Реконструкция раздора: что происходит с Бадаевским заводом
Вчера, 18 ноября, в Москве прошли публичные слушания по утверждению новых границ межевания территории Бадаевского (Трехгорного) пивоваренного завода и внесению изменений в правила землепользованиям и застройки этого участка.
Компания Capital Group планирует реконструировать бывшие заводские корпуса на набережной Тараса Шевченко, превратив их в элитное жилье. По оценке девелопера, строительство займет не менее пяти лет и обойдется в 49 млрд руб. Впрочем, пока проект не утвержден городскими властями, а местные жители и арендаторы Бадаевского пытаются оспорить планы инвестора. Рассказываем, как развивалась ситуация с этим проектом и чего добиваются его сторонники и противники.
Что предлагают построить
Проект реконструкции Бадаевского завода (производство остановлено в 2006 году) был представлен в марте 2018 года. Концепцию застройки территории разработало швейцарское архитектурное бюро Herzog & de Meuron, лауреат Притцкеровской премии 2001 года (за проект реконструкции бывшей лондонской электростанции Bankside Power Station, где сегодня размещается галерея Тейт Модерн). Приспособлением проекта к российским нормам и условиям занимается московское проектное бюро Apex.
Согласно проекту, рядом с существующими историческими корпусами будут возведены 35-метровые колонны — на них планируется установить новые объемы высотой восемь этажей, в которых разместятся квартиры и апартаменты (89 тыс. кв. м). Колонны будут упираться в фундамент, в котором разместятся трехуровневая подземная парковка и технические помещения. На кровле зданий предусмотрены виллы с террасами.
В исторических корпусах планируется открыть фермерский рынок, коворкинг и пивоварню, а на территории завода разбить парк площадью 4 га и благоустроить набережную. Capital Group также рассматривает возможность приспособить здание заводского элеватора 1909 года постройки (входит в реестр памятников архитектуры) под русскую баню. По словам партнера Herzog & de Meuron Ольги Большаниной, элеватор — «важный элемент архитектурного ансамбля завода», поэтому внешний облик постройки будет сохранен.
Ничего подобного в конструктивном отношении в России до сих пор построено не было. «Мы попытались «поднять в воздух» ранее опробованные на земле концепции — хотя мы и колебались предлагать эту типологию, напоминающую «горизонтальный небоскреб», который стал одной из самых героических икон русского авангарда. Наше здание не «летит», а просто приподнимается над землей на стройных опорах, связывающих его с окружающим парком — как домик, построенный на дереве, связан с землей его стволом», — отмечают Herzog & de Meuron в пояснительной записке к проекту.
Летом 2019 года Мосгорнаследие опубликовало историко-культурную экспертизу, которая одобряет снос около половины заводских построек общей площадью 36 тыс. кв. м. Все они расположены в северной части комплекса — ранее она была лишена статуса выявленного объекта культурного наследия. Согласно результатам экспертизы, эти постройки появились здесь в позднесоветские годы, однако в «Архнадзоре» считают, что некоторые из них фигурируют еще в дореволюционных архивных планах, а солодовенный корпус со стальными стальными стяжками и сводами Монье и вовсе относится к концу XIX века. Следовательно, все сооружения должны быть сохранены.
Одновременно в Capital Group обещают провести «фрагментарную реставрацию и приспособление объектов» завода, на что планируют потратить 4,7 млрд руб. Архитекторы также обещают воссоздать «по историческим чертежам» утраченный второй корпус. По словам руководителя архитектурно-реставрационной мастерской «Фаросъ» Бориса Савина, проект реставрации исторических построек почти готов и скоро будет направлен на рассмотрение в Мосгорнаследие.
Против чего выступают местные жители
На прошедших 18 ноября публичных слушаниях большинство жителей района Дорогомилово выступили против новых границ межевания территории Бадаевского завода и правил застройки участков (корреспондент «РБК-Недвижимости» присутствовал на слушаниях). Опасения москвичей вызывает сохранность исторического ансамбля и «агрессивное» вторжение в существующую городскую среду. Кроме того, проект реконструкции бывших заводских цехов исключает сохранение старых промышленных установок, которые стали революционными для своего времени. Противники проекта также убеждены: застройка Бадаевского завода станет «нехорошим» прецедентом и откроет путь для дальнейшей девелоперской экспансии в историческом центре города.
Видео: Фрагмент публичных слушаний по застройке Бадаевского завода
На слушаниях присутствовали несколько градозащитников, которые высказывали свое отношение к проекту. Например, координатор движения «Архнадзор» Константин Михайлов назвал концепцию реконструкции Бадаевского завода «проектом изнасилования клочка московской земли, где чудом сохранились и жилые кварталы, и памятники архитектуры».
«Многие знают, что сначала был создан проект, а под него в 2019 году был создан акт изменения охранных зон, а потом были подогнаны правила землепользования и застройки и все остальное. К сожалению, это практика Москвы», — сказала градозащитник Анастасия Сивицкая.
Архитектор Дмитрий Пшеничников указал на то, что в Herzog & de Meuron не провели ландшафтно-визуальный анализ проекта: «Мы видим только выгодные для авторов ракурсы со стороны Москвы-реки. При этом отсутствуют точки восприятия проекта со стороны Нового Арбата, Киевского вокзала, от Большой Дорогомиловской улицы в сторону Кутузовского проспекта и со многих других точек, откуда можно увидеть, насколько масштаб данного сооружения ликвидирует силуэтный образ Москвы», — резюмировал московский архитектор.
Депутаты Мосгордумы Екатерина Енгалычева, Елена Шувалова и Олег Шереметьев вместе с местными жителями планируют в течение семи дней собрать подписи за отклонение проекта новых границ межевания территории Бадаевского завода и его застройки.
Мнение города
Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов называет проект Herzog & de Meuron примером архитектуры «высокого класса» и будущей достопримечательностью российской столицы.
«Единственный риск, который я вижу, — невозможность реализовать проект ввиду его сложности. Опасений, что сам завод пострадает в результате реконструкции, у меня нет, скорее наоборот — это место получит мощный импульс для дальнейшего развития. Сегодня Бадаевский завод находится в чудовищном состоянии: исторические корпуса разрушаются, там множество поздних пристроек, которые тоже обветшали. Государству сложно в одиночку поддерживать все исторические объекты в городе — требуется помощь инвесторов, частных собственников. Так происходит во всем мире, и Москва не исключение. И то, что компания Capital Group готова вложить в Бадаевский завод почти 50 млрд руб., — огромный вклад в городскую среду и сохранение самого памятника», — заявил «РБК-Недвижимости» Кузнецов.
Что происходит с арендаторами
Сегодня помещения в исторических корпусах Бадаевского завода заняты десятками арендаторов — от ресторанов и ночных клубов до школы танцев и батутного центра. Многие еще летом получили уведомления от собственника о досрочном расторжении договоров аренды. На сегодняшний день большинство из них (по крайней мере те, кто имеют долгосрочные договоры и занимают исторические корпуса) остаются на своих местах.
Владелец арт-пространства «Не для всех» Михаил Семенов с 2015 года арендует на Бадаевском пространство площадью 690 кв. м, в июне он получил письмо от собственника с требованием освободить помещение до 15 сентября 2019 года.
«В ответ мы направили арендодателю письмо об отсутствии у нас намерений расторгать договор досрочно. Тем не менее 16 сентября АО «Бадаевский пивоваренный завод» отключило мои помещения от энергообеспечения, чем проявило самоуправство. После переговоров с и. о. генерального директора, в ходе которых была представлена аргументированная позиция, подтверждающая действие договора аренды, электричество было включено. На сегодняшний день я продолжаю пользоваться помещениями, выполняя при этом все взятые на себя обязательства», — рассказал Семенов.
В похожей ситуации оказался генеральный директор компании «Союз студий ЮНИКС» Олег Придачин, который арендует помещение на Бадаевском заводе площадью 312 кв. м — здесь находится его студия по обучению сценической речи.
«У меня пятилетний контракт, который истекает через три года. Покинуть территорию завода мы должны были 15 сентября, но уезжать отсюда добровольно я не собираюсь: только по решению суда, который должен состояться через две-три недели. От энергоснабжения наше помещение пока не отключили, но даже если это и произойдет, то ничего не изменит», — говорит предприниматель.
Он убежден: территория Бадаевского завода может принести доход собственнику и без строительства здесь элитного жилья — достаточно вложиться в реставрацию существующих корпусов и качественное благоустройство. «За 12 лет собственник не потратил на развитие завода ни копейки, к тому же не выполнял обязательства по сохранению памятника, — продолжает Придачин. — Я думаю, оптимальным решением было бы передать эту территорию городу и развивать Бадаевский завод по принципу частно-государственного партнерства: арендаторы и сами в состоянии привести это место порядок, только не мешайте».
Бадаевский завод
Бадаевский пивоваренный завод — памятник промышленной архитектуры конца XIX — начала ХХ века. Основные корпуса — солодовни и овины — построены в 1875–1876 годах по проекту архитектора Августа Вебера, в 1904–1907 годах на территории заводского комплекса возвели водонапорную башню по проекту Романа Клейна (совместно с Георгием Евлановым) и в 1909-м — элеватор. В 1934 году завод был назван в честь советского функционера Алексея Бадаева.
В 1991 году почти все заводские корпуса были включены в список выявленных объектов культурного наследия, однако в 2014-м охранную зону значительно сократили — сейчас охранным статусом обладают лишь две части главного и солодовенного корпусов, а также исторические въездные ворота. На участке Capital Group площадью 6 га расположены два объекта культурного наследия — строения 1 и 3, которые в прошлом году получили статус памятника регионального значения.