Доллар по 70: что будет с ценами на жилье после падения курса рубля

Фото: Артем Геодакян/ТАСС

В понедельник, 10 сентября, национальная валюта побила рекорды марта 2016 года. Курс евро на Московской бирже превысил 81 руб., курс доллара поднялся выше 70 руб. Однако на следующий день рубль несколько укрепился, и на 12 сентября доллар на бирже торгуется по 69,4 руб. В 2014 году, когда курс рубля упал почти вдвое, на рынке жилой недвижимости произошел бум сделок. После «черного вторника» (16 декабря) многие москвичи для сохранения средств стали покупать недвижимость «впрок».

Как сегодня рынок столичной жилой недвижимости реагирует на сильные колебания курсов валют, чем сегодняшняя ситуация отличается от кризиса 2014 года — «РБК-Недвижимости» рассказали эксперты рынка недвижимости.

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:

— Ситуация, сложившаяся в августе-сентябре 2018 года, отличается от того, что происходило четыре года назад. Ключевая причина девальвации рубля в 2014-м — быстрое снижение цен на нефть и изменения валютной политики ЦБ. Сегодня российская валюта падает, несмотря на достаточно дорогую нефть, на фоне резко возросшего санкционного давления и геополитической напряженности. Эти события гораздо сложнее прогнозировать. Точное повторение декабря 2014 года с ажиотажным спросом на новостройки вряд ли возможно. Тогда спасение сбережений через инвестиции в жилье произошло после четырех лет устойчивого экономического роста. Сейчас же экономика страны за аналогичный период прошла еще один кризис и лишь начала медленно восстанавливаться.

Кроме того, объемы продаж в последние месяцы (под воздействием внутрирыночных факторов) и так находились на высоких уровнях. Опыт декабря 2014 года мог многому научить покупателей, которые совершали сделки на эмоциональном фоне и не всегда эффективно. Долларизация рынка вряд ли возможна. По состоянию на 10 сентября участники рынка слабо реагируют на изменение курса. По итогам августа в Москве и Московской области рынок новостроек вырос на 9% в абсолютном выражении и на 5% в денежном по сравнению с июлем; доля ипотечных сделок почти не изменилась, а снижение цены сделки связано с выходом огромного объема нового предложения.

Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «Миэль»:

— На сегодняшний день мы можем говорить, что денежные средства у населения есть. В большей степени — в рублях. Этот факт подтверждается приростом депозитов физических лиц в российской банковской системе. 2018 год показал стабильно устойчивый спрос на покупку недвижимости. Российский покупатель жилья уже давно не строит никаких стратегий. Большинство россиян приобретают жилье с целью решения собственных жилищных проблем, некоторые — с инвестиционной целью, поскольку депозиты дешевеют.

Если сравнивать современную ситуацию с 2014 годом, то тогда курс рубля резко ослаб почти в два раза. На этом фоне сегодняшнее ослабление большой погоды на рынке недвижимости не делает. В 2014 году у населения было больше валютных сбережений, на сегодняшний день их доля снижается. Поскольку ослабление рубля практически не отражается на рублевых ценах на недвижимость, говорить о том, что что-то может кардинально на рынке измениться, не приходится. Возможно, мы увидим небольшое увеличение спроса осенью за счет покупателей, которые хранят свои сбережения в валюте. Рынок уже давно привык к рублю, появление цен в валюте маловероятно. Куда большее влияние оказывает дешевая ипотека, достаточное количество предложений и выход на рынок новых новостроек.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Обесценивание рубля действительно оказывает влияние на уровень покупательской активности на рынке жилья. По итогам августа количество зарегистрированных ДДУ оказалось на 10% больше, чем в июле, и на 36% выше, чем в августе прошлого года. Однако это вовсе не значит, что россияне действуют рефлекторно. Действительно, падение валюты стимулирует людей избавляться от рублевых сбережений. Однако главное отличие сегодняшней ситуации от 2014 года в том, что курсовые колебания уже знакомы покупателям. И если четыре года назад резкая девальвация рубля стала настоящим шоком для россиян, то сегодняшние изменения лишь в определенной степени стали неожиданными. Причем россияне в большей степени накапливают на черный день, а не тратят средства на случайные покупки, тем более дорогостоящие. Об этом говорит и рост объемов рублевых депозитов.

То есть москвичи уже не спешат инвестировать средства в квадратные метры, готовясь к дальнейшему ухудшению уровня доходов. Российская экономика всегда была зависима от курсовых колебаний, так как импорт охватывает почти все жизненно важные товарные позиции: машины, электронику, лекарства, продукцию химической промышленности и т. д. Соответственно, как только ослабевает национальная валюта, весь импорт становится дорогим. Что еще хуже, рост цен отражается на платежеспособности покупателей. Из-за девальвации в 2014 году реальные доходы упали на 15–20%. Каждое ослабление рубля ведет к снижению покупательной способности, особенно если мы говорим о столь дорогих покупках, как недвижимость.

Таким образом, в отличие от ситуации 2014 года потенциальные клиенты не торопятся срочно вкладывать средства в недвижимость. Стимулом для подписания договора становятся опасения повышения процентов по ипотеке. Несмотря на снижение средней ставки по кредиту, стоимость заемных денег остается высокой, поэтому угроза повышения и без того не низкой ключевой ставки воспринимается негативно. Если ЦБ поднимает ее уровень до 7,5–7,75%, кредиты для населения подорожают примерно на 0,5%. Конечно, это не вызовет немедленного обвала спроса на новостройки. Напротив, подстегнет раздумывающих покупателей быстрее заключить договоры долевого участия. Но в целом это плохой сигнал, который будет иметь не кратковременный, а долгосрочный эффект.

Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:

— Если говорить о вторичном рынке жилья, то изменение курсов валют способно простимулировать лишь небольшую часть граждан ускориться и приобрести недвижимость. Возможно, сейчас активизируются люди, обладающие существенными свободными накоплениями, позволяющими купить квартиру. Опасаясь обесценивания средств, они начнут вкладывать в жилье с целью последующей сдачи его в аренду. Таким образом, им будет гарантирован стабильный доход, на первый взгляд небольшой — в диапазоне от 5% до 7%, — но с другой стороны, не такой уж незначительный — вполне сопоставимый с процентами по банковским депозитам. И в этом году мы впервые за последние три года наблюдаем появление на московской «вторичке» так называемых консервативных инвесторов, конвертирующих сбережения в квадратные метры. Однако справедливости ради отмечу, что в абсолютном выражении их в разы меньше, чем в 2014 году.

Рынок недвижимости в целом очень инертный, и какие-либо заметные изменения, связанные с внешними факторами, здесь проявляются крайне редко. Ажиотаж 2014 года — как раз из категории исключений. Если же говорить про день сегодняшний, то количество сделок на «вторичке» за последнее время радикально не выросло — мы можем говорить лишь об ощутимом увеличении потенциального спроса. Сегодня для потенциальных покупателей снижение ставок по ипотеке — гораздо более мощный стимул выйти на сделку, чем падение рубля.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Сегодня повторение сценария декабря 2014 года вряд ли возможно, поскольку после того шокового для россиян падения рубля было еще несколько периодов серьезных курсовых колебаний, а потом все откатывалось к прежним значениям. Соответственно, все мы к этим качелям несколько адаптировались. Кроме того, сейчас падение отечественной валюты происходит на фоне снижения реальных доходов населения, поэтому серьезными накоплениями, которые надо спасать от обесценивания, похвастаться может гораздо меньшее число потребителей. В связи с этим можно предположить, что нынешний скачок доллара и евро в первую очередь подтолкнет к покупке тех, кто и так планировал это сделать, но не прямо сейчас.

Также можно ожидать увеличения спроса со стороны тех, кто планировал покупку квартиры с привлечением заемных средств, — Центробанк уже 14 сентября может поднять ключевую ставку, что, в свою очередь, приведет к росту ипотечных ставок.