Продажи офисов выросли, но треть бизнес-центров осталась без покупателей
Московский рынок офисной недвижимости класса А переживает структурную перестройку. По итогам первого полугодия продажи блоков выросли на треть, однако этот рост маскирует глубокое расслоение спроса.
Избирательный капитал: миллиарды достались не всем бизнес-центрам
Рынок офисной недвижимости класса А в границах Старой Москвы в первом полугодии текущего года показал рост, который на цифрах выглядит уверенно, но на уровне отдельных проектов — противоречиво. По данным аналитиков компании Stone, за шесть месяцев девелоперы реализовали 124,2 тыс. кв. м офисных блоков и этажей, что на 36% превышает результат аналогичного периода прошлого года. Оценочная выручка от этих сделок достигла 61,7 млрд руб., а прирост в сравнении с аналогичным периодом прошлого года составил 38%. Этот эффект обеспечен как ростом количества проектов, так и несколькими крупными транзакциями площадью от 3 тыс. кв. м, на которые пришлась четверть всех проданных метров.
Однако за яркой тенденцией скрыта менее комфортная для рынка часть аналитики: почти в 30% проектов сделок совсем не было. Итоги полугодия тем самым рисуют двоякую картину — сегмент офисов класса А продолжает наращивать объемы продаж и выручки, но спрос в нем концентрируется в ограниченном круге объектов и локаций, оставляя заметную долю бизнес‑центров в категории «офисы без спроса». «Объем продаж офисных блоков продолжает расти из-за ограниченного готового арендного предложения и высокой инвестиционной привлекательности актива, однако на фоне общерыночного тренда объемы реализации в разрезе ряда девелоперских проектов снижаются под давлением растущей конкуренции и выхода новых объектов: в результате в первом полугодии из экспонируемых 65 проектов сделки прошли только в 48 из них, — объясняет руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова. — А основной спрос по-прежнему концентрируется в строящихся зданиях в сложившихся или динамично развивающихся локациях».
Отложенный переезд: почему рынок скупает будущую вещь
Массовая ставка на покупку площадей на ранних этапах возведения формирует специфический отложенный эффект для реального бизнеса. Если корпорации или инвестору нужны качественные метры «здесь и сейчас», первичный рынок мало что может предложить. Согласно статистике аналитического центра Stone, горизонт планирования в сегменте сместился на несколько лет вперед: в структуре сделок 61% от общего объема реализованных площадей, или 75,8 тыс. кв. м, пришлось на бизнес-центры, срок сдачи которых в эксплуатацию намечен лишь на 2028–2029 годы.
При этом проекты, которые находятся на высокой стадии готовности и планируются к вводу в 2026–2027 годах, уже распроданы на 70%. В результате складывается парадоксальная ситуация: компании, намечающие переезд в краткосрочной перспективе, сталкиваются с острым дефицитом готового продукта. Девелоперы фактически реализуют свои площади задолго до завершения строительства. Это вынуждает покупателей либо пересматривать сроки собственного масштабирования и оставаться в старых арендных договорах, либо перестраивать корпоративные стратегии, адаптируясь к приобретению штаб-квартир с прицелом на конец десятилетия.
Сложившийся дефицит готовых площадей окончательно превращает строящиеся офисы в классический инвестиционный инструмент. По мнению аналитиков NF Group, рынок сегодня ориентирован преимущественно на частный капитал: инвесторы вытесняют корпоративных пользователей, выкупая лоты на этапе котлована для сохранения средств и последующей сдачи в аренду. Именно этот инвестиционный навес позволяет застройщикам успешно распродавать проекты за несколько лет до реального ввода в эксплуатацию.
Инвестиционный характер сделок на офисном рынке подтверждает и структура продаж: 82% всех проданных площадей (101,6 тыс. кв. м), по данным Stone, приходится на договоры купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ). В условиях макроэкономической волатильности такая доля сделок «на бумаге» свидетельствует о высоком уровне доверия покупателей к девелоперам и сегменту в целом. Корпорации и инвесторы готовы заходить в проекты на начальных стадиях, расценивая строящиеся бизнес-центры не только как будущую штаб-квартиру, но и как надежный финансовый инструмент с потенциалом роста стоимости по мере выполнения строительных работ.
Курс на консолидацию: корпорации скупают метры этажами
Еще одна точка роста на офисном рынке — крупные офисные блоки площадью от 3 тыс. кв. м. По данным Stone, такие сделки обеспечили около 25% всех реализованных метров. Как правило, покупателями подобных объемов выступают крупные российские корпорации, IT-сектор, а также производственные и квазигосударственные компании, запускающие процесс консолидации своих разрозненных подразделений. В условиях жесткого дефицита качественных лотов большой площади в аренду прямая покупка становится для крупного бизнеса наиболее логичным решением: это позволяет разместить штат под одной крышей, зафиксировать долгосрочные издержки на недвижимость и избежать непредсказуемой индексации арендных ставок.
Также аналитики девелоперской компании отмечают изменения в географии спроса. Если смотреть на распределение сделок по карте, основным драйвером первого полугодия 2026 года стала зона между ТТК и МКАД, где объем реализованных площадей вырос на 53% в сравнении с первым полугодием 2025 года. Компании стремятся оптимизировать бюджеты и уходят за пределы перегретых центральных кварталов, оставаясь при этом в рамках сложившихся транспортных узлов.
Как изменение локации маскирует перегрев рынка
Тезис девелопера о расслоении интереса подтверждается данными консультантов: московский рынок проходит через этап структурной коррекции, где общий спад маскирует активность в отдельных сегментах. Так, по оценкам консалтинговой компании СMWP, сумма купленных и арендованных площадей по итогам первого полугодия составила 607 тыс. кв. м, что на 23% ниже аналогичного периода прошлого года. Более половины сделок (52%) пришлось на классы А и «Прайм». Однако падение обеспечено именно сегментом аренды, в то время как продажи уверенно растут, смещаясь за пределы центра, констатируют в консалтинговой компании Ricci. Девелоперы предугадали этот децентрализованный тренд, поэтому сегодня рост количества сделок за Третьим кольцом обеспечивается увеличением самого предложения. Согласно прогнозу консалтинговой компании Nikoliers, около 60% нового строительства — что в числовом выражении составит порядка 1,1 млн кв. м — в 2026–2028 годах будет сосредоточено именно в этой периферийной зоне столицы, между ТТК и МКАД.
Аналогичная спросу динамика расслоения наблюдается и в уровне вакантных площадей в готовых зданиях. Так, по данным IBC Real Estate, доля свободных площадей класса А внутри МКАД по итогам первого полугодия составила 9,5%, увеличившись на 6 п.п. год к году. При этом 29% доступных площадей приходится на один крупный объект в Москва-Сити на 170 тыс. кв. м офисов, кратно увеличивая общерыночный индикатор. По отдельно взятым деловым кластерам уровни вакантности также сильно отличаются — от 1,6% в Ленинградском деловом коридоре до 16,9% в Савеловском кластере.
Столь масштабное изменение географии нового предложения напрямую отражается на общерыночной ценовой аналитике, формируя иллюзию финансового затишья. Казалось бы, жесткий дефицит готовых площадей и высокая инвестиционная активность должны были привести к резкому скачку средней стоимости квадратного метра. Однако статистика фиксирует на офисном рынке ценовой штиль. По данным Stone, средняя цена продажи по офисным блокам в строящихся и проектируемых здания за отчетный период практически не изменилась, зафиксировавшись на отметке 497 тыс. руб. за 1 кв. м. Аналогичный показатель называют в CMWP, где средневзвешенная цена продажи по класса А и «Прайм» за январь—июнь 2026 года составила 511 тыс. руб. за 1 кв. м.
Как отметили в Stone, сдержанный средний рост — на уровне статистической погрешности в 2% год к году — объясняется именно выходом на рынок масштабных новых проектов в периферийных локациях внутри МКАД. В этом поясе девелоперы пока могут предложить относительно доступный продукт: объем площадей, реализованных по цене ниже 400 тыс. руб. за 1 кв. м, составил 26,8 тыс. кв. м, или 22% от общего объема продаж за первое полугодие.
Но, если сместить фокус с окраин на ключевые деловые кластеры, картина меняется кардинально. В премиальных районах средняя цена по сделкам достигла 679 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 15% выше результата за первое полугодие 2025 года. Более того, в рамках проектов, продажи в которых шли как в прошлом, так и в текущем году, средняя цена контракта выросла до 545 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 15% выше, чем годом ранее — динамика в сопоставимых объектах в некоторых случаях достигает 40%.
Ценовой разрыв окончательно фиксирует расслоение рынка. Недорогая строящаяся периферия удерживает среднюю «температуру по больнице», тогда как ликвидные адреса в сформированных деловых районах дорожают двузначными темпами. Эпоха, когда любой введенный в эксплуатацию бизнес-центр гарантированно находил покупателя, завершилась. Офисы класса А остаются надежным защитным активом для капитала, но сегодня успех проекта и его способность избежать попадания в категорию «офисов без спроса» зависят от ювелирного выбора локации девелопером и его умения работать с долгосрочным горизонтом планирования покупателей.
