С чем столкнулся британский рынок недвижимости после Brexit

Конец 2019-го — начало 2020 года были отмечены невероятным всплеском активности на рынке жилой недвижимости Великобритании. Во многом этому поспособствовало объявление результатов выборов в парламент (напомню, что к победе пришла партия консерваторов во главе с новым премьер-министром Борисом Джонсоном). Сегодня общий объем выставленных на продажу объектов жилой недвижимости в Лондоне вернулся к привычно высоким показателям и превышает £10 млрд.

Многие участники рынка отмечали увеличение продаж в первую неделю января на уровне 90–97% по сравнению с аналогичным показателем 2019 года. Причем многие сделки заключались, что называется, на бегу, поскольку клиенты торопились с принятием решения по приобретению недвижимости. Целый ряд интернет-порталов по продаже недвижимости также отмечает значительный всплеск по посещаемости и длительности просмотров. Например, Property Portal в январе зарегистрировал 152 млн посещений, что на 7% выше аналогичного показателя 2019 года.

Говоря о влиянии Brexit на увеличение спроса, отмечу, что это не единичные случаи, а вполне устойчивая тенденция. Мы можем наблюдать за процессом закрытия сделок, которые ранее стояли, а теперь реализуются, и объекты снимаются с продаж. Это возможно только в одном случае: если покупатель привлек своих юристов для заключения сделки и внес задаток. Некоторые агентства недвижимости назвали январские выходные The busiest Saturday (в принципе, всегда жители Великобритании предпочитают смотреть квартиры в субботу, но вот январские субботы 2020 года были отмечены небывалым в последние годы наплывом желающих посмотреть жилье с целью покупки).

С фактом предстоящего Brexit уже смирились и его сторонники, и противники. Важно было наконец перевернуть эту страницу и двигаться дальше. Безусловно, сегодня есть вопросы и в отношении его влияния на экономику в целом, и налогообложения, и миграции, однако специфика рынка недвижимости, и в первую очередь жилой, такова, что это актив, на который спрос есть всегда. Если мы говорим о коммерческой недвижимости, то магазины или офисы тоже должны где-то размещаться. Таким образом, рынок недвижимости — это живой организм, он не может находиться в вечной стагнации.

В Великобритании доход от налогов по сделкам с недвижимостью является значительной статьей дохода государства. При этом в последние пять лет довольно широко обсуждался вопрос о том, что британцы не имеют возможности приобретать дорогостоящее жилье. Элитные застройки в основном покупались иностранными гражданами, в том числе из Китая, Малайзии, России, других стран бывшего Советского Союза и из Ближнего Востока. При этом, если говорить о жителях Великобритании, ощущалась острая нехватка доступного жилья. На эту тему велись многочисленные дискуссии на самом высоком уровне, которые вылились в изменения в системе налогообложении по сделкам с недвижимостью и в то же время совпали с референдумом в отношении Brexit. Изменения в первую очередь касались элитной недвижимости, а также покупки второго, третьего и последующих объектов недвижимости.

С 2014 года было отмечено два значительных изменения в системе налогообложения по сделкам с недвижимостью. Если ранее существовал единый налог, то в 2014 году была введена шкала, которая предусматривала зависимость суммы взымаемого налога от суммы сделки. Летом 2015 года произошел референдум, а в 2016-м случилось еще одно изменение — увеличение размера налогов по сделкам с жилой недвижимостью.

В этой связи мой прогноз следующий: мы не ожидаем каких-либо существенных мер как в отношении создания более благоприятных условий за счет снижения налогового бремени, так и в части реализации более жестких подходов. После недавнего повышения налогов общий объем средств, собираемых от них, не увеличился за счет того, что численность самих сделок стала меньше. В этой связи мы считаем, что если все останется на нынешнем уровне, то ситуация на рынке недвижимости выправится сама собой.

2014-й стал переломным не только для налогообложения, но и для клиентской психологии. До этого момента многие покупатели обращали большое внимание на внешние факторы, такие как красиво оформленные буклеты, блестящие дверные ручки, мраморные полы и другие атрибуты, которые не всегда отражали реальное качество объектов, даже расположенных в центре Лондона. При ближайшем рассмотрении покупатели осознали, что в таких объектах с высоким уровнем service charge — огромные расходы на консьержа, бассейн, зимний сад и прочие удобства. Если человек живет в подобном объекте сам, то платить, к примеру, ежемесячно £1 тыс. или £12 тыс. в год ему не жалко. В том же случае, если квартира приобреталась для сдачи в аренду, собственник включал данные расходы в стоимость аренды. Но выше средней рыночной ставки в условиях жесткой конкуренции подняться все равно сложно. Так, у нас есть клиенты, которые сейчас продают портфель из четырех квартир, приобретенных в подобных комплексах, и планируют приобрести более «простые» квартиры в обычных зданиях, которые будут приносить им более ощутимый доход.

Другой характерной чертой в отношении измененного спроса является смещение от современных зданий из стекла и стали в сторону классики. Так, например, на прошлой неделе мы закрыли сделку для семьи российского клиента, которая уже жила в Лондоне в элитной квартире с тремя спальнями, но решила все же переехать в классический британский дом из красного кирпича в том же районе, что и их современное жилье на Юго-Западе Лондона. Семья будет полностью переоборудовать жилье под себя, но они сделали свой выбор в пользу традиционной недвижимости. Яркость объекта уходит на второй план, на первом — собственные вкусовые предпочтения.

Нельзя забывать и о том, что сегодня клиентами продавцов жилой недвижимости все чаще становятся миллениалы. Меня часто спрашивают, как меняются их предпочтения. В Великобритании — дорогие дома и квартиры, поэтому очень часто жилье покупают родители своим детям. Но характерной чертой миллениалов является то, что они выступают за sharing economy и не стремятся чем-то владеть: они не видят ничего зазорного в том, чтобы арендовать жилье. Поэтому покупка элитной квартиры — точно не про них.

Не стоит забывать, что в период Brexit местный спрос тоже никуда не исчез. В течение многих лет для жителей Англии, которые могут позволить себе жилье экономкласса, спрос существенно опережал предложение. Они не в состоянии покупать дорогие пентхаусы и элитную недвижимость, однако реализуемые объекты в зонах метро 2, 3 и 4 были более чем востребованы. В этот же период активно внедрялась система государственной программы поддержки на приобретение первой недвижимости — Help to buy, в полную силу заработавшей в 2016 году. Она была рассчитана на людей, которые собирались покупать недвижимость стоимостью до £600 тыс. Данная сделка предполагала наличие трех участников — банка, предоставлявшего до 50–55% ипотечных средств, покупателя с депозитом на уровне 5% и государства с еще 35–40%, которое выдавало кредит на крайне выгодных условиях.

Следует учесть, что с 2020 года вводится географическая привязка к цифре максимального предела стоимости жилья. То есть £600 тыс. теперь — это максимальная стоимость жилья в Лондоне, однако для других регионов Великобритании планка может быть установлена на уровне £250–400 тыс. Например, за £600 тыс. в Ливерпуле можно купить отличный пентхаус, а тот, кто покупает пентхаус, как-то должен это делать без государственной поддержки. Но правительство хочет, чтобы преимуществами программы Help to buy воспользовались люди, которые действительно стремятся решить свои самые насущные проблемы.

Второй момент — 5% собственных средств, которые в любом случае нужно внести. От £600 тыс. — это £30 тыс., сумма для многих фантастическая, и ее будет сложно собрать.

Но вернемся к российским инвесторам. Итак, сегодня они делают выбор в пользу объектов экономкласса или популярных вариантов, расположенных ближе к станциям метро, если речь идет о диверсификации активов, а для собственных нужд приобретают жилье в исторических зданиях в традиционном британском духе. Там существенно меньше service charge.

Мы считаем, что в ближайшие шесть месяцев будет выбираться тот спрос, который задержан в связи с неопределенностью Brexit. Наш прогноз подтверждают и результаты ряда исследований британских коллег из сферы недвижимости. Так, по данным LonRes Agent Survey Q4 2019, 45% экспертов сферы недвижимости считают, что в ближайшие 12 месяцев жилую недвижимость Великобритании ожидает увеличение объема сделок купли-продажи в среднем на 5% (и это большая цифра для британского рынка). По мнению 56% экспертов, в ближайшие 12 месяцев цены на жилую недвижимость увеличатся на 1–5%. Что касается аренды, 70% экспертов считают, что цена на нее увеличится также на 1–5%.

Однако к концу этого года есть вероятность некоторого замедления на рынке недвижимости, так как до сих не вполне понятно, что именно принесет предстоящий выход из Европейского союза. Замедление может быть связано не столько с самим рынком недвижимости, сколько продиктовано рядом внешних факторов экономического характера, системой налогообложения, причин политического свойства.

Еще один момент — это нашумевший коронавирус. Мы пристально наблюдаем за тем, как развиваются события. Уже сегодня некоторые наши коллеги, которые сдавали квартиры через Airbnb, испытывают сложности. Сейчас спрос на квартиры существенно снижен в связи с тем, что поток туристов сократился. В этой ситуации Brexit может отойти на второй план, а у потенциальных покупателей окажется меньше денег из-за глобального экономического спада и обратного эффекта от замедления китайской экономики.

Тем не менее, как мы указывали выше, большой объем внутреннего спроса сохранится и будет реализовываться вне зависимости от внешних факторов.