помнить о преимущественном праве соседей на покупку — поэтому прежде чем выходить на сделку, нужно убедиться, что никто из действующих собственников не претендует на выкуп квартиры.
«Продавец обязан уведомить о предстоящей продаже соседей. Если никто из них не захочет приобрести эту недвижимость, то от каждого из них необходимо получить письменные нотариально заверенные отказы от преимущественного права покупки. Если получить отказы не представляется возможным, то продавец должен направить уведомления о продаже каждому из собственников помещений или долей в коммунальной квартире. Если в течение месяца после получения уведомлений никто из них не выразит желания приобрести имущество, оно может быть продано любому лицу, но по цене не ниже указанной в уведомлении», — поясняет управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.
Изучить историю квартиры
Покупка коммунальной квартиры фактически означает приобретение нескольких объектов. Это, в свою очередь, влечет за собой дополнительные риски — необходимо проверить историю не одного объекта, а нескольких, чтобы исключить притязания на жилье третьих лиц. Проверить всех бывших и действующих собственников квартиры можно, заказав платную выписку (стоимостью 400 руб.) из ЕГРН.
«Часто права третьих лиц нарушаются при приватизации и наследовании, поэтому особое внимание стоит обратить на комнаты, приобретенные таким способом. Помимо собственников физических лиц, комнаты могут принадлежать муниципалитету, и в этом случае встанет вопрос об их выкупе», — предупреждает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.
При более подробном анализе документов можно выявить наличие обязательств, в выполнении которых необходимо удостовериться. «Например, если комната в коммунальной квартире приобреталась за счет средств материнского капитала и выдано обязательство о выделе долей всем членам семьи, значит данное обязательство должно быть исполнено и только лишь после этого продано вам», — добавляет ведущий юрист Европейской Юридической Службы Србуи Иващенко.
Проверить всех бывших и действующих собственников
Прежде чем ставить свою подпись в договоре о купле-продаже коммунальной квартиры, юристы рекомендуют внимательно изучить состав жильцов — как действующих, так и снятых с регистрационного учета в прошлом.
«Поскольку есть риск того, что лицо, в свое время снятое с регистрационного учета по причине лишения свободы на определенный срок, по освобождении может вселиться в вашу квартиру по той причине, что отказался от приватизации в пользу того, кто, например, вам продал жилье. Такие собственники сохраняют пожизненно право пользования жилым помещением», — отмечает Иващенко.
Проверить технический план
Перепланировки, в том числе незаконные, частое явление в коммунальных квартирах, особенно если речь идет об устаревшем жилом фонде (например, дореволюционных домах в центре Москвы). Приобретая такую недвижимость, новый собственник берет на себя все риски, связанные с нелегальными перепланировками.
Важно помнить, что любые отличия от технического плана вам придется согласовывать, а это долгий и недешевый процесс, причем ряд изменений (например, разрушение несущих конструкций, изменение фасадов, перенос «мокрых» зон в «сухие») узаконить не удастся — потребуется привести жилплощадь в первоначальный вид. На это может уйти не один месяц и значительная часть бюджета.
Не лишним будет проверить приборы учета коммунальных услуг: их наличие, работоспособность, отсутствие задолженности по коммунальным услугам и по взносам на капитальный ремонт.