В Москве вырос объем нераспроданного жилья в готовых элитных домах
В Москве растет объем нераспроданного жилья в элитных домах, вышедших на рынок за последние несколько лет. Так, по данным аналитиков международной консалтинговой компании Knight Frank, в апреле 2019 года свыше трети (38%) всего предложения элитного жилья в столице составляли готовые дома — это на 9 п. п. больше, чем в начале года. Похожие цифры приводят в компаниях Savills и Colliers International.
Таким образом, сегодня на рынке продается около тысячи лотов в 29 готовых элитных и премиальных проектах, половина из которых введены в эксплуатацию в 2016–2017 годах. Это на 48% больше, чем в конце 2018 года, когда в готовых домах продавалось 630 квартир и апартаментов.
Морально устарели
Почти четверть всего нераспроданного предложения в готовых домах (23%) сосредоточено в районе Якиманка, отмечают в Knight Frank. Далее следуют Пресненский район (18%), Замоскворечье (14%), Таганский район (13%) и Хамовники (8%). Средняя цена квадратного метра в таких домах составляет 826 тыс. руб., а средний бюджет — 19 млн руб. Максимальный бюджет приближается к 1 млрд руб.
Рост доли готового элитного предложения в основном связан с вводом в эксплуатацию крупных проектов, где еще не распродан большой пул квартир и апартаментов, отмечает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. До конца года в компании прогнозируют ввод в эксплуатацию еще около 150 тыс. кв. м жилья в элитных проектах.
Рост нераспроданных остатков становится привычным делом, потому что стратегия, которая использовалась застройщиками во времена дефицита на рынке (все построено — все продано) фактически ушла в прошлое, добавляет управляющий партнер компании Savills в России Дмитрий Халин. Сейчас застройщики не стремятся продать все до завершения строительства: цена квартир по мере роста строительной готовности увеличивается, поэтому многие застройщики сознательно оставляют существенный объем на финальную стадию строительства и продают этот объем не спеша, по максимальным ценам и с небольшими скидками.
Другая причина — зависание на рынке неликвидного предложения, которое накапливается с каждым годом на фоне изменения рынка. Еще пять — десять лет назад ситуация была другой из-за преимущественно инвестиционного характера сделок и ограниченного предложения на рынке, указывают в компании.
«Сейчас около 95% на высокобюджетном рынке приобретается для личного проживания, потенциальные покупатели стали требовательнее. Именно поэтому очень трудно продать квартиры, которые появились в проектах девелоперов в ходе проектирования, «нарезки» квартир или в просчетах предпочтений целевой аудитории», — говорит региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева.
«В Москве есть проекты, построенные и нераспроданные, концепция которых создавалась еще до 2014 года, в других рыночных условиях. Из-за неточного позиционирования проекта, неточного определения целевой аудитории такие проекты не были распроданы и сейчас практически в полном объеме представлены на рынке», — добавляет Халин.
По оценке собеседников «РБК-Недвижимости», чаще всего нераспроданными в готовых домах остаются квартиры и апартаменты большой площади с нефункциональными планировочными решениями. Так, средняя площадь готового предложения в среднем составляет 92 кв. м, что почти на 40% больше, чем средняя площадь реализуемого лота в высокобюджетном сегменте.
«Кроме того, в последние годы процессы трансформации рынка идут особенно быстро, что сказывается на моральном устаревании лотов в экспозиции на рынке. Основной инструмент предотвращения появления неликвидных лотов на рынке — изучение запросов потенциальной целевой аудитории и прогнозирование покупательских предпочтений на период коммерческой реализации девелоперского проекта», — добавляет Фонарева.
Предвестник перемен
Сейчас, по мере перехода на эскроу-счета, объем нераспроданных остатков в готовых домах станет нарастать, прогнозируют аналитики. Разрыв между ценой на начальном этапе строительства и в готовом доме будет сокращаться, и мотивация у клиентов как можно раньше вступать в сделку становится ниже, поскольку дополнительного экономического эффекта от этого они не получают.
«Можно сказать, что увеличение объема нераспроданных остатков является предвестником перехода на эскроу-счета. И в дальнейшем мы можем увидеть в тех проектах, которые строятся, нераспроданные остатки на период окончания проекта вплоть до уровня 50 на 50», — говорит Дмитрий Халин.