Какой вид налогообложения выбрать владельцам готового арендного бизнеса
Сегодня мы наблюдаем рост интереса со стороны частных инвесторов к приобретению готового арендного бизнеса. Не каждый из них подкован в налоговых вопросах и поэтому задумывается, какую форму налогообложения выгоднее выбрать владельцу арендного бизнеса. Попробуем погрузиться в эту тему на примере двух самых распространенных режимов налогообложения для индивидуальных предпринимателей (ИП). Что лучше: классический УСН или ПСН? И что вообще скрывается за этими пугающими аббревиатурами?
Начнем с того, что если вы сдаете жилое или нежилое помещение в аренду (надеюсь, делаете это легально) и в какой-то момент устаете платить НДФЛ в размере 13% как физическое лицо, то рано или поздно зарегистрируетесь в качестве ИП. А вот дальше начнется мозговой штурм по выбору наиболее предпочтительного варианта налогообложения.
УСН (упрощенная система налогообложения)
Сдача в аренду (наем) жилых/нежилых помещений относится к виду деятельности, по которому не ограничено применение УСН для ИП.
ИП могут перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН), если бизнес не превышает численность сотрудников в 100 человек, не превышает годовой доход в 150 млн руб. и остаточная стоимость основных средств которого менее 150 млн руб.
Выделяют два вида УСН, которые отличаются налогооблагаемой базой (указаны размеры предельных налоговых ставок):
- УСН «Доходы». Налог в размере 6% платят со всех полученных доходов.
- УСН «Доходы минус расходы». Налог в размере 15% платят с разницы между доходами и расходами.
Здесь все очевидно: для выбора вида УСН стоит заранее оценить размер возможных расходов от ведения предпринимательской деятельности. По предварительной оценке, пограничным значением является 0,6 (то есть если расходы не превышают 60% от доходов, то оптимально выбрать УСН «Доходы»). Так как при сдаче в аренду жилых/нежилых помещений операционные расходы невелики относительно доходной части, то мы рекомендуем УСН «Доходы» с налоговой ставкой 6%.
ПСН (или патентная система налогообложения)
Ключевыми условиями применения ПСН на практике являются наличие не более 15 наемных сотрудников, годового дохода, не превышающего 60 млн руб., и вида предпринимательской деятельности, к которому применима патентная система налогообложения (ПСН).
Цена патента определяется совокупностью факторов, действующих в конкретном регионе, в том числе и категорией деятельности ИП. Сдача в аренду (наем) жилых/нежилых помещений, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, входит в перечень разрешенных видов деятельности для применения ПСН.
При постановке на учет будет определяться потенциальный (исходя из среднего показателя), а не реальный доход предпринимателя. Например, в Москве действует дифференцированный подход, что, по-нашему мнению, справедливо. В соответствии с действующим Законом г. Москвы № 53 «О патентной системе налогообложения», размер потенциально возможного к получению годового дохода от сдачи в аренду (на один обособленный объект) зависит от его площади и месторасположения. Данный подход позволяет владельцам жилых/нежилых помещений, находящихся не в центральной части города, приобретать патент за меньшую сумму, чем собственникам аналогичной по площади недвижимости в центре. Но есть один нюанс. Потенциально возможный доход зафиксирован в рамках диапазонов площадей, поэтому не удивляйтесь, если цена патента окажется идентичной при сдаче в аренду объектов недвижимости, скажем, площадью 50 кв. м и 100 кв. м, расположенных в одном районе.
Рассчитать стоимость патента можно либо самостоятельно, исходя из установленного потенциального дохода, облагаемого налоговой ставкой в размере 6%, либо в один-два клика с помощью онлайн калькулятора, который есть в свободном доступе на официальном сайте ФНС.
Что касается срока действия патента: выдается он с любой даты на период от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. Важно не забывать, что по окончании срока патент следует пролонгировать.
Несколько важных комментариев относительно обоих способов налогообложения.
Налог на доходы отменяется
Для обоих спецрежимов отменяется плата налога на доходы физических лиц в отношении доходов от предпринимательской деятельности.
Это означает, что вместо налога на доходы ИП, применяя ПСН, платят за патент, а ИП на УСН платят налог 6% с дохода или 15% от разницы между доходом и расходом (зависит от выбранного режима).
Но не стоит забывать, что применение УСН и ПСН не освобождает от исполнения функций по уплате НДФЛ с заработной платы и страховых взносов наемных сотрудников (при их наличии).
Налог на имущество отменяется
Применение обеих форм налогообложения предусматривает освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц. Однако, как всегда, есть исключение из правил, но касается оно лишь нежилых помещений. Налог заплатить придется в том случае, если объект включен в перечень недвижимого имущества, в отношении которого налогооблагаемая база определяется как кадастровая стоимость.
НДС отменяется
Это третий налог, от уплаты которого освобождены ИП на ПСН и УСН. Относительно последнего спецрежима есть исключения, но к рассматриваемым нами видам деятельности они не относятся.
Налоговая отчетность
От головной боли по поводу корректного заполнения налоговой отчетности не страдают ИП, перешедшие на ПСН, потому что освобождены от ее сдачи в отличие от ИП на УСН.
И все-таки какой режим налогообложения выбрать владельцу арендного бизнеса?
Однозначного ответа на данный вопрос нет. Здесь, как в математическом уравнении, все зависит от сочетания ряда переменных: площади помещения, района, в котором оно располагается, и годового дохода от сдачи в аренду. Остается только сопоставить стоимость приобретения патента и размер уплачиваемого налога при УСН и выбрать, какой режим налогообложения подходит именно вам, что поможет сэкономить и деньги, и время.
